30 мая в рамках проекта «Аккредитованный объект», запущенного НП «НГСР» в прошлом году, состоялся семинар риэлторского сообщества «Что сегодня интересует покупателей в новостройках». Сегодня мы публикуем выдержки из доклада «Тренды рынка новостроек. Привлекательные критерии для выбора новостроек», с которым выступили Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», и Оксана Волкова, директор РК «Академия Жилья». Доклад основан на данных, предоставленных аналитической службой ГК «Кварц» на 30.05.17 г.
Объемы жилищного строительства в Нижнем Новгороде
По данным Росстата, в Нижнем Новгороде ввод жилой недвижимости за 2016 год составил 328 тыс. кв.м, план был выполнен только на 76%. В 2017 г. планируется построить 500 тыс. кв.м или 84% к изначальному плану 2016 года.
В настоящее время в Нижнем Новгороде по данным, полученным с сайта администрации, получено разрешение на строительство 138 многоэтажных домов, но продажи пока идут только на 68 площадках. Наибольшее количество строящихся объектов расположено в Нижегородском, Советском и Ленинском районах (45, 24, 23 домов, соответственно), наименьшее – в Канавинском и Автозаводском районах (по 4 объекта).
Объем возводимого жилья в г. Нижний Новгород составляет 600 тыс. кв.м или 11 тыс. квартир. Девелоперская активность в последние годы в городе демонстрирует уверенное снижение. Уменьшилось количества проектов, выходящих на рынок.
Новые география и структура жилищного строительства
Трендом существующего сегодня рынка новостроек стало изменение географии нового строительства.
Так, если в 2011 году в заречной части города велось строительство порядка 17% объектов от общего числа, то в 2017 г. уже 40%.
Анализируя структуру рынка недвижимости Нижнего Новгорода нужно, прежде всего, обратить внимание на его неравномерное развитие. Сейчас один из лидеров по объёмам планируемой застройки – Ленинский район. По нашим данным, только по плану этого года начнется строительство еще на нескольких площадках по ул. Сухопутная, Суздальская, Перекопская, Новикова-Прибоя. А ранее в лидерах в разное время были Приокский, Нижегородский, Автозаводский районы и пригороды.
В Сормовском районе запланировано новое строительство на ул. Светлоярская (застройщик ООО «Символ»), Лобачевского– Мечникова –Коммуны ( ООО «Стрижи»).
Многие из будущих жилых комплексов будут возводиться в рамках развития застроенных территорий с расселением ветхого фонда. Всё это даст существенный прирост в объёмах нового жилья района, что, в свою очередь, отразится на ценах в сторону их понижения.
Естественно, что застройщики начинают строить, прежде всего, там, где сохраняется благоприятное соотношение спроса и предложения, в том числе и в ближайшем пригороде Нижнего Новгорода – 20% от площадей нового строительства в 2016 году начали возводить именно здесь.
Меняется качественная структура жилищного строительства. Застройщики возводят, прежде всего, более доступные, относительно недорогие объекты эконом- и компакт-класса. 70% всех строящихся объектов относятся именно к этому сегменту.
Сроки сдвигаются, цены снижаются
Также одним из наиболее значимых трендов является перенос сроков сдачи объектов строительства.
Неоднократно переносились сроки сдачи таких объектов, как жилые дома в ЖК «Европейский», на ул. Почаинская рядом с домом №33, на ул. Мельникова д. 26 а, на ул. Кемеровская, ЖК «Приокский», ЖК «Высоково», ЖК «Северный дворик», и др.
Еще одним трендом на нижегородском рынке новостроек в 2016 -2017 гг. стало постепенное снижение цен.
Снижение цен на первичном рынке началось в середине 2015 года и составило 15,5%, за 2016 год снижение составило 4,7 %. Средняя стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке по состоянию на 30 мая 2017 г. составляет 63,2 тыс. руб.
Самая низкая стоимость – 57 600руб. за кв.м. – наблюдается в Сормовском районе. Максимальная – 73 800руб./кв.м – в Нижегородском. В остальных: 58 280 руб.– в Автозаводском, 60 962 руб.– в Московском, 58 645 руб. – в Ленинском, 59 882 руб.– в Канавинском, 62 400 руб.– в Приокском, 68 800руб. – в Советском.
В апреле за счет открытия продаж в новых проектах в историческом центре города произошел рост цен на 1500 рублей или 2,5 %.
В целом, можно говорить скорее о стабилизации цен на рынке, чем об их падении.
Снижение обусловлено выходом на рынок новых проектов по конкурентным ценам, как результат борьбы застройщиков за покупателя в условиях понизившегося спроса. Застройщики также снижают цены путём использования различных инструментов стимулирования продаж: скидок, специальных предложений, розыгрышей и подарков.
Покупатель голосует рублем
Более половины покупателей (54%) в 1 квартале 2017г. интересовали квартиры стоимостью от 2 до 4 млн. руб. Новостройки дороже 6 млн. руб. в 1 квартале 2017 года интересовали лишь 5% покупателей.
Средний бюджет покупки квартиры в 1 квартале 2017 года значительно снизился – с 4 до 3 млн. руб., ожидаемая площадь квартиры при этом уменьшилась до 56 кв.м. Средняя ожидаемая цена квадратного метра составила около 54 000 руб.
Та часть покупателей недвижимости, которая предпочитает хранить денежные средства в валюте, надеется, что сбудется прогноз ЦБ, и доллар к концу года подорожает. Тем не менее, мы наблюдаем, что в последнее время рубль демонстрирует уверенное укрепление. Нежелание потерять часть накоплений от конвертации тормозит процесс покупки недвижимости сейчас, когда имеется хороший выбор квартир и конкурентные цены. Однако этот отложенный спрос на конец года в очередной раз подогреет рынок, и ожидающим выгоду покупателям, вероятнее всего придется приобретать недвижимость по самым высоким ценам года (в октябре – декабре).
«Первичка» и «вторичка» сблизились
Еще один тренд – в настоящее время цены на квартиры в новостройках и жилье на вторичном рынке неуклонно сближаются.
На протяжении многих лет все, кто следит за аналитикой рынка недвижимости, знали, что стоимость квадратного метра новостроек ниже на 10-20%, чем стоимость квадратного метра вторичного жилья. Объяснить причины сближения стоимости на вторичном и первичном рынках можно целым рядом факторов. Ставки по ипотеке на строящееся жилье последние 2 года более привлекательные, новое жилье по качественным характеристикам лучше и современнее, чем вторичное, пользуется массовым спросом жилье в микрорайонах квартальной застройки и т.д. Продавцам вторичного жилья приходится конкурировать с близлежащими новостройками и корректировать цену в сторону снижения.
Прогноз. Наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться небольшие квартиры с недорогим бюджетом в сегменте жилья «эконом-класс». В 2017 году не стоит ожидать резкого роста цен на рынке, скорее всего, будет происходить их умеренная корректировка в сторону повышения.
Лидируют одно- и двухкомнатные квартиры
В структуре предложения по числу комнат лидируют 1-комнатные квартиры (40% объектов) и 2-комнатные квартиры (38%). Удельный вес трехкомнатных – 20%, многокомнатных - 2%. Четырехкомнатных квартир, которые так нужны многодетным семьям и семьям с двумя разнополыми детьми в городе очень не хватает.
В ряде новостроек застройщики предлагают новый вид планировок - общая комната из гостиной перемещается на кухню и становится кухней-гостиной, так называемая «европланировка». При этом проекты с кухнями-гостиными площадью от 14 до 16 кв.м. пользуются наибольшим спросом.
Пятьдесят нижегородских компаний вошли во всероссийский рейтинг застройщиков
По объему жилья, введенного в Нижегородской области, 2016 году жилья рейтинг застройщиков распределился следующим образом:
1 место – ООО «Жилстрой-НН» – 101977 кв.м (22.24% от всего сданного объема жилья),
2 место – ГК «Столица Нижний» – 61904 кв.м (13.5%),
3 место – ГК «ЭкоГрад» - 46865 кв.м жилья (10.22%).
Согласно данным Единого реестра застройщиков – проекта, реализуемого при поддержке Национального объединения застройщиков жилья, в 2017 году по объему текущего строительства в Нижегородской области лидируют три компании:
ГК «ЭкоГрад» – 306212 кв.м;
ГК «Каркас Монолит» – 159769 кв.м;
ГК «Столица Нижний» – 138706 кв.м.
Положительный тренд рынка новостроек – сокращение количества долгостроев
Всего на сегодняшний день по Нижегородской области насчитывается 1513 обманутых дольщиков, которые вложились в 19 проблемных объектов незавершенного жилищного строительства.
Пять домов-долгостроев Нижнего Новгорода достраиваются с помощью господдержки. В 2016 г. были сданы ЖК на ул.Машинная, 12, дом №4А ЖК «Белый город», дом №1 ЖК «Первомайский». В планах на 2017г. завершение строительства дома № 118 на ул. Белинского и дома№4 на ул. Пролетарская.
Новые проекты
В последние месяцы 2016 г. в Н.Новгороде начали строить несколько новых объектов: ЖК «Дом на Свободе» (застройщик «СтройИнвест52»), ЖК «Премиум» (ООО «Стройконсалтинг»), ЖК «Октава» (ООО «СМ-Строй52»), ЖК «Москва Град» (ГК «Андор»), ЖК «Облака» (ООО «Арсенал»), дом №7 в ЖК «Зенит» (ООО «Автобан»), два дома в ЖК «Юг», один дом в ЖК «Корабли» («Жилстрой-НН»), два дома в ЖК «Аквамарин» (ООО «Старт-Строй»), высотный дом «Гелиос» в ЖК «Солнечный» (ООО «Вертикаль»).
В 1-2 кварталах 2017 г. началось строительство: второго дом в ЖК «МаршалГрад» (ООО «ОбъектСтрой»); ЖК «Тринити» (ООО «Семашко»); ЖК « С видом на небо» (ООО «Центроэнергострой»); 6 домов в ЖК «Цветы-2» в поселке Дубенки (ООО «Старт-Строй»); 7-го дом в ЖК «Планетарий» (ООО ЭФА); домов №7,8,9 в ЖК «Новая Кузнечиха (ООО «Инградстрой)».
На 30 мая 2017 г. были введены следующие объекты: 25-этажный дом №1 (корпус 2) в ЖК «Жюль Верн» (ООО«НовМонолитСтрой»); 17-этажный дом № 6 в ЖК «Планетарий» (ООО «ЭФА-2); 10-этажный дом №40 в ЖК «Бурнаковский» и 17-этажный дом №15 в ЖК «Юг» («Жилстрой-НН»); 19-этажный дом по ул. Сазанова (ООО «СТЭКОМ»); 15-этажный дом № 1 по ул. Коломенская (ООО «Меркурий-НВ»); 10-этажный дом «Северный дворик» по ул. Мельникова (ООО «Доверие-Девелопмент»); 10-этажный дом в ЖК «Сормовская Сторона» ул. Федосеенко д. 4 (ООО «Виктория», ГК «Кварц»); ЖД на ул. Почаинская д. 33 (ООО «ПремиумСтрой»); два 18-этажных дома №№1а, 5 в ЖК «Караваиха» (АО «ИКС»). В ближайшем пригороде сданы два дома в ЖК «Красная Поляна» (ООО «Андор», ООО «Профит-НН»).
Самые дорогие и самые дешевые квартиры в новостройках Нижнего Новгорода
Самые дорогие квартиры в новостройках:
1. 100 млн. руб. (более 166 тыс. руб./кв.м). 5-комнатная 2-этажная квартира на 22 этаже дома в жилом комплексе «Мегаполис» (застройщик – компания «Каркас Монолит») на улице Родионова, площадь квартиры порядка 600 кв.м с бассейном с видом на ТРЦ «Фантастика». Окна на противоположной стороне квартиры с видом на Волгу, борские луга. Дом сдан.
2. 38,11 млн. руб. Квартира в центре города, в ЖК «Дом с террасами» (ул. Горького, застройщик – ООО «Ойкумена» ) площадью 192,5 кв.м с выходом на эксплуатируемую кровлю. Дом сдан.
Самые недорогие квартиры в новостройках в категории от 1 до 1,5 млн. рублей:
Сормовский район. 1060 тыс. руб. ЖК «Корабли» – студии 17 кв.м в с отделкой «под ключ». Срок сдачи 2 кв. 2018 г.
Автозаводский район. 1104 тыс. руб. ЖК «Авиа» – студии 18,4 кв.м. Срок сдачи 2 кв. 2018 г.
Автозаводский район. 1278 тыс. руб. ЖК «Мой дом на Коломенской» – квартиры 18,5 кв.м в доме №1 (сдан).
Московский район. 1145 тыс. руб. ЖК «Бурнаковский» – студии 17 кв.м, с отделкой «под ключ».
Московский район. 1270 тыс. руб. ЖК «МоскваГрад» – студии 22,4 кв.м. Сдача 1 кв. 2019г.
Канавинский район. 1512 тыс. руб. ЖК «Тихая гавань» – студии 24,8 кв.м. Сдача 2 кв. 2018.
