Конец года - излюбленное время для подведения итогов и составления прогнозов на год грядущий. Эксперты рассказали о том, как изменился рынок в 2010 году, и каких изменений можно ожидать в 2011.
2010 год прошел для рынка недвижимости плавно и почти незаметно, как праздники в семейном кругу. Он не подарил рынку новых открытий, головокружительных падений и взлетов, новых проектов или заметных скандалов. Основные новости сместились за рыночную черту - появление в Москве нового градоначальника с новыми правилами игры для столицы, обсуждающиеся в кулуарах слухи о долгожданном воссоединении Москвы и области. Президент и премьер неоднократно сулили возвращение ипотеки и говорили о новых проектах по обеспечению доступным жильем нуждающихся в нем россиян, но пока что, как и в прошлом году, до этого еще весьма далеко. Не стал новостью (и любимой костью на праздничном столе) "силиконовый проект" в Сколково, так и не "выстрелили" многие проекты строительства, заявленные как революционные и громкие. Рынку недвижимости было не до них - он провожал кризис. С надеждой, что в новом, 2011 году, он уже точно не вернется.
Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty, подвел итоги этого года для сегмента элитной недвижимости. По его словам, в последние годы мы приближаемся к цивилизованному рынку недвижимости западных стран. В частности, в 2010 году на рынке элитной недвижимости окончательно сформировались «рынки в рынках» - замкнутые системы со своей целевой аудиторией, динамикой спроса и предложения, а также законами ценообразования. Классические примеры «рынков в рынках» - это квартиры с дворцовыми интерьерами, апартаменты и лофты. «Рынок квартир с престижными в 1990-х годах «дворцовыми» интерьерами сжимается, в перспективе останутся лишь единичные предложения, - говорит Александр Зиминский. - Рынок апартаментов, напротив, расширяется. В ближайшем будущем апартаменты будут пользоваться популярностью не только у юридических, но и у физических лиц. Рынок лофтов пока представлен единичными предложениями, однако есть предпосылки для его дальнейшего расширение в течение ближайших 3-5 лет».
Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, затронул тему стагнации первичной недвижимости на загородном рынке. По словам Дмитрия, в 2010 году современная качественная недвижимость на вторичном рынке стала самым востребованным товаром у покупателя. «Сложившееся положение дел – это, скорее, не победа вторичного, а «провал» первичного рынка, где сегодня отсутствуют объекты, которые можно «потрогать», - считает г-н Цветков. - Стагнация первичного рынка загородной недвижимости связана с тем, что новых качественных проектов просто нет, они перестали строиться. Большинство имеющихся поселков предполагают дальнейшие инвестиции: это просто участки или участки с подрядом».
По мнению Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, 2010 год стал переломным для торгового сегмента: уже со второго полугодия была отмечена положительная динамика по «всем фронтам». Рынок торговых центров охарактеризовался ростом спроса на помещения в связи с активизацией российских и западных ритейлеров. Также он отметил, что в этом году в эксплуатацию введено небольшое количество объектов. Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования. Положительные изменения произошли в сегменте продаж. По словам эксперта, покупкой торговых центров стали интересоваться преимущественно российские игроки, бюджет на приобретение колеблется в пределах $150-200 млн. Также Алексей Могила отметил влияние политики нового мэра Москвы на данный сегмент, которая привела к децентрализации стрит-ритейла, сместив спрос на помещения, расположенные в спальных районах города. По мнению эксперта, в следующем году банки возобновят проектное финансирование по разумным ставкам. Это в свою очередь приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах, скорее всего, останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7-10%.
Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, подвел итоги года на рынке офисной недвижимости. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, свидетельствует об активизации игроков на рынке, сообщил он. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей. Предложение офисных помещений характеризуется нехваткой офисных помещений с отделкой площадью до 500 и свыше 3000 кв.м., а также острым дефицитом офисов до 300 кв.м. Ситуацию усугубляет смена правительства Москвы. «Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, - говорит Максим Жуликов. - Это приведет к временному замедлению темпов строительства в следующем году и, как следствие, появлению острого дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года». В 2011 году, по словам эксперта, ожидается рост цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения, а также появления дефицита качественных площадей. Как следствие, увеличится объем аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости произойдет активизация иностранных инвесторов, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость.
«Постепенно рынок привык к новым условиям работы, ряд девелоперов смогли практически освободиться от трудных долгов, в том числе Доронин (Капитал Групп), Добашин (Крост), Тимербулатов (Конти), Козловский (Инком), Ковалев (Эко-офис), - отметил Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. - При этом ряд компаний стали во многом контролироваться своими кредиторами, например: Система Галс, Дон-строй и другие. Определился тренд: на рынке девелопмента на взлете находятся полугосударственные компании, имеющие значительную долю госзаказа в портфеле своих проектов, поддерживаемые крупнейшими банками (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ, Газпромбанк). Проблемы испытывают близкие к команде Лужкова компании, прежде всего Интеко. Причем некоторые из них и при наличии поддержки уже демонстрировали негативные перспективы, например, МИАН».
«В 2010 на рынке новостроек Москвы не сформировалось устойчивых ценовых тенденций, что связано с медленными темпами восстановления мировой и российской экономик, - считает Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ». - Поэтому не следует ожидать существенных изменений в ценовой динамике, по крайней мере, до весны 2011. Развитие рынка столичных новостроек в дальнейшем будет определяться тенденциями экономического развития. Учитывая прогнозируемое международными экспертами замедление темпов восстановления мировой экономики, прирост цен предложения в 2011 году может составить до +5+8%, а в случае наращивания темпов роста российской экономики (как прогнозирует Минэкономразвития) - до +10+15%».
«В уходящем году, - добавляет Мария Литинецкая, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», - сформировались устойчивые тенденции спроса, и прежде всего, это повышенный спрос на новостройки экономкласса. Следуя за спросом, застройщики переориентировались на жилые проекты экономкласса. В течение года такие объекты выходили на площадках, которые планировались под застройку более дорогих сегментов рынка. В наступающем году ожидается выход на рынок большого количества новых проектов в данном формате, совокупной площадью более 300 тыс. кв. м.».
