Генеральный управляющий Becar Realty Group Moscow Виталий Шефер рассказал Building PRO development о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости
Виталий Юрьевич, какие проблемы тормозят развитие российского рынка коммерческой недвижимости?
Среди негативных факторов, сдерживающих развитие рынка, можно назвать как непрозрачность сделок, так и острую нехватку профессиональных игроков. Сегодня найти квалифицированного управляющего в России действительно проблема. Подобная ситуация связана с тем, что управление недвижимым имуществом достаточно молодой бизнес в России, хотя количество профессиональных управляющих постепенно растет.
Еще одной немаловажной проблемой является дефицит площадок под строительство. Несмотря на огромную территорию, в России практически нет подготовленных участков для строительства.
Какая форма управления объектом наиболее выгодна собственнику?
Собственнику практически всегда целесообразнее привлечь профессионального управляющего, нежели самостоятельно управлять. Поиски профессиональной УК лучше всего начать с момента выбора площадки под застройку. Это позволит владельцу избежать множества подводных "камней" и получить в результате эффективный и прибыльный объект, который обеспечит максимально возможный уровень доходности, а также минимизирует сроки окупаемости.
Это также важно в том случае, когда собственнику необходимо срочно продать торговый объект и зафиксировать прибыль.
Какой вариант сейчас встречается чаще - "самоуправление" или обращение в УК?
В нашей стране практика привлечения сторонней управляющей компании реже встречается, чем на Западе. Заметьте, что только в России крупные сетевые компании-ритейлеры, такие, например, как IKEA, открывают торговые центры "Мега". Совмещение розничного и девелоперского бизнеса - характерная особенность именно российского рынка.
Возможно, в будущем наши соотечественники буду больше доверять УК и соизмерять свои возможности с объемом работ при управлении объектом. Доверие появится еще и тогда, когда возникнет достойный выбор среди УК и успешный опыт управления. Думаю, что это случится совсем скоро.
Как собственнику правильно выбрать УК?
Самое главное в выборе УК - ориентация на профессионализм и качество предоставляемых услуг, на комплексный подход в управлении, а также на список предоставляемых услуг. Помимо вопроса цены за услуги, необходимо обращать внимание на опыт работы компании в данном сегменте рынка, на результаты деятельности этой УК.
Непрофессиональное управление объектом может привести к ряду серьезных последствий, в частности, к увеличению сроков окупаемости или к неэффективному функционированию объекта.
Например, неграмотно подобранный пул арендаторов или непродуманная система зонирования торгового центра существенно повлияют на поток покупателей.
Что же включает в себя понятие "качественный сервис" в управлении недвижимостью?
Это эффективная организация жизнедеятельности здания: начиная от простой уборки помещений, организации питания, технической эксплуатации инженерных систем, помещений здания и вплоть до организации reception, конференц-залов, курьерской и административной службы, экспертизы оборудования, услуги охраны, химчистки, салонов красоты и прочего.
Качество предоставляемых услуг для офисной недвижимости в большей степени зависит от принятых стандартов и классификации. На Западе при строительстве офисной недвижимости применяются рекомендации Британского Совета по офисным зданиям (British Council for Offices), стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations) и ряд других.
В нашей стране известны две классификации. Наиболее востребованная в России - классификация офисных центров, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) в 2002-2003 годах. Есть также классификация Московского исследовательского форума 2003 года, обновленная в 2006 году, применимая только в московских условиях, связанная с понятиями "транспортной доступности" и "обеспеченности парковочными местами".
В основу классификации офисной недвижимости положены три принципа: местоположение, качество управления и эксплуатации, техническая оснащенность. Именно с учетом этих трех принципов и появляются классы бизнес-центров: "А", "В" и "С". Хотя на сегодняшний день эта классификация требует доработки.
Какие объекты коммерческой недвижимости сейчас наиболее выгодны для инвесторов?
Сложно ответить на этот вопрос однозначно, т.к. на функционирование объекта коммерческой недвижимости влияет ряд факторов. Более привлекательным становится строительство многофункциональных объектов, нежели обычных торговых или офисных центров, так как позволяет снизить риски и увеличить рентабельность объектов. В любом случае, успех проекта будет зависеть от выбора площадки и правильно выстроенной концепции проекта.
Becar Realty Group - один из старейших участников российского рынка коммерческой недвижимости. Компания работает на рынке Петербурга с 1992 года и на сегодняшний день входит в десятку крупнейших компаний работающих в области недвижимости в России. За время деятельности Becar было продано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 объектов сдано в аренду, выполнено более 1 000 контрактов на осуществление консалтинговых работ. В управлении компании находятся более 300 тыс. кв.м. коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах. Компания обладает большим опытом работы на территории России, предоставляя свои услуги более чем в 30 городах. В настоящее время в компании работает более 1 000 человек. Becar Realty Group стала первой компанией в Санкт-Петербурге, получившей статус агентства развития территории на Выборгской стороне.
