В минувшем году было немало поводов для развития ажиотажного интереса к недвижимости. Нестабильность финансового рынка, скачок курса доллара, активное обсуждение темы второй волны кризиса… Обычно те, кто планирует покупку квартиры, в таких условиях стараются не рисковать, а действуют по принципу «не было бы хуже», то есть не затягивают с покупкой. Ну а те, у кого есть свободные деньги, обращают своё внимание на недвижимость, как на понятный инструмент сохранения или даже преумножения своего капитала.
Действительно, 2011 год был гораздо оживлённее, чем его предшественник. Однако былой ажиотаж докризисных лет на рынок недвижимости так и не пришёл, а потому не было в 2011 году ни значительного роста числа сделок, ни существенного роста цен.
Рост цен на квартиры в Нижнем Новгороде за 2011 год составил в среднем 8,3%. Индекс стоимости жилья в минувшем году вырос с 45 800 рублей до 49 580 рублей за кв. метр. Как видно из графика, в отличие от 2010 года в 2011 году цены росли непрерывно, но не очень заметно. Несмотря на то, что к концу года кривая роста стала более крутой, нижегородский рынок недвижимости так и не сумел отыграть инфляцию. Кстати, более эмоциональный рынок в Москве продемонстрировал ценовой рост лишь в 10%.
А что же с предложением? Его изменение вполне соответствовало развитию ценовой ситуации – весной-летом объем предложения был стабильно высоким, но с сентября он стал заметно снижаться на 5-7% в месяц, что и обусловило более активный рост цен в конце года.
Анализ динамики цен по типам жилья и административным районам города показал, какие сегменты рынка были его движителем в 2011 году.
Один из законов рынка недвижимости таков – после долгой ценовой стагнации и медленном росте быстрее прибавляет в цене наиболее дорогой тип жилья. Поэтому в лидерах прироста в 2011 году были именно элитные квартиры – стабильно дефицитный товар на нижегородском рынке. Наименьший же рост показали гостинки и сталинки.
Тот же закон действует при сравнении территорий, а потому лидером по росту цен стал центр Нижегородского района, где сосредоточено наиболее дорогое жильё. Оно подорожало почти на 10%. И напротив, самый дешёвый район Нижнего Новгорода – Сормовский – за весь год прибавил лишь 4%.
Если же рассматривать территории более детально по типам жилья, то дифференциация ценового роста будет ещё более заметна. Всех больше подорожали элитные квартиры в центральной части Нижегородского района – на 10%, квартиры улучшенного типа в Канавинском районе – на 11% и, что очень неожиданно, квартиры в домах народной стройки на Автозаводе – на 13%! Вероятно, цены здесь подстегнуло заявление городских властей о планируемом «волновом» расселении жителей нескольких автозаводских кварталов, застроенных домами такого типа.
В аутсайдерах рынка находятся гостинки в Ленинском и Сормовском районах. За 2011 год они, наоборот, подешевели соответственно на 6 и 13%.
Рассмотренные итоги 2011 года позволяют сделать несколько выводов в отношении рынка жилья Нижнего Новгорода.
Во-первых, текущее состояние рынка показывает, что он пока не готов к росту цен докризисными темпами, когда жильё в Нижнем Новгороде дорожало по 2-3% в месяц. Для большинства людей кризис 2008 года уже в прошлом – российская экономика во многом уже успела восстановиться, а цены на нефть в 2011 году немногим уступали рекордному уровню 2007-2008 годов. Однако рынок недвижимости так и не сумел приобрести потенциал для существенного роста, хотя в минувшем году предпосылок для него было достаточно.
Во-вторых, несмотря на уменьшение предложения, платежеспособного спроса нижегородцев пока не хватает, чтобы покрыть весь объем предлагаемых квартир. Особый энтузиазм покупателей заметен лишь по отношению к дешёвым квартирам минимальных площадей в «антикризисных» новостройках – тут покупатели выстраиваются в очереди.
В-третьих, рынок жилья Нижнего Новгорода, конечно же, подвержен влиянию громадного рынка Москвы, но нижегородский менее эмоционален, а потому и более инертен. Московский рынок жилья, наполненный свободными деньгами, охотно отзывается на нестабильность фондового рынка и курсов валют, что способствует частой перемене ценовых трендов. В Нижнем Новгороде ситуация меняется менее резко.
Анализ итогов 2011 года помогает увидеть дальнейшие перспективы нижегородского рынка жилья. Для лучшего понимания этого вопроса необходимо посмотреть, как изменялись цены на жильё за максимально большой период, например, за 10 лет. За это время рынок жилья в Нижнем Новгороде побывал в самых разных ситуациях:
1. Умеренный и стабильный рост (2002-06).
2. Период «большого скачка» (2006-08).
3. Обвал цен (2009).
4. Ценовая стагнация (2009-10).
5. Восстановление (2011).
Какие факторы могут быть основой для прогноза цен на жильё в ближайшие год-два? Сразу оговорюсь, тема грядущего конца света и связанного с ним обвала цен, может всерьез рассматриваться лишь людьми с неуравновешенной психикой. Моё предположение несколько иное. Приведенный график подтверждает, что ценовое «дно» пройдено. Следуя аксиоме о цикличности развития рынка недвижимости, за стагнацией и восстановлением должен снова придти период умеренного и стабильного роста цен (поз. 6 на графике). За это говорят и стабильность высоких цен на углеводородные ресурсы, и постепенное снижение объема предложения на рынке жилья. Да и вторая волна кризиса никак не накатит, мы начинаем привыкать, что всё обойдется, увереннее смотреть в будущее. Потому могу предположить, что в 2012-13 годах на рынке жилья Нижнего Новгорода будет наблюдаться стабильно умеренный рост цен на уровне 10-12% процентов в год. Это значит, что уже к концу следующего года уровень цен на квартиры может преодолеть абсолютный ценовой максимум конца 2008 года.
Алексей Чемоданов, независимый аналитик рынка недвижимости
Фото: www.business.su
