Сложившаяся в 2007 году ситуация на рынке недвижимости ужесточила конкурентную борьбу между риелторскими агентствами и заставила их искать принципиально иные формы взаимодействия с клиентом. В таких условиях появление новых форматов общения с потенциальными участниками рынка — дело вполне оправданное. Можно ли сейчас самостоятельно купить или продать квартиру? Целесообразно ли тратить на это время и силы ради предполагаемой экономии средств? На вопросы отвечает генеральный директор экспертного риелт-бюро «Тактик & Практик» Гульнара РАХМАНГУЛОВА.
— Гульнара, реально ли на сегодняшнем рынке недвижимости самостоятельно купить или продать квартиру?
— Продажа и покупка недвижимости — не такая простая задача, как может показаться обывателю на первый взгляд. Но это не значит, что совершить сделку самому нереально. Естественно, впервые столкнувшись с необходимостью купить или продать квартиру, рядовой потребитель не знает, с чего начать, ведь он лишь примерно представляет себе объем будущей работы, да и в процессе сделки, случается, не все проходит гладко. В такие моменты главное, что нужно человеку, — посоветоваться, получить грамотную и исчерпывающую консультацию на предмет того, куда и зачем обратиться, как разрешить затруднительную ситуацию. Это, вероятно, прозвучит нескромно, но мы первые, кто предложил на рынке такой формат взаимодействия с клиентом: мы готовы научить, что и в какой последовательности следует предпринять, чтобы приобрести или реализовать квартиру. Причем действуем мы не абстрактно, а в соответствии с составленной нами для каждого конкретного случая пошаговой инструкцией. В ней перечислено, что надо делать, куда обращаться (дан список организаций, указаны часы их работы), где и какие документы нужно получить, как они должны выглядеть, на что стоит обратить внимание и т. д.
— Но ведь в различных специальных источниках наверняка можно найти подробное описание и самого процесса, и порядка сбора соответствующих документов?
— Разумеется, есть множество нормативных документов и технических регламентов. Но ведь тот факт, что в Интернете несложно найти Жилищный и Гражданский кодексы, не означает, что необходимость в юристах отпала! Если распечатать всю информацию из базы знаний нашего риелт-бюро, то получится стопка листов формата А4 высотой почти в метр. Обычный человек вряд ли разберется во всем этом самостоятельно. Кроме того, всегда те или иные сведения можно по-разному применить к конкретной ситуации.
— Почему же тогда, на ваш взгляд, так много людей проводят сделки с недвижимостью самостоятельно, а не пользуются услугами профессиональных риелторов?
— Наши исследования показали, что таких категорий людей несколько и причины у тех, кто к каждой из них относится, разные: недоверие к риелторам и частным маклерам, желание сэкономить на комиссии (которая, как известно, достаточно высока), потребность держать процесс под собственным контролем и быть в курсе дел на каждом этапе проведения операции с недвижимостью. Бюро ориентировано как раз на наиболее требовательных и рациональных клиентов. Мы даем таким людям возможность разумно распорядиться своими средствами и самостоятельно справиться с посильными задачами, но контролируем прохождение остальных этапов (каких — каждый из заказчиков решает сам). Обратившийся к нам человек не остается с проблемами один на один — он вправе в любой момент прибегнуть к помощи профессионалов.
— То есть вы можете подключиться к решению задачи не только в самом начале процесса, но и на одном из этапов, когда возникнут какие-то затруднения?
— Конечно! Более того, мы готовы на практике помочь клиенту в решении любых вопросов: представлять его интересы на переговорах, составить договор купли-продажи, провести юридическую экспертизу документов и т. д. То есть человек не только сам совершает сделку и контролирует ее, но и имеет право подключить к делу на том или ином этапе профессионалов.
— Каковы наиболее распространенные ошибки у покупателей и продавцов квартир, самостоятельно решающих жилищные проблемы? Что надо делать, чтобы их избежать?
— Любая сделка с недвижимостью состоит из ряда последовательных операций. Но каждый случай индивидуален и не похож на остальные, и именно от первичных данных зависит, какие моменты необходимо учесть при осуществлении сделки. Ошибки бывают разными — от напрасно потерянного на хождение по разным инстанциям времени до «вдруг» объявившихся после окончания всего процесса родственников, претендующих на купленную квартиру. Можно набивать шишки — а можно подстраховаться и избежать этого. Перед тем как начинать сделку, я бы порекомендовала человеку получить консультацию эксперта и реально оценить, какую часть процесса удастся осилить самому, а на каких этапах придется обратиться к профессионалам.
— Какие подводные камни могут обнаружиться при сборе документов? Перечень таких бумаг формализован или нет?
— У каждой квартиры — своя история сделок, прежних и настоящих собственников, лиц, не являющихся собственниками, но имеющих право пользования, и т. п. Есть ряд требований, предъявляемых законодательством к содержанию и полноте документов, предоставляемых на регистрацию. Если не учесть все нюансы и не соблюсти такие рекомендации, возможен отказ в осуществлении государственной регистрации — например, по причине отсутствия согласия супруга или нарушения правил о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности.
— С какими трудностями могут столкнуться участники сделки при самостоятельной регистрации квартиры в соответствующих органах для получения права собственности?
— Самый типичный случай — неправильно составленный договор. В документе может быть пропущен какой-либо пункт или, скажем, не указана нужная статья ГК, на которую надо ссылаться. Все подобные недочеты и становятся причинами отказа в регистрации договора и возвращения его для исправлений. На практике такие ситуации, когда покупатель и продавец не готовы сдать договор в регистрирующий орган даже после нескольких переделок, не редкость, ведь форма соглашения порой не соответствует требованиям регистрационной службы именно этого района. А подобные тонкости знает только специалист, который разбирается в проблеме и может перечислить требования, предъявляемые регистрирующим органом к такого рода документам.
— Есть ли разница в регистрации приобретаемой квартиры в Москве и в Московской области?
— Главное различие состоит в том, что в Управлении федеральной регистрационной службы по городу Москве можно сделать ускоренную регистрацию за дополнительную плату. В Московской области соответствующие органы подобных услуг не оказывают. Кроме того, в некоторых регистрационных службах области могут быть свои дополнительные требования.
— Реальна ли ситуация, когда по какой-либо причине договор купли-продажи расторгается еще в процессе его регистрации?
— В процессе регистрации договор расторгнуть нельзя — можно приостановить процесс регистрации, и, если основания, препятствующие регистрации, не отпадут, регистрирующий орган выдаст отказ в осуществлении такого действия. При возникновении у сторон договора спорного вопроса все решается исключительно в судебном порядке.
— В каких случаях сделка может быть признана недействительной и как избежать такой ситуации?
— Глава 2 Гражданского кодекса содержит перечень оснований признания сделки недействительной. Обо всех возможных вариантах подробно расскажет клиенту юрист. Поэтому единственный способ избежать сложностей впоследствии — проконсультироваться при составлении договора у такого специалиста. Сделка недействительна, например, в случае, если она совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, а также если лицо, заключившее ее, признано недееспособным на момент совершения этого действия.
