Падения цен на рынке новостроек Новосибирска не произойдет, поскольку переизбыток первичного жилья ему не грозит. Часть экспертов полагает, что застройщики сознательно ограничат ввод новых объектов в эксплуатацию, по мнению других, спрос на квадратные метры в новых домах, несмотря на рекордные показатели сдачи, по-прежнему соответствует предложению. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».
Дешевые квартиры подорожали
По информации аналитического центра АН «Жилфонд», в начале сентября на первичном рынке Новосибирска сложился следующий уровень цен: на однокомнатные квартиры – 58,55 тысячи рублей за квадратный метр (в августе – 58,34 тысячи); на двухкомнатные – 54,43 тысячи рублей за «квадрат» (в августе – 54,5 тысячи); на трехкомнатные – 55,21 тысячи рублей за квадратный метр (в августе – 54,57 тысячи).
– Рынок первичной недвижимости пробудился еще в августе, с началом осени количество приобретений строящихся объектов постепенно увеличивается, – говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. – Вернувшись из отпусков, люди стремятся заключить сделки с жильем до наступления холодов. В основном покупателей интересуют объекты нижнего ценового сегмента, которые сегодня являются наиболее надежным и понятным инвестиционным инструментом, поэтому их стоимость ползет вверх.
Согласно данным, которые привел владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков, в настоящее время первичное жилье в среднем стоит 53 800 рублей за квадратный метр, что на 1 % больше, чем в начале года. Как и на вторичном рынке, цена небольших однокомнатных и студий в новостройках выросла заметнее всего – на 9 % (до 61 000 рублей за «квадрат»). Двухкомнатные подорожали на 2 % (до 53 000 рублей за квадратный метр), а вот трехкомнатные и четырехкомнатные, напротив, подешевели – на 6 и 4 % соответственно (до 47 000 и 64 000 рублей за квадратный метр).
– С учетом темпа инфляции за первое полугодие – плюс 4,8 % – это снижение является существенным, – комментирует Андрей Петрович. – Возможно, данная тенденция связана с низкой востребованностью таких квартир. Строительные компании отслеживают динамику спроса и в качестве ответной меры корректируют цены.
По наблюдениям аналитиков «Жилфонда», в целом состояние рынка новостроек остается стабильным, резких ценовых взлетов и падений не отмечено, все колебания находятся в пределах статистической погрешности.
Насыщение – признак стагнации
Как рассказала руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова, конец 2013 – начало 2014 года ознаменован рекордными показателями ввода жилья: в Новосибирске приняли в эксплуатацию новостройки, возведенные в том числе на средства так называемых губернаторских субсидий, которые выдавали покупателям квартир, чтобы стимулировать строительный сектор. Приступать к сооружению новых объектов в текущем году застройщики не торопятся. В 2014-м они закладывают в основном дома первой очереди проектов комплексной застройки.
– Из-за длительного строительного цикла первичный рынок не в состоянии быстро реагировать на изменение спроса, сокращая или увеличивая количество предложений, – рассуждает эксперт. – Периоды дефицита новых квартир, когда они дорожают, чередуются со стадиями насыщения – в это время на рынке наблюдается стагнация, возможно с небольшой ценовой коррекцией вниз. Строительные компании могут регулировать объемы сдачи нового жилья, что позволит избежать падения цен на него.
По мнению Татьяны Казаковой, продолжительность полосы стагнации – от девяти месяцев до полутора лет. Цены будут оставаться на месте либо незначительно снижаться (не более чем на 5 % в год), скорее всего, в виде торга и специальных скидок.
Сравнивая первичный и вторичный рынки, Андрей Силков отмечает, что новостройки имеют хороший резерв повышения стоимости, в то время как вторичная недвижимость переоценена.
– Если застройщики и начнут опускать цены, то очень аккуратно и выборочно, в рамках маркетинговых акций, – говорит он.– В настоящее время около 60 % сделок с недвижимостью проходит с участием кредитных средств. В случае ограничения доступности ипотеки, демпинг не принесет желаемого результата. Расшевелить спрос могли бы различные программы, например рассрочка без переплаты у застройщиков.
Спрос растет, затоваривания нет
– Благодаря поддержке банков, которые финансируют девелоперские проекты, а также администрации города и области, зарекомендовавшие себя застройщики увеличили объемы ввода жилья, – отмечает директор агентства недвижимости «Квартирное решение» Ольга Зенина. – Выросли и темпы возведения новостроек. Спрос на первичку увеличился, и по законам рынка это обуславливает повышение цен. Строительные компании работают по программам расселения аварийного фонда и жилищной поддержки молодых семей. Кроме того, круг покупателей строящихся квартир расширился за счет учительской и военной ипотеки, сертификатов на материнский капитал.
С тем, что цены на первичное жилье по-прежнему растут, согласна и ведущий специалист по недвижимости офиса продаж на Советской, 37, АН «Грановит» Ирина Крищенко.
– У многих строительных компаний стоимость квадратного метра не слишком отличается в недавно сданном доме и в объекте на этапе котлована, – констатирует она. – Однако из-за разницы в 250–300 тысяч рублей люди готовы ждать год-полтора.
Отдельные эксперты полагают, что в ближайшее время нас ждет затоваривание первичного рынка (подробнее об этом – в статье «Общество начинает относиться к ипотеке по-взрослому». – Ред.), как следствие, переизбыток жилья в строящихся объектах и домах на сдаче заставит застройщиков прибегнуть к ценовой конкуренции.
Ирина Крищенко считает, что появление новых строительных площадок не приведет к падению цен. К тому же из ценовой плоскости конкуренция постепенно переходит в качественную.
– За ту же стоимость застройщики готовы предлагать покупателям больше комфорта и удобств, – подчеркивает Андрей Силков. – В случае перепроизводства «квадратов» в новостройках, участники рынка будут использовать в том числе и эти конкурентные преимущества.
– Застройщики улучшают потребительские характеристики жилья, заботятся о благоустройстве дворовых территорий, – комментирует Ирина Крищенко. – Если у человека есть возможность добавить некоторую сумму, чтобы купить квартиру в новом доме, то девяносто процентов из ста так и сделают, даже если до этого рассматривали вторичное жилье за меньшие деньги.
Предпосылок для затоваривания рынка первичной недвижимости не видит и Ольга Зенина:
– В основном жилые объекты продают на начальном этапе строительства. Переизбытка предложений квартир в новостройках нет, поэтому спрос на них есть и всегда будет. А раз так, то стоимость строящегося жилья, а вместе с ним и уже готового поднимется.
– Новосибирск – растущий город, население которого имеет высокую потребность в жилье, – отмечает Андрей Силков. – Затоваривание первичного рынка и, соответственно, снижение цен произойдет только в том случае, если доступность ипотеки снизится до критической черты. В настоящее время банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов – повышают ставки и требования к заемщикам, из-за чего увеличивается процент отказа. Людям сложнее занять более высокую сумму. В таких условиях наблюдается удешевление трех- и четырехкомнатных квартир, – вновь обращает внимание Андрей Петрович.
По словам директора офиса продаж на Советской, 37, АН «Грановит» Елены Алексеевой, первичный рынок перенасыщен в сегменте элитного жилья и квартир большой площади, а студии и однокомнатные всегда находят своего владельца еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию, независимо от района расположения. Поэтому открытого демпинга со стороны застройщиков ожидать не стоит. Цены на первичку, а вслед за ними на вторичную недвижимость будут понемногу расти.
