Главный исполнительный директор Finstar Properties Cергей Храмов рассказал PRO development...
...о "резиновой" Москве и привлекательности регионов для девелоперов, а также о будущем рынка торговой недвижимости в России.
- Сергей Олегович, Finstar Properties достаточно молодая компанию, но уже реализует 27 проектов в 14 регионах России. Как Вам это удается?
- Мы очень активно используем на региональном уровне управленческую инфраструктуру, которая нам досталась в наследство от огромной игровой компании Ritzio Entertainment Group, самого крупного в Европе оператора индустрии развлечений. На пике активности в России этот холдинг работал в 250 городах, в 65 регионах, и управлял полутора тысячами игровых залов, в которых работало порядка 30 тыс. человек.
Огромная часть была сосредоточена именно в регионах. В каждом из них был региональный директор, региональный менеджер, который в первую очередь занимался бизнесом через коммерческую сторону, активно участвовал в подборе мест, формировал штат, договаривался с администрацией, получал разрешительную документацию. После того как в России развитие игрового бизнеса приостановилось, им стало скучно, и мы, так сказать, дали им новую жизнь, новую работу.
Мы используем проверенные кадры, которые уже давно были набраны, обучены, привыкли, хорошо знают сильные и слабые стороны. И мы работаем исключительно через них.
На уровне холдинга мы строительным процессом управляем следующим образом. В начале этого года мы приобрели компанию "ЭкоИнтерра", которая стала централизованной службой технического заказчика. На ней сосредоточена основная экспертиза управления строительными проектами. С помощью этой компании и региональной инфраструктуры, которая взаимодействует со всеми местными администрациями, властями, органами государственного управления, мы управляем нашими проектами.
- Какие регионы России кажутся Вам наиболее привлекательными?
Я могу сказать про те регионы, которые у нас сейчас "едут во главе поезда". Это, в первую очередь, Ульяновск. Там мы в первом квартале следующего года будем выпускать два торговых центра, строительство которых мы начали быстрее всего. Вторым темпом у нас развиваются два проекта в городе Барнауле, третьим темпом едет Московская область - Лыткарино, Солнечногорск, Подольск. Это те проекты, которые будут первыми. Нет любимых проектов, все проекты хотелось бы как-то выделить, а эти будут реализованы быстрее всего.
- Рассматриваете ли Вы сейчас другие регионы в качестве потенциальных площадок для строительства?
- Пока мы хотим сконцентрироваться на реализации тех проектов, которые уже насобирали в портфель. В первую очередь мы уделяем внимание именно им.
К приобретению новых проектов, выходу в новые регионы мы сейчас относимся с меньшей степенью энтузиазма, чем делали это раньше. То есть мы считаем, что пока достаточно того объема, который мы набрали. На этот год приобретение проектов мы, скорее всего, закончили. Может быть, в следующем году продолжим по ходу реализации этих проектов приобретение новых.
- Планирует ли компания выходить на международный рынок?
- В настоящий момент мы фокусируемся на России, но в перспективе также рассматриваем Украину и Казахстан. Но это планы не на этот год и не на следующий. У нас есть интересные предложения, но пока, учитывая большой объем бизнеса, который сложился по российским регионам, мы хотим сфокусироваться на них.
В России очень много пространства для работы. Даже если мы почувствуем в себе потенциал более быстрого развития портфеля, то с высокой долей вероятности мы будем делать это в российских регионах.
- С какими архитектурными бюро Вы работаете?
- В плане проектирования и создания архитектурных концепций мы работаем по следующему принципу. У нас есть контрагент в Москве - "Архитектурное бюро Баданова". Эта организация выступает для нас проектировщиком и разрабатывает предпроектные предложения. Они же определяют саму архитектурную концепцию и сопровождают весь процесс проектирования.
Сам процесс проектирования, создание рабочей документации мы стараемся делать, используя местные проектировочные организации, проектировочные институты, потому что это очень тяжело - проектировать все в одном месте, объем достаточно большой, а во-вторых, местные проектировочные институты гораздо ближе знакомы со спецификой согласовательного процесса, и это позволяет проходить его более эффективно.
- Каким Вы видите будущее российского рынка торговой недвижимости?
- Перспектива развития рынка торговой недвижимости в российских регионах нам кажется очень благоприятной. С точки зрения экономических показателей, любого сравнения, любой аналитики, мы видим огромный потенциал роста - емкость 30 млн. кв. м при текущем предложении в 9 млн. кв. м. Остается еще 20 млн., на которых можно еще работать и работать.
К насыщению рынок торговой недвижимости придет не раньше, чем через 4-5 лет, да и то в первую очередь по городам-миллионникам, а мы работаем в основном в городах с населением менее миллиона человек - таких городов осталось еще очень много.
- А с чем связана такая политика?
- Это было осознанно. Наша компания вышла на рынок в конце 2006 года, и на тот момент мы, естественно, как и все, хотели работать в городах-миллионниках. Однако после более детального анализа мы пришли к выводу, что в больших городах имеет смысл участвовать только в проектах с пятибалльным расположением в центре города. Если же проект сопоставим с теми, что уже реализуются, то его коммерческую привлекательность мы оцениваем достаточно консервативно. Поэтому ни одной площадки в городах-миллионниках, кроме Омска, наша компания не приобрела.
В то же время, в городах с населением менее миллиона человек конкурентная ситуация была более привлекательна, и объем предложения площадок был достаточно большим. Это позволило нам на них сфокусироваться.
За все время работы мы посмотрели порядка 300 участков по всей стране, из которых отобрали 27 – там, где мы понимали, как проект будет работать, как его реализовывать и понимали всю конкурентную среду.
В городах с населением более миллиона самым интересным с нашей точки зрения является Москва - она резиновая. Ситуация в Москве не приблизится к насыщению никогда. Это связано с тем, что это самый богатый город в России, и рынок здесь огромного размера. С другой стороны, в Москве тяжело строить из-за огромного количества строящихся объектов. Трудно подобрать хорошую площадку, согласовать документацию. С миллионниками мы осторожничаем.
Если говорить о перспективах развития, то мы собираемся внимательно изучать города с населением порядка 80-100 тыс. человек, например, в Ханты-Мансийском автономном округе. Приоритеты будут в их сторону.
- Какие цели поставлены перед компанией на ближайшее время?
- Если говорить про количественную сторону бизнеса, то мы хотели бы увеличить объем портфеля в течение трех-четырех лет до 2 млн. кв. м. Делать это мы будем поступательно, по мере реализации существующих проектов. Самое важное, чего бы мы хотели – это успешно завершить свои проекты. На них тратится очень много времени и сил. Кроме того, мы хотели бы предложить акции компании широкому кругу инвесторов, продать часть акций на бирже. Мы изначально так строили компанию, для того чтобы компания имела возможность котироваться на биржах. Скорее всего, это произойдет в течение ближайших трех-четырех лет.
- Каковы, по Вашему мнению, главные факторы успеха объекта торговой недвижимости?
- Наше понимание этого процесса следующее: 70-80% успеха проекта в области коммерческой недвижимости – это расположение, потому что это единственный фактор, который с течением времени невозможно исправить. Если место выбрано правильно, проект с высокой долей вероятности будет успешным. Если же нет, то проект уже тяжелее будет вытягивать и делать его успешным.
Влияние концепции правильного подбора арендаторов и все остальное составляет всего 20-30% от всей успешности.
Если поставить расположение на первое место, то на втором будет концепция, третье место - это подбор арендаторов в соответствии с этой концепцией и четвертое - это то, насколько успешно будет сам этот проект работать.
Справка:
Компания Finstar Properties создана в начале 2007 года для реализации девелоперских проектов в области профессиональной торговой недвижимости в регионах России и странах СНГ. Учредителем компании является Finstar Financial Group, международный инвестиционный холдинг, специализирующийся на развитии проектов в сфере недвижимости, игровом бизнесе и розничной торговле.
Finstar Properties сформирована на базе Департамента коммерческой недвижимости Finstar Financial Group, за плечами которого многолетний опыт успешной реализации проектов в России и за ее пределами.
В состав холдинга Finstar Properties входит ООО "ЭкоИнтерра" - компания, выполняющая функции единого технического заказчика для всех реализуемых проектов. За более чем десятилетнюю историю ООО "ЭкоИнтерра" были успешно реализованы строительные проекты в сфере коммерческой и жилой недвижимости общей площадью свыше 250 тыс. кв. метров.
