На протяжении всего 2013 года законодатели вносили изменения в Гражданский Кодекс РФ, ряд которых затронет и сделки с недвижимостью. Рассмотрим одни из самых значимых.
1. Регистрируется не договор, регистрируется право на объект недвижимости.
Наконец-то законодатель устранил правило, по которому регистрации подлежало и право и сама сделка (договор). С 1 марта 2013 года мы живем только по системе «регистрации прав». Что это дает нам в практическом применении? На мой взгляд, два существенных момента:
• Во-первых, нет необходимости теперь включать в договор с недвижимым имуществом требование о действительности такого договора, только после его обязательной государственной регистрации, потому что, повторим, теперь договор не регистрируется, регистрируется лишь переход права на объект недвижимости.
• Во-вторых, это правило позволит легче доказывать действительность совершенной в реальности, но, по каким-либо причинам, не зарегистрированной сделки, что является положительной новостью для добросовестных сторон такой сделки.
Но из этого правила сделаны исключения. В частности, государственной регистрации по-прежнему подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:
• договор аренды земельного участка или объекта недвижимости, заключенный на срок более 1 года;
• ипотека;
• договор долевого участия;
• сервитут;
• залог недвижимости или земельного участка
• а также ряд соглашения, касающихся перераспределения недвижимого имущества, например, соглашение о разделе.
2. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, о котором ходило столько разговоров и домыслов, по-прежнему не является обязательным.
Пункт третий статьи 8.1. Гражданского кодекса устанавливает необходимость нотариального удостоверения сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, что в общем-то присутствовало в реальной жизни и до момента существования такого пункта. Так что сфера полномочия нотариусов в области регистрации сделок с недвижимостью – не расширилась.
Напомним, что обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих основных видов сделок с недвижимостью:
- договор об ипотеке (залоге недвижимости);
- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
- брачный договор (ст. 41 СК);
- завещание.
3. Появился новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс.
Надо сказать, что это не первая законодательная инициатива в данной области. Идея ввести в оборот понятие «имущественного комплекса», бродила давно. Одно время она даже пыталась реализовываться в виде кондоминиумов и иных «емких» объектов недвижимости. Что даст новое понятие сейчас сложно сказать. Учитывая, что реальность для большинства, даже крупных предприятий, сводится к тому, что регистрировать и даже намеренно «дробить» отдельные объекты недвижимости и мелкие земельные участки более выгодно, чем объединять их в «комплекс», не факт, что единые недвижимые комплексы будут часто подлежать регистрации.
В настоящее время под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
4. Доверенность теперь не ограничена 3-годичным сроком действия.
В связи с тем, что большинство сделок с недвижимостью проводятся по доверенностям (хотя бы на этапе сбора комплекта документов, необходимого для регистрации), законодательные изменения, которые коснулись оформления доверенностей, просто нельзя обойти стороной. Итак, что нужно знать и помнить:
• Доверенность теперь может быть выдана на любой срок, то есть правило 3-х лет более не действует; отныне максимального срока действия доверенности нет. От себя добавлю, что в связи с повышением ставок нотариусов по оформлению доверенностей, это, безусловно, положительная новость для тех, кто имеет длящиеся отношения с риэлтерской или юридической компанией, например, или просто уполномочивает на что-то своего родственника – существенная экономия может получиться.
• Также появилось такое понятие как «безотзывная доверенность». Теперь можно специально оговорить в доверенности, что она не может быть отменена до окончания срока, на который выдана, или может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях. Для отдельных правоотношений – это прекрасное новшество, которым стоит активно пользоваться.
Разумеется, это не все изменения, затронувшие сферу недвижимости. Однако о других мы пока не говорим намеренно. Дело в том, что многое из того, что законодатель вводит, он сам же и корректирует, причем делает это молниеносно. Например, так произошло с вопросом отмены регистрации договора аренды, заключенным на срок больше года. Сначала такую регистрацию отменили, а потом буквально через несколько недель, ввели обратно, как необходимый элемент действительности договора. Так что, как практик, я предлагаю понаблюдать за тем, устоятся ли те или иные законодательные инициативы и как они будут реализовываться на практике, после чего, мы непременно вернёмся к обзору этих изменений.
Однако все то, о чем говорится в данной статье, можно и нужно применять. Надеемся, это сможет существенно облегчить жизнь добросовестным участникам рынка недвижимости.
