Новые проекты не спасут столицу от офисного дефицита. Москве нужно пять лет, чтобы насытить спрос на бизнес-центры

Несмотря на замедление роста цен на коммерческую недвижимость, говорить о преодолении дефицита качественных офисных площадей в Москве явно преждевременно. Эксперты утверждают, что даже строительство делового центра “Сити” на Краснопресненской набережной станет каплей в море, которая будет поглощена рынком. Заметных изменений можно будет ожидать через четыре-пять лет, когда общий объем офисов в городе возрастет в два раза — до 10—12 млн. кв. м.

В прошлом году на рынок Москвы вышло порядка 800 тыс. кв. м офисных площадей — это немногим больше показателей 2005 года. Из них на класс “А” приходилось около 30%, на класс “В” — соответственно 70%. По оценкам экспертов, в эксплуатацию была введена лишь половина от тех объемов, которые были заявлены девелоперами в начале года. “В прошлом году сохранялась тенденция значительных задержек ввода объектов в эксплуатацию”, — отмечают в компании Blackwood. Это связано с проблемами финансирования, трудностями в оформлении разрешительных документов и подключения к инженерным коммуникациям.

В то же время спрос на качественную коммерческую недвижимость в Москве остается неизменно высоким, о чем свидетельствует рекордный объем сделок, который превысил 1 млн кв. м. При этом существенно увеличились продажи — более половины от общего количества поглощенных рынком площадей.

Рост арендных ставок по мере строительства новых объектов в прошлом году немного замедлился, однако оставался довольно высоким: 15—18% для офисов класса “А” и 8—12% для офисов класса “В”. Цена продажи увеличилась в среднем на 30%. Средние ставки аренды к началу этого года установились на уровне $800 за 1 кв. м в год для офисов класса “А” и $500 за 1 кв. м для класса “В”, а средние цены продаж достигли соответственно $7 тыс. за 1 кв. м и $4,5 тыс. за 1 кв. м.

“Высокие цены связаны прежде всего с ограниченным предложением и сохраняющимся дефицитом офисных площадей”, — говорят эксперты. По данным Knight Frank, в дорогом сегменте доля свободных помещений снизилась почти в два раза по сравнению с 2005 годом и составила 2,4%. С коллегами согласны специалисты Colliers International: “В 2006 году российские и международные компании формировали устойчивый спрос на качественные офисные помещения. В условиях ограниченного предложения это привело к снижению доли вакантных площадей до 1,2% в зданиях класса “А” и 3,5% в зданиях класса “В” — это самые низкие показатели за последние шесть лет”.

Девелоперы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, испытывают те же проблемы, что и строители жилья. Из-за нехватки свободных площадок участники рынка пускаются во все тяжкие. К примеру, Mirax Group вместе с РАО “Российские железные дороги” собирается строить объекты над железнодорожными путями. Всего на территории площадью примерно 45 га от Третьего транспортного кольца до Минской улицы планируется возвести порядка 1 млн. кв. м площадей различного назначения. “В прошлом году прозвучали заявления о планах по реорганизации участков, расположенных под линиями электропередач, которые планируется убрать под землю”, — добавляют эксперты Blackwood.

Менее экстравагантные проекты связаны с освоением площадок за пределами центральной части Москвы. Сооружение офисных центров на периферии, в том числе на МКАД, уже никого не удивляет. “В условиях прогрессирующего дефицита земель в центре города офисная застройка в последнее время сместилась к окраинам”, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Центрами деловой активности в зоне Московской кольцевой автодороги стали аэропорты, где реализуются такие проекты, как бизнес-парк “Гринвуд” и “Химки бизнес-парк” на Ленинградском шоссе, а также крупные логистические комплексы, такие как “Косинская плаза” и “Ист парк”.

Общая площадь объектов офисного назначения, расположенных в районе МКАД и запланированных к вводу в этом году, составляет более 500 тыс. кв. м. Эксперты отмечают, что компании идут по пути создания двух офисов: небольшой представительской резиденции в центре города и рабочей — на окраине.

“Среди основных тенденций можно выделить также увеличение доли крупномасштабных многофункциональных проектов”, — говорят в Knight Frank. Девелоперы все чаще включают торгово-офисные центры в состав жилых комплексов, таких как “Метрополис”, “Парк Сити” или “Легенда Цветного”. “Тенденция укрупнения сделок в сегменте офисной недвижимости имеет несколько причин: во-первых, к этому подталкивает существенный дефицит офисов, а во-вторых, активное развитие российской экономики и укрупнение бизнеса, а значит, увеличение платежеспособного спроса”, — отмечают специалисты Blackwood.

Стабильная и относительно высокая доходность проектов на уровне 20—25% привлекает в сегмент офисной недвижимости новых игроков. К примеру, группа компаний “ПИК”, хорошо известная на рынке жилья, заявила о своих планах построить до 2012 года около 600 000 кв. м офисов. В ближайшее время компания намерена реализовать два проекта — на Пресненском Валу и на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, а “Интеко” Елены Батуриной пообещала за 5—6 лет построить 1 млн кв. м нежилых объектов, вложив только в офисы порядка $1 млрд.

О своем вхождении в офисный сегмент, по словам Владимира Журавлева из NAI Global, заявила также компания “Квартал”, ранее занимавшаяся строительством жилья. Первым ее проектом станет небольшой бизнес-центр класса “А” недалеко от метро “Проспект Вернадского”.

Но даже усилия китов строительного комплекса не помогут в ближайшем будущем полностью удовлетворить спрос на комфортные помещения для бизнеса. “В ближайшие 4—5 лет насыщения рынка офисной недвижимости не ожидается”, — указывают в компании Knight Frank. По оценкам Blackwood, стабилизация рынка произойдет не ранее 2009—2010 года, а общий дефицит качественных помещений будет преодолен, когда рынок достигнет объемов не менее 12 млн. кв. м.

По всей видимости, строительство международного делового центра “Москва-Сити” положение не спасет и уж тем более не вызовет потрясений на рынке, поскольку деловые площади, которые вводятся в “Сити” поэтапно, быстро “съедаются” крупными компаниями.

“В целом проект “Москва-Сити” будет в значительной степени способствовать стабилизации рынка и фиксации арендных ставок, однако совокупный объем объектов не настолько велик, чтобы обрушить рынок”, — говорит Журавлев. Эксперты Blackwood указывают на обратную сторону медали: “Скорее на рынке может сказаться задержка ввода объектов “Сити” — это грозит резким ростом арендных ставок”.

Кардинально ситуация изменится только после реализации мегапроектов, таких как “Большое Сити”, где планируется построить около 17,5 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, в том числе около 10 млн. кв. м офисов. Однако освоение этой территории рассчитано на восемь-десять лет и потребует гигантских инвестиций в размере $30—35 млрд.

В ближайшей перспективе арендные ставки продолжат свой плавный рост: по оценкам Colliers International — на 5—7%, по данным Blackwood — на 12% для дорогого сегмента и на 8% для эконом-класса.

В будущем году девелоперы планируют увеличить объемы строительства офисов, сделав заявку на 1,3—1,5 млн. кв. м. Среди наиболее значимых проектов, готовящихся к вводу в эксплуатацию, эксперты называют башню “Федерация” (409 тыс. кв. м), бизнес-парк “Гринвуд” (130 тыс. кв. м), третье здание “Набережной Тауэр” (136,4 тыс. кв. м), “Серебряный город” (40,7 тыс. кв. м) и “Ситидел” (63,5 тыс. кв. м), “Северную башню” (135 тыс. кв. м) и “Город Столиц” (226 тыс. кв. м).

Правда, по сложившейся традиции обещания девелоперов будут выполнены максимум на две трети, а компании снова выстроятся в очередь за удобными офисными помещениями.