Выполнять полный цикл работ от «А до Я» или ограничиться управленческими функциями? Держать многочисленный штат сотрудников от рабочего до прораба или обойтись несколькими отделами квалифицированных менеджеров? Вопросы, которые каждый девелопер решает для себя сам. В силу своих желаний или возможностей.
Если у нас не получается делать что-то лучше и дешевле, чем у наших конкурентов, то и нет смысла это делать; стоит такую работу передать тем, кто ее выполнит с заведомо лучшим результатом. Примерно к такому подходу в управлении производством пришел около 80 лет назад основатель легендарной Ford Motors Company. Считается, что именно Генри Форд и его конкурент Альфред Слоун из General Motors стояли у истоков управленческой концепции развития, где ряд бизнес-процессов передается сторонним исполнителям. Спустя более чем полвека появился термин «аутсорсинг», обозначающий делегирование обязанностей более опытному исполнителю. Таким образом, возникновение аутсорсинга и его последующее проникновение в сферу недвижимости непосредственно связаны с бизнесом «движимым» – автомобильным.
Если немного адаптировать к современной реальности слова Форда, то получится следующее: «каждую работу
должен делать специалист». Кто же сегодня эти мастера, трудящиеся на ниве девелопмента недвижимости? Некогда дилетанты, вынужденно ставшие профи в своем деле. Реже – умелые управленцы, привлекающие наемные таланты из нужных направлений. «Лучше, дешевле, проще» – три кита, на которых базируется аутсорсинг в девелопменте. В российской действительности пока добавляется еще один, четвертый, кит, –«потому что сами не можем».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Георгий Рыков, генеральный директор «БЕСТЪ. Коммерческая недвижимость
Аутсорсинг в нашем бизнесе – это нормальный экономически обоснованный подход. Девелопер – инициатор и организатор процесса. Его задача – собрать пул узкоспециализированных специалистов, лучших в своей области, на время выполнения каких-то видов услуг. Выбирая подрядчика, «БЕСТЪ. Коммерческая недвижимость» проводит конкурс. Конечно, когда уже долго работаешь на рынке, то знаешь основных игроков, их способности и меру ответственности. Тогда отбор провести проще. Решающим фактором для нас при выборе исполнителя является критерий «соотношение цена-качество».
Мы учились понемногу
Стремительное развитие рынка недвижимости все чаще наводит инвесторов и девелоперов на мысль обратиться для выполнения тех или иных работ к сторонним специалистам.
К профессионалам своего дела, знающим конкретную сферу деятельности лучше, сделающим быстрее и, желательно, дешевле.
Классическими девелоперами принято считать те компании, которые отдают на аутсорсинг все функции.
А сами лишь управляют проектом и развивают бизнес. Раньше российский девелопер не мог и подумать о привлечении кого-то «извне», обходясь собственными представлениями о пред- мете и стремясь сэкономить. С ростом опыта и повышением уровня проектов пришло понимание, что самостоятельное выполнение всех работ далеко не всегда оправдано. «Особенно актуален аутсорсинг при проведении работ, требующих лицензирования или сертификации, – уточняют в департаменте управления и эксплуатации Maris Properties in association with CB Richard Ellis. – Это могут быть, например, создание и обслуживание систем пожаротушения».
СПРАВКА «ДН»:
Аутсорсинг (от англ. outsourcing) – передача традиционных непрофильных функций организации внешним сполнителям – аутсорсерам, субподрядчикам, высококвалифицированным специалистам сторонней фирмы; отказ от собственного бизнес-процесса и приобретение услуг у другой – специализированной –организации. Основная цель аутсорсинга – снижение затрат при условии улучшения качества.
Девелопмент (от англ. development, развитие) – направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием объекта недвижимости и обеспечивающее возрастание его стоимости и увеличение приносимых им доходов.
Источник: «Cправочник строителя»
Право руля
Относительно новая услуга, отдаваемая на аутсорсинг, – управление объектом. По мнению специалистов компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR), основные преимущества привлечения профессиональной управляющей компании заключаются в том, что такой управленец берет на себя заботы по комплексному обслуживанию здания. Все сложности, связанные с охраной, клинингом, поддержанием работоспособности инженерных систем. Кроме того, девелоперу не придется взаимодействовать на объекте с коммунальными, контролирующими и прочими службами.
Ранее сторонних специалистов привлекали лишь для решения технических вопросов. А взаимоотношениями с арендаторами и сбором платы за наем помещений занимался собственник или его доверенное лицо.
Однако требования к качеству объектов растут, конкуренция обостряется. Потребитель ожидает создания максимально комфортных условий для ведения своего бизнеса. Это может касаться и скорости доступа в интернет, и удобства прохода по коридорам, и ассортимента в кафе, и многого другого.
А учитывать все тонкости сможет лишь профессиональный управляющий.
И такой нюанс, как удобство «нарезки» площадей для арендаторов, стоит выяснить у будущего опытного управляющего.
Зачастую девелоперу проще на ограниченный срок нанять исполнителя по узкоспециализированному направлению, чем круглый год содержать штат непрофильных работников, которых, к тому же, нечем занять.
Посторонние требования
Еще одна причина привлечения сторонних исполнителей – требования инвестора. Не секрет, что западные инвестиционные фонды в целях снижения рисков предъявляют к девелоперским проектам в России повышенные требования. Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, в своем докладе «Привлечение инвестиций в девелоперские проекты» называет эти условия. Во-первых, к реализации привлекается опытный девелопер, способный осуществлять надзор за проектированием, в том числе контролирующий эффективность планировок при работе архитекторов. Во-вторых, участвует генподрячик только самой высокой квалификации. И, в-третьих, к управлению зданием должна быть приглашена профессиональная компания. Стоит отметить, что инвесторы с иностранным капиталом на российском рынке отдают на аутсорсинг большую часть строительных работ. Это своеобразная страховка от экономических рисков, таких как повышение стоимости материалов или изменение курса рубля.
Инвестор попросту перекладывает их на местную компанию-исполнителя.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Евгения Скачкова, директор департамента управления и эксплуатации Maris Properties in association with CB Richard Ellis
Для наиболее эффективного выстраивания отношений девелопера с подрядчиком необходимо прежде всего поставить последнему точную цель. И создать удобный, четкий режим взаимодействия. Так, примирить девелопера и архитектора может вдумчивая совместная работа над проектом, когда заказчик понимает, что привлекательный внешний вид – это еще один «плюс» объекту. Архитектор же не забывает,что проект прежде всего коммерческий, и придает ему индивидуальность не за счет излишеств, а за счет неординарных решений.
Молодой да ранний
Несмотря на молодость российского рынка аутсорсинга в строительстве, девелоперы не жалуются на дефицит субподрядчиков. Нехватка опыта чувствуется разве что в совсем уж специфических, новых для нашей страны, видах работ. Таких как сооружение подземных комплексов или небоскребов, формирование намывных территорий.
Тут приходится или снова обращаться за помощью к западным коллегам, или созывать целый консилиум. Второй случай иллюстрирует пример возведения башни «Федерация» в Москве.
Из-за отсутствия современных норм высотного строительства Mirax Group по каждому пункту нанимала консультантов на каждом этапе. Институт железобетонных конструкций просвещал девелоперов по вопросам фундамента и бетона, а НИИ строительной физики – по арматуре и фасадным системам. Красота против выгоды
Пожалуй, самыми непростыми в союзе заказчика и исполнителя являются отношения между девелопером и архитектором. Последний должен не только создать красивый объект, учесть все строительные нормы, но и соблюсти экономическую выгоду, не забыв при этом особые пожелания «якорных» арендаторов. Считается, что полезная площадь в доходном объекте не должна составлять менее 70% от общей. И в последнее время, как говорят специалисты, лед непонимания тронулся. Участники проекта с обеих сторон учатся взаимодействовать. Есть архитектурные мастерские, целенаправленно работающие в сфере коммерческой недвижимости.
«Такой проблемы, как лет пять назад, когда девелопер и архитектор не могли найти общего языка, уже нет, – говорит Георгий Рыков из «БЕСТЪ. Коммерческая недвижимость». – Наши архитекторы «продвинутые», они понимают экономическую составляющую проекта. И вполне справляются с поставленной задачей».
Игроки рынка умалчивают о том, на какую «экономику» рассчитывает за свою работу аутсорсер. По данным экспертов, при создании коммерческого объекта услуги архитектора обходятся в $40–60 за кв. м.
Второй «узкий» момент в архитектурном проектировании объекта – приглашение западной «звезды». Именитый иностранный архитектор послужит магнитом для арендаторов и дополнительной рекламой. Но и обойдется он дороже, причем – дважды. Одна статья расходов – гонорар.
Вторая – дополнительное привлечение в проект местных участников рынка. Зарубежные архитекторы не знакомы с нашими требованиями и норматив- ными базами, не обладают лицензией на проектирование зданий.
СПРАВКА «ДН»:
«Служба Заказчика» – организация,участвующая на стороне заказчика в составлении и согласовании пакета документов для строительства. Основные функции службы – техническое сопровождение проектной и предпроектной документации, сопровождение проектов в надзорных инстанциях, оформление земельных отношений, контроль проектной документации для строительства, подбор участков для возведения различных объектов и компенсационного озеленения. Иными словами – все, что связано с реализацией замыслов инвестора и увязкой их с нормативными требованиями. Фактически «Служба Заказчика» берет на себя функции управления проектами.
Источник: «Cправочник строителя»
Тендерный отбор
Наиболее распространенный способ выбора подрядчика для реализации каждого этапа проекта – проведение тендера. Объявить конкурс мало, нужно грамотно его организовать.
Чаще всего девелопер (или собственник), как наиболее заинтересованное лицо, проводит тендер лично. Для этого составляется техническое задание, которое включает описание проекта (назначение, этажность, потенциальные арендаторы); требования девелопера; сведения об обременениях и так далее. После этого организатор тендера рассматривает финансовую сторону предложенных вариантов и профессионализм претендентов. Для творческих специальностей особенно важно наличие портфолио выполненных работ, отзывов от предыдущих клиентов. Лучший аутсорсер – тот, чей подход к реализации проекта максимально близок к взглядам собственника проекта.
Схема взаимодействия девелопера с выбранными аутсорсерами довольно проста: заказчик должен четко сформу- лировать задачу, а исполнители – профессионально выполнять работу. Поэтому следующий после тендера этап – заключение договора, в котором заказчик с аутсорсером четко прописывают все нюансы своих взаимоотношений. От точных сроков выполнения работ до штрафных санкций.
Наиболее распространенный сегодня способ выбора подрядчика для реализации каждого этапа проекта – проведение тендера.
Сам себе заказчик
Рассуждая о перспективах аутсорсинга в строительстве, специалисты прогнозируют расширение списка выполняемых работ и рост числа компаний в каждом направлении. Чтобы де- велоперам было из чего выбрать.
Одновременно с этим одни строительные холдинги продолжат развивать бизнес по системе «все включено». Компании поменьше перейдут к диверсификации, выбрав узкоспециализированную деятельность.
Свежую точку зрения высказывает вице-президент ГУД, управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов: «Ключевую позицию в реализации девелоперского проекта, как известно, занимает «Служба Заказчика». В подавляющем большинстве случаев в России эта служба формируется из инициаторов проекта (а многие из них до своего первого девелоперского проекта занимались чем угодно, но только не преобразованием объектов коммерческой недвижимости)».
По мнению Юрия Борисова, проблема кроется в самой организации девелопмента. Главный в нем – заказчик, поскольку един во всех лицах. Он инициирует проект, обеспечивает его реализацию и оставляет построенный объект себе. В результате «Служба Заказчика» совмещает в себе как исполнительные, так и регулирующие функции: заказчик-девелопер сам все исполняет и сам же себя контролирует. Основные причины такого положения дел вице- президент ГУД видит в псевдоэкономии на профессиональных услугах при использовании аутсорсинга и в необходимости тотального контроля за многочисленными согласованиями проекта.
«Но это временный этап: я уверен, что он рано или поздно закончится, в том числе благодаря возрастающей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости», – подытоживает Юрий Борисов.
