В период кризиса «хитом» продаж были самые дешевые варианты — небольшие квартиры в советских сериях. Сейчас возрождается интерес к более дорогому жилью в «свежих» новостройках. И это — симптом выздоровления рынка.
По оценкам риэлторов, сегодня 20% вторичного рынка занимают новые квартиры в недавно сданных домах. За последние десять лет в городе было построено примерно 300 000 квартир, около половины из них — однокомнатные и студии. Больше всего новостроек — в Приморском, Выборгском, Московском и Красносельском районах.
Самый ходовой товар — «единички» и студии (в предложении их около 40%). Примерно 35% — «двушки», остальное — более просторное жилье.
Покупатели предпочитают кирпичные и кирпично-монолитные дома. «Панельные постройки менее популярны: планировки там похуже, иногда они даже уступают поздней советской «панели», например 137 й серии», — делится наблюдениями Александр Савельев, директор отделения «Ладожское» ГК «Экотон».
Важнее всего для будущих владельцев местоположение дома. Метраж квартиры менее значим. «Размер кухни либо вообще не интересует клиентов, либо они требуют «не меньше девяти метров». От более взыскательных граждан, привыкших к комфорту, есть запросы на жилье с кухней от 11-12 метров», — рассказывает Аркадий Кязимов, генеральный директор АН «Спектр».
Планировки также практически не влияют на выбор: либо они уже достаточно удобны, либо будущий собственник все равно намерен переносить стены.
Потенциальные покупатели придирчиво оценивают внешнее состояние дома, двора, подъезда, лестничной площадки. Присматриваются, насколько однородна социальная среда. Специалисты рекомендуют уделять внимание и техническим моментам: нет ли трещин на стенах, в порядке ли облицовка, нет ли перебоев с электричеством.
«В продаже нередко встречаются квартиры с отделкой — это опасный момент. Никогда не знаешь, грамотно ли сделана электроразводка, как в стенах проложен водопровод и что там зашито под гипроком (особенно если присутствует авторский дизайн). В процессе эксплуатации можно получить уйму неприятных сюрпризов. Меньше риска, если брать объект без ремонта», — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Цены с потолка
Поскольку предложения нетиповые, говорить о стандартной цене не приходится. В листинге редко бывают одновременно несколько аналогов, на которые продавцы могли бы ориентироваться. Поэтому в этом сегменте чаще всего ценник берется «с потолка».
Разброс велик: за «единичку» площадью в 40-45 метров могут просить от 3,2 до 5 млн рублей. «Стоимость в первую очередь зависит от места. Если сравнить аналогичные двухкомнатные квартиры: одна у парка в Московском районе со средним ремонтом, вторая на Ленинском проспекте с лучшей отделкой — вторая будет на 300 000 рублей дешевле первой», — говорит Светлана Денисова, исполнительный директор АН «Площадь».
Минимальная стоимость «двушки» — 3,5 млн рублей. «Двухкомнатных квартир предлагают мало. Например, с конца 2009 го продавался вариант на Гражданском проспекте за 5,5 млн рублей. Покупателей не было. Объект простоял почти год, пока его не приобрел жилец этого же дома — за 5,1 млн руб. Если бы не он, покупателя могли искать до сих пор», — рассказывает Юрий Сергеев.
Студии на вторичном рынке владельцы выставляют по 2,4-2,6 млн рублей.
Покупают их студенты, приезжие, расселенцы. Чаще всего — граждане в возрасте до 35 лет. Люди готовы пожертвовать метражом ради качества жилья. Впрочем, отношение к таким квартирам неоднозначное.
«Время показало, что студии — жилье специфическое. Многие граждане покупали их от безысходности: в «хрущ» ехать не хотелось, а на качественную однокомнатную не заработали. Для семьи с ребенком и даже просто для пары это все-таки неудобный вариант», — считает Александр Савельев.
Цены на квартиры в новых панельных домах меняются в рамках общих для «вторички» закономерностей. Кирпичные и кирпично-монолитные объекты дорожают чуть быстрее остального предложения, впрочем, и падают опережающими темпами.
«Владельцы квартир часто переоценивают свое имущество, особенно в посткризисное время. Верную цену подсказывает длительность экспозиции объекта. Если по заявленной стоимости месяца три нет звонков и просмотров, необходимо снижать ценник на 1-2% в неделю», — говорит Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН.
Мечта кредитора
До кризиса лишь около 15% покупателей квартир в новых домах располагали «прямыми» деньгами, теперь их еще меньше. Чаще всего для покупки привлекают ипотеку, субсидию, продают старое жилье. Нередко одновременно используют несколько финансовых источников. Такие сделки относятся к категории сложных. Зато с документами обычно нет проблем. В короткой истории такого жилья встречаются продажи, но, как правило, не более одной-двух.
«Для кредиторов это почти идеальный залог. Насторожить могут лишь перепланировки, которые в новых домах встречаются чаще обычного. Хозяева переносят стены и нарушают границы влажных помещений практически без оглядки на БТИ», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Если продавец все-таки не является первым владельцем квартиры, стоит поинтересоваться, почему он ее продает (аргумент «по семейным обстоятельствам» тут редко встречается: естественная ротация квартир в этом сегменте невелика). Возможно, есть какой-то подвох.
Стоимость «квадрата» такого жилья стабильно выше среднерыночного показателя на 1-1,5%. Специалисты отмечают сезонное увеличение спроса; не исключено, что и цена на «свежие» варианты в ближайшие месяцы немного вырастет. Впрочем, можно попробовать торговаться.
Мнения экспертов
Аркадий КЯЗИМОВ, генеральный директор АН «Спектр»:
– В 2009-2010 годах объем нового предложения вырос примерно в полтора раза, а платежеспособный спрос на него сократился вдвое-втрое. Сегодня интерес к подобным объектам небольшой, но устойчивый. Самые ходовые — однокомнатные квартиры от 35 метров и «двушки» от 45 метров. Сделок с трехкомнатными совсем немного.
Алексей ГРУЗДЕВ, менеджер отдела жилой недвижимости АН «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– Наиболее интересны предложения, которые в собственности более трех лет: меньше юридических рисков, работа ТСЖ налажена, ремонты в квартирах завершаются.
До кризиса, по разным оценкам, инвесторы приобретали от 50 до 70% строящихся квартир. Думаю, сейчас на инвестиционные объекты приходится около 20% «свежего» предложения на вторичном рынке.
Светлана ДЕНИСОВА, исполнительный директор АН «Площадь»:
– Главные плюсы недавно построенного жилья — это короткая история титула, однородная социальная среда. Однако встречаются и недостатки: затопленные подвалы, плохая звуко- и теплоизоляция.
Студии сегодня выставляют дороже, чем их готов брать покупатель. Массовой вторичной перепродажи таких квартир пока нет: их владельцы еще не рассчитались с долгами, не накопили средств на расширение жилплощади. Со временем эти варианты станут «разменной монетой» на рынке.
Юрий СЕРГЕЕВ, генеральный директор АН «Динас»:
– Советую покупателю поискать информацию, не фигурировал ли застройщик (или объект) в сюжетах с двойными продажами. В законе положения о добросовестном приобретателе неоднозначны, и покупатель рискует быть втянутым в судебные тяжбы.
Александр САВЕЛЬЕВ, директор отделения «Ладожское» ГК «Экотон»:
– Объекты постройки конца 1990 х — начала 2000 х — самые низкокачественные из того, что строилось с начала реформ. В домах встречаются трещины, подъезд может быть уже порядком обшарпанным. Да и внешне такие дома (особенно панельные) лет через пять после постройки могут выглядеть не очень привлекательно.
Татьяна МИХЕЕВА, заместитель директора Выборгского отделения АН «Итака»:
– Покупатели нового жилья стремятся к качественно иному уровню жизни. Они тщательнее остальных клиентов оценивают благоустроенность дворовой территории, парадных, внешний вид дома, состояние и удобство подъездов к нему, парковку, окружающую инфраструктуру и прочее. Предпочтение чаще отдают кирпичным постройкам.
Фото: nevastroika.ru
