С недвижимостью так или иначе связано 47% отечественной экономики, а кредитование служило «двигателем» как деятельности самих строителей, так и покупателей. Что сейчас происходит с выдачей кредитов на новостройки, узнал «Собственник», и похоже, пик кризиса в этой сфере уже пройден!
Что бы ни говорилось публично, в реальности финансовые организации понимают, что совсем уходить из строительного сектора нельзя. Кризис, действительно, закончится рано или поздно, и тогда в выигрыше окажутся те, кто сумел сохранить и диверсифицировать свой бизнес. Но реальных предложений, которые позволили бы, с одной стороны, сохранить свое присутствие в отрасли, а с другой – поддержали бы и производителей, и потребителей, пока чрезвычайно мало.
С тобой и без тебя
Если сельское хозяйство всегда считалось зоной рискованных инвестиций, то строительство традиционно привлекало почти гарантированным возвратом вложений. Разумеется, правило это не относится к периоду кризиса, так что неудивительно, что сейчас финансовые организации, инвестиционные фонды, мягко говоря, не стремятся работать в строительном секторе. Директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян констатирует, что, по существу, сложился запретительный список на кредитование, куда вошли такие сферы, как строительство, операции с недвижимостью, финансово-инвестиционная деятельность, металлургия, нефте- и газодобывающая промышленность.
Генеральный директор компании «Апрель» Александр Илюхин полагает, что существенным толчком к действиям будет для банков баланс за первый квартал 2009 года, а он, очевидно, окажется убыточным. В жизнь за счет депозитов эксперт не верит, скорее, по его мнению, следует ожидать реакции акционеров, которые потребуют от управляющих формирования программы размещения кредитов. И как вариант обязательно будет рассмотрен рынок недвижимости. Весьма вероятно, что к тому времени у самых жизнеспособных застройщиков дела стабилизируются, так что Александр Илюхин не исключает такой ситуации, когда «банки сами могут стать просителями объемов под кредит».
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин указывает, что «несмотря на рост рисков, некоторые банки продолжают работать с девелоперами, хотя ставки для них сейчас, естественно, существенно выше». «Ключевые банки в течение ближайшего года не планируют изменять условия сотрудничества со строительными компаниями», – добавляет ведущий специалист отдела ипотечного кредитования компании «CENTURY 21 Запад» Елена Ливадная. Но, по ее мнению, сложно ждать каких-то льгот от банковских структур в связи с возросшими рисками.
Специалисты единодушно именуют ставки, по которым банки готовы кредитовать застройщиков, запредельными. «Фактически российские банки перестали выдавать кредиты, – считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич. – Ставки по кредиту достигают 30%, ни в одном секторе экономики такой доходности сегодня нет». Кроме того, эксперт обращает внимание на то, что изменилась процедура выдачи кредита, увеличились дисконты по объектам, банки не принимают в залог строящиеся объекты, требуя либо акций, либо поручительства компаний. «Все это не идет на пользу проектному финансированию как таковому», – подводит итог Алексей Пашкевич. «Банки сейчас более позитивно относятся к земле, а не к жилой и коммерческой недвижимости, – отмечает Максим Клягин. – Сдаваемая в аренду земля сельхозназначения обеспечивает более или менее стабильный доход, что делает ее надежным залогом».
«Масштабное кредитование девелопмента банками сегодня возможно при непосредственном участии в этом процессе государства», – уверен директор департамента маркетинга компании «Фосборн хоум» Виктор Афонин. Он, как и другие эксперты, считает, что нынешние ставки не позволяют рынку девелопмента развиваться. Девелопмент вообще стал чрезвычайно рискованным в связи с понижением цен на недвижимость. Однако, по мнению Виктора Афонина, оставлять ситуацию до той поры, как она сама выправится, было бы неправильно. «Очевидно, гарантом возврата кредита заемщиком (застройщиком) должно выступить государство, – утверждает специалист. – В противном случае рынок будет искать небанковские формы кредитования (например, частные инвесторы, строительные кооперативы), что, конечно, будет вести к монополизации рынка отдельными игроками и усугублению проблемы дефицита жилья в стране».
Памяти ипотеки посвящается
Конечно, банки и финансовые корпорации продолжат сотрудничество со строителями. Однако проблемы во взаимоотношениях с юридическими лицами есть лишь часть проблем финансово-строительного рынка. Перед застройщиками во весь рост стоит вопрос: каким образом продать готовое жилье, ведь число покупателей, способных просто перечислить деньги на счет (или привезти кэш), сократилось до минимума. Всех интересует: выживет ли в нынешних условиях ипотека?
Как напоминает Марина Мелконян, в «докризисный период» у банков были установлены планы по выдаче кредитов, выражающиеся в конкретных цифрах. Сегодня же, как полагает эксперт, «практически во всех кредитных организациях, предлагающих ипотеку и иные виды кредитования, планы обязательной выдачи не стоят». На заемщиках это отражается тем, что сроки рассмотрения заявок на кредит выросли, увеличилось и число отказов. Кроме того, ужесточились условия оценки недвижимости, поступающей в залог кредитной организации.
Тем не менее слухи о смерти ипотеки несколько преувеличены. «Для многих покупателей ипотечное кредитование остается привлекательным, – не сомневается Марина Мелконян. – Потребность наших граждан в покупке жилья никакой кризис отменить не может, плюс к тому, как показал последний полугодовой период экономической нестабильности, самым инвестиционно выгодным активом все равно остается недвижимость». «Несмотря на существенное ухудшение конъюнктуры рынка, прежде всего в результате кредитного шока и снижения платежеспособного спроса населения, говорить о полном отказе банковских организаций от ипотечного кредитования, конечно, нельзя», – утверждает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Темпы роста ипотечного кредитования существенно замедлились, что единодушно отмечают эксперты. По данным АИЖК, в 2008 году объем ипотечного кредитования вырос всего на 9-13% (608 – 630 млрд руб.) В 2009 году возможна и отрицательная динамика. «Сегодня говорить о возврате к условиям по ипотеке лета 2008 года не приходится, – замечает Виктор Афонин. – Очень многое в кредитовании зависит от макроэкономических факторов. Сигналов, свидетельствующих о том, что кризис в России успешно преодолен, пока нет, поэтому для рынка потребителей кредитов большим успехом станет, если сотрудничество в этом году не будет видоизменяться вообще».
Ипотека переживает не лучшие времена, но выживет, уверен генеральный директор компании «Миэль- Брокеридж» Алексей Шленов. «Если раньше процентные ставки по кредиту составляли 9-14%, то сейчас они достигают 20-25%, с нуля до 30% вырос размер минимального первоначального взноса, ужесточились требования к заемщикам», – отмечает эксперт. Очевидно, что для оживления ипотеки хотя бы один из этих параметров должен быть изменен в благоприятную для заемщика сторону. Не только специалистам понятно, что, как только ситуация в экономике стабилизируется и финансовый сектор придет в норму, деньги станут дешевле. Это естественным путем позволит снизить проценты по кредитам и вновь сделать инструмент ипотеки востребованным и эффективным. Председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский считает, что для оживления ипотеки необходимо вмешательство государства – через предоставление кредитных ресурсов АИЖК. «Снижение ипотечных ставок до 7-11% может оживить экономику России», – полагает он и напоминает, что с недвижимостью так или иначе связано 47% отечественной экономики.
Подводя итог нашего анализа, приведем два противоположных мнения. Александр Илюхин говорит, что «рассматривать ипотеку как полновесный инструмент в сфере недвижимости могут сейчас только пиар-менеджеры банков по указанию вышестоящего начальства для отчета перед фондами, акционерами и всеми, кто вложил в них деньги». Иначе настроен директор департамента маркетинга компании «Фосборн хоум» Виктор Афонин: «Мы надеемся, что ипотека в 2009 году будет переживать второе рождение». По его мнению, ипотечный кризис достиг своего пика в 4 квартале 2008 года. С начала нынешнего года тренда на рост ставок не наблюдается, и в этом Виктор Афонин видит позитивный сигнал рынку и потребителям.
Фото: JP
