Рынок аренды в последнее время привлекает к себе постоянное внимание. Чаще всего государство озабочено сбором налогов с аренды, но иногда оно проявляет и заботу о людях. Правда, не всегда это оборачивается к лучшему.
30 ноября 2012 года Президент подписал Федеральный закон № 302-ФЗ, который отменял регистрацию договоров аренды недвижимого имущества. В силу закон вступил 1 марта 2013 года.
Что хотели?
По словам Артема Гарбузова, юриста агентства недвижимости CENTURY 21, скорее всего, реформа задумывалась как часть единой комплексной реформы, предусматривающей отмену существовавшей двойной регистрации прав и сделок, которая для людей оборачивалась лишь лишними расходами на госпошлины и прочими проблемами. С первого взгляда закон должен был упростить жизнь: и затрат меньше, и сделки совершаются быстрее и проще, тем более что закон отменял регистрацию договоров аренды и коммерческой недвижимости, и жилой. Но законодательный проект не был хорошо продуман и имел нелицеприятные последствия. Артем Гарбузов отмечает, что «одним из основных принципов ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП) с ними является его публичность, то есть эти сведения доступны любому. Это позволяло проверить чистоту любого объекта недвижимости перед сделкой, как правило, купли-продажи. Ведь аренда является обременением права собственника, о котором покупатель должен знать заранее, чтобы не купить квартиру, в которой на законных основаниях живут арендаторы, снимающие жилье на длительный срок. По новому же закону сведения о долгосрочной аренде в ЕГРП не включались, то есть покупатель приобретал кота в мешке.
Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ – Недвижимость», отмечает, что этот закон также давал возможность неоднократно сдавать одно и тоже помещение. Таким образом, у арендатора возник риск того, что объект недвижимости уже обременен арендой, а проверить это заранее в регистрационном органе невозможно. Согласно же статье 617 ГК РФ «переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».
Реакция на закон
Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», рассказывает, что изначально хотели отменить право следования арендуемой вещи. Это значит, что если сейчас покупатель вещи (недвижимости) связан договором аренды с арендатором, то в будущем планировалось, что при покупке объекта новый собственник по своему желанию выгоняет всех действующих арендаторов. Однако в закон все изменения внесены не были. Возможно, учли и интересы крупных торговых сетей, являющихся основными арендаторами коммерческой недвижимости, для которых важно сохранение права следования аренды. Лишь в этом случае эти крупные арендаторы страхуют себя от риска досрочного расторжения договора аренды в связи со сменой собственника здания. В результате половинчатости решений правительства новый закон давал возможности для мошенничества на рынке недвижимости. Бизнес сообщества и профессиональные юристы сразу увидели эти лазейки и раскритиковали нововведение.
Александр Антонович, вице-президент по юридическим и корпоративным вопросам Группы ПСН, также обращает внимание, что при принятии этого закона не были внесены соответствующие поправки в другие нормативные акты (например, Земельный Кодекс). Получилось, что новые законодательные изменения вступили в противоречие с положениями не приведенными в соответствие. Отмена регистрации договора аренды потребовала внести значительные изменения в законодательство, а также объяснить новые правила регистрации, какие при этом сохраняются права и обязанности. Решая возникшие проблемы, законодатель просто принял Федеральный закон от 04.03.13 № 21-ФЗ, который опять сделал регистрацию долгосрочной аренды обязательной.
Что получили?
На первый взгляд, кажется, что ничего не поменялось, что договора аренды, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной регистрации, а значит можно не волноваться. Однако Артем Гарбузов обращает внимание, что теперь у нас есть два дня(2 и 3 марта), в течение которых требование о регистрации договоров аренды не действовало. А, значит, есть риски для всех будущих сделок по отчуждению прав на недвижимое имущество. Теперь никто не может дать гарантии, что приобретая имущество на вторичном рынке, покупатель застрахован от наличия арендаторов, имеющих право пользоваться его новой собственностью долгие годы. Договора аренды от 2 или 3 марта 2013 года могут недобросовестными гражданами заключаться и «задним числом», тем более что закон о государственной регистрации не предусматривает каких-то конкретных сроков регистрации обременения в Росреестре. Таким образом, появилась своеобразная лазейка для всякого рода мошенников.
Чтобы застраховаться от такого обмана, Артем Гарбузов советует включать в договор купли-продажи заявлений и гарантий продавца о том, что объект не был сдан третьим лицам в аренду; не обременен каким-либо другим образом правами третьих лиц; а также предусмотреть в договоре надлежащие меры ответственности в случае нарушения этого условия продавцом.
Елена Разживина также отмечает, что неопределенность с регистрацией привела и к крайне запутанной ситуации на рынке аренды. По закону, аренда, заключенная в первые числа марта 2013 года и не зарегистрированная, действительна.
