Специалисты аналитического центра «Индикаторы Нижегородской Недвижимости» внимательно отслеживают рынок строящегося жилья в Нижнем Новгороде. И, если 2012 год был прорывным в послекризисном строительстве жилья, то минувший год удивил неоднозначностью результатов.
Успехи и разочарования
По данным Росстата в 2013 году в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 694 тыс. кв. метров жилья, что на 14 % больше, чем в предыдущем году. Показатель высокий, но отношение к нему двойственное.
С одной стороны, можно приветствовать успех нижегородской строительной отрасли, ведь в 2013 году она добилась максимального результата за всё время экономических преобразований в постсоветские годы.
С другой стороны, высока доля малоэтажного строительства. Индивидуальное жилищное строительство в общем объеме годового ввода составило 38%. Однако городская администрация и не скрывает, что такой показатель достигнут за счет усиления работы по инвентаризации объектов ИЖС. Более того, весь прошедший год действовал упрощенный порядок инвентаризации, при котором все работы производились за счет средств городского и областного бюджета. В результате за прошедший год было введено в эксплуатацию 267 тыс. кв. метров индивидуальных жилых домов, что в 2,1 раза больше, чем в 2012 году! Тем не менее эти цифры нельзя считать достижением в развитии городского малоэтажного строительства, это всего лишь успехи горадминистрации в пополнении налогооблагаемой базы через понуждение собственников индивидуальных домов к проведению технической инвентаризации.
А вот реальный сегмент первичного жилья – многоквартирное жилищное строительство – в 2013 году не смог порадовать. Годовой план в 500 тыс. кв. метров выполнить не удалось. По предварительному отчету городской администрации было построено только 427 тыс. кв. метров многоквартирного жилья, то есть на 11% меньше, чем в 2012 году.
Тем не менее, за год на 15% вырос объем текущего строительства. В настоящее время в Нижнем Новгороде возводится 160 многоквартирных домов на 1 млн. 310 тыс. кв. метров жилья.
Медленно уменьшается количество долгостроев, всего их в Нижнем Новгороде сейчас 24. В 2013 году проблема долгостроев решалась только за счет ввода уже заселенных, но не сданных домов. Было введено в эксплуатацию три таких объекта.
Структура первичного рынка по типам строящегося жилья за прошедший год не изменилась: 73% составляют новостройки эконом-класса, 25% - бизнес-класс и лишь 2% - элитные новостройки.
В течение 2013 года продолжалась монополизация регионального рынка тремя застройщиками, а именно компаниями «Жилстрой-НН», «Старт-Строй» и «СУ-155». За год их доля в текущем строительстве выросла с 24% до 27%. Особенно впечатляет рывок «Старт-Строя», который увеличил свои объемы вдвое.
В 2013 году администрация Нижнего Новгорода развернула масштабную программу «волнового переселения» жителей аварийного и ветхого фонда, в соответствии с которой было построено 2 дома и строится еще 8 муниципальных домов на 1200 квартир.
Ценовые виражи
По состоянию на конец декабря 2013 года средняя по Нижнему Новгороду цена предложения к продаже квартир на рынке строящегося жилья составила 64 810 руб./кв.м.
В 2012 году рост цен на нижегородские новостройки оказался весьма ощутимым и составил 30% - это один из наиболее высоких показателей в стране. В 2013 году цены сначала просели за счет начала массовых продаж в новостройках эконом-класса, а затем стали расти более умеренными, чем в 2012 году, темпами. В результате итоговый рост цен за год составил только 1,1%.
Наиболее активно распродавались новостройки эконом-класса у стабильных застройщиков. Хитом сезона, как и в предыдущем году, были малогабаритные квартиры в домах «антикризисной» серии от компании «Жилстрой-НН». Купить их на рынке было практически невозможно, так как застройщик осуществляет продажи на своих объектах исключительно по предварительным спискам, причем очередь сформирована на год вперед.
А вот на новостройках бизнес-класса продажи шли вяло, что не могло не отразиться на ценовой динамике. Цены в нижегородском бизнес-классе за год даже понизились в среднем на 3,4%.
Хиты 2013 года
Конечно, главными хитами были проекты строительства жилья эконом-класса от тройки застройщиков-лидеров.
«Старт-Строй». Ведется строительство второй очереди жилого комплекса «Седьмое небо» в микрорайоне «Мещерское озеро» Канавинского района. Особо следует отметить самую большую стройплощадку города – микрорайон «Цветы» (Приокский район). В настоящее время здесь уже сданы 5 домов и ещё 10 строится. Всего же в текущем строительстве у застройщика находится 200 тыс. кв. метров жилья.
«Жилстрой-НН». В 2013 году компания закончила возведение жилых комплексов «Водный мир» (Автозаводский район) и «Победа» (Приокский район). Развернуто масштабное строительство на площадке в Московском районе – это микрорайон «Бурнаковский», и в Автозаводском – микрорайон «Юг». Общий объем текущего строительства составляет свыше 100 тыс. кв. метров жилья.
«СУ-155». В прошедшем году застройщик завершил строительство ЖК «Печерская гряда» и первой очереди ЖК «Маяк» (оба – Нижегородский район). В настоящее время ведется строительство на одной стройплощадке – ЖК «Белый город» (Советский район), где сданы 3 и строится еще 7 домов. В текущем строительстве находится 70 тыс. кв. метров жилья.
Москвичи наступают?
В 2014 году ожидается увеличение присутствия на нижегородском рынке группы компаний «СУ-155». Застройщик заявляет о скором начале возведения жилых домов на улице Украинской в Канавинском районе, а также во второй очереди ЖК «Маяк» на улице Родионова (Нижегородский район).
Что дальше?
Городские власти ориентируют застройщиков на комплексное освоение территорий путем строительства новых жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой. Застройка таких микрорайонов, в основном, ведется и будет вестись путем возведения типовых домов индустриальными методами строительства. Таким образом, следует ожидать увеличения доли эконом-класса в региональном жилищном строительстве, как минимум, до 78-80%.
В связи с увеличением объемов строительства недорого жилья эконом-класса можно ожидать продолжения ценовой стагнации и на 2014 год.
Алексей Чемоданов, независимый аналитик рынка недвижимости руководитель
АЦ "Индикаторы Нижегородской Недвижимости"
