Покупатель квартиры в новостройке о том, как и сколько он будет платить за квартиру, как правило, задумывается не сразу. Его больше волнуют такие вещи, как виды из окон, планировки, затем - ремонт, сантехника, мебель, переезд, новая дорога до места работы, учебы и обратно. Многие будущие новоселы вообще не задают вопроса о будущих платежах менеджерам в офисах продаж. Впрочем, если даже задают, толку может быть и не очень много: не всегда эта цифра совпадает с теми реальными тратами, которые жильцы начинают ощущать, как только приходит первый счет от управляющей компании.
Во времена СССР наши пропагандисты, вещавшие на Запад о советском образе жизни, придумали клише: ежемесячная плата за среднестатистическую квартиру в Москве равна стоимости стакана апельсинового сока. Надо думать, на капиталистов это производило впечатление. С тех пор жизнь изменилась – и даже очень. Сегодня квартплата – если в «соках» - составляет многие десятки литров, пожалуй, ежемесячно, на небольшую ванну набежит…
Сколько же сегодня платят новоселы, кто им «насчитывает» платежи - в этой теме решил разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» на примере двух известных объектов, продавцы которых оказались столь любезны, что раскрыли нам цифры.
Портрет маслом
Для начала – традиционное описание этих жилых комплексов.
ЖК «Парковый» расположен в 2 км от МКАД по Новорязанскому шоссе в городе Котельники. Он состоит из нескольких 17-этажных зданий – есть среди них и кирпично-каркасные, и монолитный по индивидуальному проекту, и крупнопанельный с монолитной вставкой и просто крупнопанельный. «В двух шагах от комплекса располагается один из крупнейших гипермаркетов «Реал», - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», - а в двух минутах езды – семейный торговый центр «МЕГА Белая Дача». Рядом с комплексом будут построены два детских сада, школа, оборудованы детские и спортивные площадки. Кроме того, в планах администрации сделать к существующей школе №2 на 800 учеников пристройку на 300 мест и отдельный дополнительный блок на 600 учащихся. Первая очередь ЖК построена и введена в эксплуатацию, остальные в процессе. Средняя цена 1 кв. м – 80,5 тыс. руб.
ЖК «Аксиома». Объект бизнес-класса, расположен в Западном АО Москвы, на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского. Сдан в эксплуатацию в 2009 году. «В жилом комплексе 120 квартир площадью от 58 до 321 кв. м, в настоящее время все они проданы», - говорит Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой». С технической точки зрения ЖК представляет собой односекционное монолитно-каркасное здание в 24 этажа, выполненное по индивидуальному проекту. Имеется подземная автостоянка на 188 машино-мест, гостевые автостоянки. Общая площадь территории комплекса – 0,82 га. Вся она огорожена и благоустроена.
И сколько?
Теперь переходим к собственно теме нашего рассказа – величине квартплаты. В ЖК «Парковый», говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), размер платы за содержание и ремонт жилых помещений рассчитывается исходя из тарифа 31,33 руб. за кв. м. Данная ставка, обращает внимание эксперт, установлена не управляющей компанией, а решением совета депутатов городского округа Котельники. «Разблюдовка» по цифрам внутри самого тарифа выглядит следующим образом. 2,24 руб. берется за содержание придомовой территории, 2,91 – за санитарное содержание мест общего пользования в жилых домах. «Фантастическую» сумму в 8 коп. с 1 кв. м жильцы платят за дератизацию (уничтожение грызунов), по 86 коп. – за освещение мест общего пользования. В 1,37 руб. обходится содержание мусоропровода, 4,76 – лифтов. Плата за текущий ремонт жилого фонда составляет 1,9 руб., техническое обслуживание инженерного оборудования - 1,99 руб. И, наконец, есть еще общехозяйственные расходы (3,63 руб.), прочие затраты (8,13 руб.) и вывоз бытовых отходов (3,48 руб.).
Таким образом, стоимость содержания однокомнатной квартиры площадью 45 кв. м будет составлять 1409 руб. 85 коп., трехкомнатной площадью 98 кв. м – 3070 руб. 34 коп.
Понятно, что этими суммами траты не ограничиваются – есть еще услуги, за которые жильцы платят поставляющим организациям. Это холодное (ХВС) и горячее (ГВС) водоснабжение, водоотведение (проще говоря, канализация), теплоснабжение и энергоснабжение. Холодную и горячую воду учитывают счетчики (действующие на сегодня тарифы – 26,9 и 113,02 руб. за куб. м соответственно). Что до энергоснабжения, то, согласно решению правления Топливно-энергетического комитета Московской области 53-Р от 17.12.2010 года, на 2011 год тарифы для жителей городов, проживающих в домах с электроплитами, составили 0,92 руб. за кВт/час (ночной тариф) и 2,72 руб. (дневной).
В ЖК «Аксиома» платежи за техническое обслуживание посерьезнее – все-таки Москва, и бизнес-класс. Как говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»), тарифы определены собранием ТСЖ на основании договоров, заключенных с управляющей компанией и охранным предприятием. Для жилых помещений они составляют 94,49 руб. за кв. м в месяц, для нежилых – 100,26 руб. Машино-места в подземном паркинге стоят своим владельцам по 2192 руб. в месяц. Таким образом, содержание 68-метровой «однушки» обойдется владельцу в почти в 6,5 тысяч рублей, а 92-метровой двухкомнатной квартиры – 8,7 тысячи.
Коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, которые, кстати, поставил сам застройщик, их цена включена в стоимость квартиры.
Разовые «взносы» - так бывают ли?
Весьма скользкий вопрос: дополнительные поборы. Форумы новоселов полнятся историями о том, что застройщик после ввода нового дома «попросил» жителей заплатить за дополнительные «услуги» - озеленение, скамейки, пуск лифта и т.п. Наши консультанты категорически утверждали, что такого не может быть: все вопросы, связанные с благоустройством территории, прописаны в проекте, и поэтому данные расходы покрываются исключительно застройщиком.
С другой стороны, откуда-то эти слухи берутся? Завесу тайны, как нам кажется, приподнял один из экспертов, обмолвившийся, что собственники квартир «могут на своих собраниях принять решение о дополнительных мерах по благоустройству». Решение – именно в этой лукавой формулировке. Поскольку создаваемые в новых домах ТСЖ, как правило, контролируются застройщиком (особенно на первых порах, пока жители не организовались и не выдвинули из своих рядов новых лидеров), иногда подобные решения собрать деньги на детскую площадку оказываются именно такими - добровольно-принудительными. То есть формально – решение собрания, но у жителей остается устойчивое «послевкусие», что все это «продавил» застройщик.
На будущее
Есть старый медицинский анекдот. Некоторый человек обращается к опытному врачу с вопросом: как узнать, ядовитая ли змея укусила человека? Нет ничего проще, отвечает эскулап: надо просто подождать три дня. Если укушенный умрет – значит, ядовитая.
Мы это к тому, что размер квартплаты и прочих платежей покупатель, конечно, узнает – но после того, как станет собственником квартиры. А хотелось бы до – чтобы понять, стоит ли вообще приобретать данный объект. Может быть, он окажется слишком дорогим в эксплуатации?
Самый простой способ – это, разумеется, спросить в офисе продаж новостроек. Что-нибудь вам непременно ответят. Но информация не будет точной по как минимум двум причинам. Во-первых, от момента подписания вами соответствующего договора до вселения пройдет немало времени. А жизнь наша постоянно дорожает, «стремящаяся к нулю инфляция» существует только в воображении правительственных экономистов. Второй аспект еще серьезнее: продавцы могут сознательно искажать действительность. Особенно в экономсегменте, где – это всем понятно – покупатели озабочены будущими расходами. Занизить цифру – значит придать своему объекту дополнительную привлекательность.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
И все же прикинуть будущую квартплату хотя бы примерно можно. Тут учитываем:
- естественно, размер квартиры. Стоимость содержания исчисляется исходя из 1 кв. м.
- ценовую категорию. Тоже невелик секрет – чем дороже дом в продаже, тем выше будут платежи.
- наличие у дома различной инфраструктуры. Как правило, чем больше у объекта территория и чем более она «нашпигована» всякими «приятностями» - тем больше придется платить.
- размеры платежей в уже построенных объектах данного застройщика (при наличии таковых). Очевидно, что если компания построила уже несколько объектов, и на них поддерживается примерно одинаковый уровень эксплуатационных расходов – примерно так же будут платить и жители нового дома. С поправкой на инфляцию.
Комментарий эксперта:
В чем разница между техническим обслуживанием и технической эксплуатацией
Роман Семчишин, коммерческий директор компании Tekta Group
Перечень услуг по техобслуживанию прописан в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170. Неспециалисты зачастую не видят разницы между техобслуживанием и технической эксплуатацией. Между тем это разные понятия: техобслуживание в отличие от технической эксплуатации не включает управления и санитарного содержания дома, то есть в техобслуживание не входит организация работ со смежными организациями и поставщиками, взаимоотношения с нанимателями и арендаторами, уборка подъездов и придомовой территории, содержание чердаков, подвалов, технических этажей и подполов, уход за зелеными насаждениями.
В соответствии с п. 1.8 постановления в техобслуживание входят техосмотры жилого дома, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт здания.
Техосмотры должны проводиться как минимум дважды в год – в период подготовки дома к осенне-зимнему и весенне-летнему периоду. В идеале помимо обязательных двух общих ежегодных осмотров управляющая компания должна ежегодно организовывать 1-2 частичных осмотра дома.
По результатам техосмотров ремонтируются незначительные неисправности электроприборов - лампочек, розеток, электропроводки. Устраняются неисправности в системе центрального отопления, горячего водоснабжения, водопровода и канализации, проверяются системы пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления, тяга в дымовентиляционных каналах, заземление оболочки электрокабеля и сопротивление изоляции проводов.
В подготовку к весенне-летней эксплуатации входит укрепление водосточных труб, расконсервирование и ремонт поливочной системы, консервация системы центрального отопления, ремонт оборудования детских и спортивных площадок, ремонт просевших отмосток. При подготовке к осенне-зимнему сезону управляющей компанией проводится утепление чердачных перекрытий, бойлеров, трубопроводов на чердаках и подвалах, испытание и регулировка систем центрального отопления, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, консервация поливочных систем и проверка состояния продухов в цоколях зданий.
Планы-графики работ по техобслуживанию составляются на неделю, на месяц и на год.
Фото: subscribe.ru
