В течение всего 2011 г. можно было наблюдать рост интереса торговых операторов к сегменту торгово-розничных помещений (street-retail), чему во многом способствовал дефицит предложения в московских торговых центрах. Наиболее активную экспансию в сегменте продолжают проводить операторы общественного питания.
Под рынком торгово-розничных помещений (street-retail) мы подразумеваем совокупность помещений, расположенных на первых этажах жилых или коммерческих (бизнес-центров, гостиниц) объектов, имеющих обособленный вход и ориентированных на индивидуальную розничную продажу товаров и услуг.
Предложение
Для московского рынка торгово-розничных помещений характерно ограниченное предложение и сравнительно низкие темпы его роста. Мы выделяем три категории возможного расположения помещений: центральные торговые коридоры (улицы), магистральные улицы и спальные районы города. Значительная часть помещений street-retail, совокупным объемом около 450 тыс. м2, сконцентрирована на центральных торговых улицах Москвы. Объем предложения вдоль основных магистралей столицы мы оцениваем на уровне 150 тыс. м2.
Расширение предложения в Москве происходит крайне медленно, в основном за счет выхода на рынок торговых помещений в составе многофункциональных комплексов (МФК). Как правило, выбранное на этапе планировки функциональное назначение помещения, а также технические характеристики комплексов позволяют организовывать качественное торговое пространство, отвечающее современным требованиям. Так, например, совокупное предложение в сегменте увеличилось более чем на 5 тыс. м2 за счет торговой составляющей МФК Summit на Тверской ул., вышедшего на рынок в 2011 г.
Кроме того, ряд московских девелоперов, работающих на рынке жилой недвижимости, организуют на первых этажах жилых комплексов помещения для размещения магазинов и различных бытовых служб. К примеру, группа компаний «ПИК» запустила новый для российского рынка механизм сдачи в аренду коммерческих помещений профильным операторам (программа «ПИК-Ритейл»), состав которых будет формироваться на основе исследований рынка, а также предпочтений жителей конкретного микрорайона.
Также в последнее время наблюдается прирост магазинов площадью 60-80 м2, что связано с увеличением количества квартир переведенных в нежилой фонд и используемых в качестве торговых помещений.
Спрос
Основную долю спроса на торгово-розничные помещения столицы традиционно формируют предприятия общественного питания, одежные операторы, продуктовые сети. Если рассматривать спрос со стороны операторов в разрезе количества торговых точек, то наряду с лидерами рынка в первую пятерку будут входить банковская розница и торговые операторы сотовой связи.
Данное распределение в целом характерно для большинства мировых столиц с корректировками, определяемыми местными особенностями рынка. Например, в Париже наиболее активными участниками рынка в 2011 г., как и в предыдущие годы, оставались местные продуктовые сети, такие как Auchan, Carrefour, Monoprix и другие. За счет широкой линейки форматов магазинов, они формировали спрос на помещения от 80 до 5 000 м2.
Безусловно, для большинства торговых операторов важны такие характеристики помещения как визуальная доступность, высокий пешеходный и транспортный трафик и т.д. В то же время, если для некоторых арендаторов, ориентированных в первую очередь на импульсивную покупку, данные требования являются принципиальными, другие в значительной мере руководствуются специфическими потребностями, определяемыми профилем их деятельности.
Если на раннем этапе формирования рынка частым предпочтением потенциальных арендаторов при выборе помещения было отсутствие поблизости магазинов аналогичного профиля, то позже положительный синергетический эффект от такого соседства для многих арендаторов стал очевиден. Таким образом, в Москве сформировался целый ряд профильных торговых улиц. Яркими примерами являются Нахимовский проспект, улица Балтийская, на которых расположены в основном магазины строительных материалов, улицы «высокой моды» - Столешников переулок и Третьяковский проезд, ресторанные – Камергерский переулок и т.д. Интересным примером является Новый Арбат, который из «бутиковой» улицы практически полностью трансформировалась в улицу кафе и ресторанов.
Многие центральные московские улицы традиционно являются «имиджевыми», открывая магазин на них, торговые операторы зачастую преследуют маркетинговые цели – повышение узнаваемости бренда и формирование лояльности покупателей к марке. Отчасти по этой причине на таких улицах достаточно высокий уровень ротации арендаторов. Кроме того, в последнее время многие компании более взвешено подходят к стратегиям развития, тщательно просчитывая все возможные варианты и отдавая предпочтение расположению, который позволит обеспечить высокий товарооборот. Тем не менее, «имиджевые» улицы всегда будут пользоваться высоким спросом.
Пожалуй, наиболее известным примером такой улицы в Москве может служить Тверская. Традиционно её сравнивают с 5-ой Авеню в Нью-Йорке, Елисейскими полями в Париже. Однако можно говорить о том, что их схожесть скорее связана с расположением: в центральной части города с высоким, преимущественно пешеходным трафиком. При этом Тверская заметно отличается от своих западных аналогов по составу арендаторов. Если в мире помещения на основных пешеходных улицах занимают преимущественно «высокие» марки и объекты досуга и развлечений, то главная улица российской столицы, напротив, представлена арендаторами, сильно отличающимися как по профилю, так и по статусу. Кроме того, Тверская улица не очень удобна, поскольку обладает ограниченным пешеходным пространством. С этой точки зрения понятен иной статус Третьяковского проезда и Столешникова переулка: первый сразу построили с расчетом на организацию удобной зоны торговли, формирование статуса второго началось после реконструкции.
Высоким спросом пользуются помещения, расположенные вдоль крупнейших магистралей города. Характерной особенностью является неравномерное развитие разных сторон улиц. Как правило, наиболее развита «вечерняя» сторона (правая сторона при движении из центра города), поскольку именно здесь на основные «покупательские часы» приходится максимальный трафик. Также наблюдается отличие в предпочтениях торговых операторов разного ценового уровня - на исторически более престижном западном направлении присутствуют магазины дорогих марок, основной целевой аудиторией которых являются покупатели с доходами выше среднего. В то время как на других направлениях основными арендаторами являются марки, рассчитанные на покупателей среднего класса.
Относительно новой для московского рынка street-retail тенденцией является сдвиг спроса на помещения в спальных районах города.
На протяжении первых десяти месяцев 2011 г. наблюдалось увеличение спроса на торгово-розничные помещения. В основном это связано с экспансией международных и федеральных торговых операторов, также дополнительным стимулом стал наметившийся дефицит площадей в торговых центрах. Наиболее активно развиваются сетевые рестораны и продуктовые магазины. Однако в III квартале 2011 г. к традиционным лидерам сегмента по темпам роста вплотную приблизились одежные операторы. К примеру, за первые 3 квартала 2011 г. были открыты флагманские магазины Lancel (на Большой Дмитровке), Miu-Miu, Jimmy Choo и Joseph (все три в Столешниковом переулке), Tom Ford и Lanvin в Третьяковском проезде.
Торговые компании, давно присутствующие на рынке, также активно развиваются, открывают новые магазины, проводят реконструкцию старых торговых точек. Ряд операторов в ближайшей перспективе планируют открытие магазинов новых форматов. К примеру, «Старик Хоттабыч» намерен развивать сеть «мини-магазинов», вдвое уступающих по площади традиционным. «Связной» собирается развивать в Москве направление универмагов «Связной Маркет», где помимо классического ассортимента сети будет представлен широкий выбор товаров повседневного спроса, а Metro C&C изучает возможность работать в формате магазина у дома.
Что касается размера помещения, то наиболее востребованными на столичном рынке остаются магазины площадью 100 - 250 м2. В силу своей универсальности, магазины данного формата пользуются высоким спросом не только в Москве, но и других мировых столицах. В тоже время в ряде европейских городов в 2011 г. был отмечен рост интереса торговых операторов к ранее непопулярным помещениям площадью 1000 м2 и более. Во многом данная тенденция объясняется выходом на европейский рынок крупных американских компаний (Apple, Abercrombie & Fitch и др.), а также активной экспансией местных сетевых гипермаркетов и универмагов. Так, в настоящее время один из крупнейших операторов электроники и бытовой техники Saturn рассматривает формат street-retail для своего развития.
В целом тенденции московского рынка торгово-розничных помещений во многом повторяют общемировые тренды. Финансовый кризис 2008 г. обусловил сокращение объемов строительства объектов коммерческой недвижимости и, в том числе, торговых центров во всем мире. В результате, во многих странах в 2010-2011 гг. отмечался дефицит торговых площадей, что способствовало смещению спроса арендаторов в сторону торгово-розничных помещений.
Коммерческие условия
Ввиду ограниченного предложения и растущего спроса на площади формата street-retail, в последнее время отмечается снижение вакантных площадей в центральных и магистральных торговых коридорах Москвы. Средняя доля вакантных площадей по рынку находится в диапазоне 2%-10%, в том числе, в пределах Садового кольца – 3%, на основных торговых магистралях - 5 %. При этом наиболее интересные помещения имеют «лист ожидания» из потенциальных арендаторов.
Ставки аренды в сегменте торгово-розничных помещений зависят прежде всего от удаленности объекта от центра города: на центральных торговых улицах Москвы ставки варьируются в диапазоне от $1 500 до $3 000, достигая в некоторых случаях $6 000-8 000 м2/год. Ставки аренды на Садовом кольце в среднем составляют от $1 200 до $3 000 м2/год, на основных магистральных улицах - от $800 до $2 500, в спальных районах – от $500 до $1 500 м2/год (см. Таблицу 2).
Помимо расположения объекта относительно центра города, важную роль играют также транспортный и пешеходный трафик, его визуальная доступность и технические характеристики. Так, ставка на качественное помещение в спальном районе, расположенное рядом со станцией метро в месте с высокой проходимостью может быть выше ставки на помещение в центральном районе города с низким трафиком и плохой визуальной доступностью.
В ноябре 2011 г. в среднем по рынку арендные ставки выросли на 3−5% (в отдельных случаях до 20%) по отношению к началу года. Что касается других условий аренды, в основном сделки заключаются на длительные сроки и ежегодной индексацией в диапазоне 7-10%. Также в договора включают пункты, позволяющие учитывать изменяющиеся условия внешней конъюнктуры рынка.
Что касается позиции Москвы относительно других крупнейших городов мира по ставкам аренды на торговые помещения премиального сегмента, то значительный рост ставок аренды (20%-40%) в азиатских столицах на фоне сохраняющейся высокой стоимости аренды в городах-лидерах сегмента обусловили смещение столицы РФ на восьмое место по данному показателю.
В заключение хотелось бы сказать, что рынок торгово-розничных помещений российской столицы формируется, с одной стороны, в рамках задаваемых существующей планировкой, характеристиками имеющихся помещений, наконец, климатическими условиями. А с другой – способен к быстрыми преобразованиям, чутко реагируя на быстро меняющиеся потребности покупателей.
Ольга Ясько, региональный директор по исследованиям и аналитике рынков недвижимости KnightFrank
Екатерина Подлесных, руководитель направления streetretailKnightFrank
Фото: finance.miass-online.ru
