По теме правильного прочтения договора долевого участия мы неоднократно обращались к читателям со страниц «Полезной площади». Но количество вопросов, которые еженедельно принимаются по редакционным телефонам и почте от этого не уменьшается.
Человек, впервые покупающий жилье в новостройке, также теряется и в момент передачи ключей от готовой квартиры. Да еще и застройщик поторапливает: «Смотрите внимательно на качество работ. Нет к строителям претензий? Отлично! Договор приема-передачи квартиры подпишите». А на что смотреть-то надо?
Предлагаем вашему вниманию подробную инструкцию для потенциального дольщика, а также перечень вопросов для дольщика со стажем, которому прежде чем подписать договор передачи квартиры, стоит организовать застройщику контрольную работу.
Инструкция для дольщика
1. Что нужно знать о застройщике
а) У застройщика должен быть целый пакет правоустанавливающих документов, куда входят
- Устав;
- Учредительный договор;
- полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий.
б) Застройщик должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов – это:
- распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора;
- договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом;
- разрешение на строительство, выданное администрацией города.
в) Дольщик имеет право знать дополнительную информацию о застройщике, подтверждающую его надежность, а именно:
- опыт работы на рынке строительства жилья;
- реализованные проекты (т.е. уже построенные и сданные в эксплуатацию дома);
- репутацию застройщика можно проверить, побеседовав с людьми, которые уже живут в домах, возведенных данной компанией.
2. На что обратить внимание в договоре долевого участия
- В договоре должны быть прописаны обязательства застройщика сдать дом в эксплуатацию и передать дольщику квартиру в обозначенный срок (как правило, в кварталах);
- обязательства по предоставлению документов, необходимых для оформления дольщиком права собственности;
- должен быть указан адрес объекта (строительный адрес должен совпадать с данными, указанными в распорядительных документах – см. п.1);
- в договоре должны фигурировать номер квартиры, этаж, общая и жилая площадь, площадь кухни, количество комнат, наличие лоджий и балконов;
- обязательно должны быть указаны оси дома, в которых расположена квартира;
- характеристика квартиры;
- обязательно указывается стоимость квартиры и стоимость одного кв. м ее площади (может быть предусмотрена индексация, но на это должно быть указано);
- объем вклада дольщика указывается в рублях, порядок и сроки оплаты;
- необходимо также проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика, и срок этих полномочий.
В случае рассрочки указываются сроки внесения платежей. Срок выплаты доли дольщиком не может быть позже сдачи дома Госкомиссией. Окончательные расчеты производятся после получения данных обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» (привычнее, БТИ). На основании этого выясняется фактический размер квартиры. Дольщику возвращают деньги, если площадь оказывается меньше, указанной в договоре, или предлагают доплатить, если образовались дополнительные квадратные метры.
3. Кто поможет проверить надежность застройщика и правильность оформления договора
Агентства недвижимости, работающие на рынке новостроек, предлагают комплексное решение по приобретению нового жилья:
- услуги по продаже имеющейся у клиента квартиры на вторичном рынке;
- при недостаточности средств – помощь в выборе наиболее подходящей кредитной программы и сопровождение при получении кредита;
- сопровождение клиента от заключения договора долевого участия в строительстве до получения права собственности на новую квартиру в построенном и сданном доме.
Агент должен уметь профессионально грамотно ответить на все вопросы, о которых говорилось выше. По полноте и скорости ответов клиент может о компетентности риэлторской фирмы. Обратите внимание, предложат ли Вам сотрудничество до конца действия договора, и в чем оно будет заключаться конкретно. Если что-то настораживает, идите в другое агентство.
4. Должен ли быть зарегистрирован договор долевого участия в органах юстиции
Договоры о долевом участии должны регистрироваться в УФРС НО. Но если разрешение на строительство выдано до вступления в силу закона «О долевом участии в строительстве» (до 1 апреля 2005 года), то регистрация не нужна.
5. Можно ли расторгнуть договор долевого участия и получить деньги
Если Вы видите, что дом не будет вовремя достроен и сдан, то имеете полное право получить вложенные в строительство деньги в полном объеме плюс проценты за пользование чужими денежными средствами.
Контрольная работа для застройщика
В статье 7 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, вступившего в действие с 1 апреля 2005, впервые в российском праве закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует определенным обязательным требованиям. Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг надлежащего качества, под которыми понимается продукция, соответствующая по качеству требованиям, установленным в соответствии со ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Требования к объекту долевого строительства определяются в договоре участия в долевом строительстве либо в технических регламентах, проектной документации и градостроительных регламентах.
В частях 2 и 3 статьи 7 Закона предусматриваются несколько вариантов последствий передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства ненадлежащего качества:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Но стороны могут установить иное в договоре участия в долевом строительстве.
Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на срок не менее 5 лет.
В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.
В части 1. ст. 8 ФЗ №214 от 30.12.2004 года говорится: «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче».
Частью 2 узаконено: «Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона - застройщик - передает, а другая сторона - участник долевого строительства - принимает определенный объект долевого строительства. Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте или ином документе. Важность приемки-передачи объекта долевого строительства объясняется тем, что такая передача означает исполнение обязанностей застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик обязан передать объект недвижимости в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимости. Кроме того, принимая во внимание, что существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи объекта, застройщик должен придерживаться предусмотренного договором срока, даже если временной промежуток между таким сроком и получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию составит менее двух месяцев.
Застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче. После получения соответствующего сообщения на участника долевого строительства возлагается обязанность приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок не установлен, он составляет 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Данная норма направлена на защиту интересов добросовестного застройщика и исключения возможности уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Дольщику, прежде чем подписать документ приема объекта недвижимости, нужно внимательно посмотреть на техническое исполнение квартиры и проверить ее соответствие проекту. Остекление, трубы, коммуникации, наличие и установка сантехники, счетчиков и др. должны точно соответствовать тому, что написано в договоре.
Посмотрели наличие – проверьте качество. С застройщиком работают субподрядчики, каждый из которых отвечает за свой участок работы. Один – за правильную установку качественных окон и дверей, другой – за телефонизацию, третий – за электрику, и т.д. Проверяйте лично и собственноручно. Все они должны давать гарантии на свои работы.
Если вас что-то не устраивает, изложите замечания в письменном виде. Этот документ должен быть подписан двумя сторонами – дольщиком и застройщиком. Заявление передается прорабу или начальнику строительства. На устранение недостатков, обычно, отводится не более двух месяцев.
Но лучше, когда недостатки устраняются в процессе работы. Пока строится дом, дольщикам стоит несколько раз придти и посмотреть, как ведутся работы в их квартире. Если есть замечания, сразу обращаться к прорабу. В этот период чаще всего бывает достаточно простой устной просьбы. Но можно написать и заявление.
Если дольщику хочется, например, чтобы электрические розетки и выключатели были не на той высоте от пола, какая предусмотрена проектом, а на другой, следует получить согласование с проектной организацией. Это так же касается любых перепланировок в период строительства дома.
Информация предоставлена специалистами отдела новостроек агентства недвижимости «Успех» и ООО «ЖБС-Риэлти»
