Не так страшен кризис, как его малюют. Об этом вполне убедительно говорит рынок столичных и подмосковных новостроек, переживший первый кризисный год. Правда, многие не разделяют оптимизма, говоря лишь об инерции, по которой развивался рынок первичного жилья в 2009 году. «Собственник» расскажет, с какими результатами новостройки переступают рубеж года.
Ветер перемен
Первое, что хочется отметить, – это изменение настроений как покупателей, так и продавцов. В январе 2009-го кризис воспринимался почти как наступление апокалипсиса. «В начале года настроение покупателей можно было охарактеризовать как состояние оцепенения, даже ступора, в то время как продавцы находились в состоянии ужаса и тихой паники», – говорит исполнительный директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук.
Покупательский спрос «завис», и это можно было объяснить полной растерянностью: никто не знал, что будет происходить с ценами дальше, и более того, никто не мог предугадать судьбу строящихся объектов. Поэтому покупать в них квартиры никто не спешил. Застройщики, безусловно, поняли это, и когда стало очевидно, что цены нужно существенно снижать, испытали стресс. «В наиболее сложной ситуации оказались те застройщики, проекты которых находились в высокой стадии готовности. Их себестоимость формировалась на этапе тучных годов, и снижение цен болезненно сказывалось на себестоимости проекта», – объясняет директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова.
Сложившаяся ситуация заставила девелоперов принимать срочные меры. Те, кто лишь собирался запускать свои проекты, в основном предпочли их свернуть. Кто строил – решили, что нужно достраивать, а часть застройщиков решили изменить концепцию и позиционирование проектов, если те это позволяли. Во многих вселил надежду недавно успешно реализованный проект «Марфино», в свое время перепозиционированный в экономкласс. В ноябре было объявлено о продаже всех квартир в этом жилом микрорайоне. Так, за 8 месяцев было распродано 280 тыс. кв. м жилья. Хорошие продажи были и в ЖК «Четыре солнца». Как рассказали в компании Blackwood, там меньше чем за год было продано около 130 квартир.
Правда, хороших новостей подобного толка в 2009 году было мало, что и говорить. К середине года общий объем «замороженных» площадей оценивался примерно в 14-15 млн кв. м (правда, не только жилой, но и коммерческой). Так, одна только компания RGI объявила о приостановке строительства сразу в 9 своих проектах.
Примирение с реальностью
К концу года, когда стало ясно, что ничего катастрофического на рынке не происходит, спрос на квартиры оживился. По некоторым оценкам, определенное оживление можно было наблюдать уже с весны. По словам Ирины Наумовой, это было связано с тем, что начал реализовываться отложенный спрос на квартиры, который не мог реализоваться в эпоху, когда цены за год могли увеличиваться в два раза. Однако сейчас, замечает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова, спрос все равно является «шоковым» и стимулируется в основном различными акциями и скидками. Но сейчас «раздача слонов» практически прекратилась.
Между тем сильно возросло если не количество реальных сделок (хотя и оно тоже), то количество обращений в компании. «По итогам ноября по сравнению с июлем прирост обращений составил более 65%», – рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Оксана Каарма.
При этом предложение на первичном рынке не прирастает. Поэтому с рынка вымываются в первую очередь самые ликвидные квартиры. В зависимости от типа дома, в структуре предложения квартир в новостройках Москвы ноябре 2009 года преобладают квартиры в монолитных домах – 81%. Доля квартир в панельных домах составляет 13%, а в кирпичных – 6% (данные «Пересвет-Инвест»).
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в ноябре 2009 года на первичном рынке жилья Москвы объем предложения сократился относительно октября на 4,8% и составил 337 объектов-новостроек. А новых предложений в отчетном месяце на рынок не поступало.
В элитном сегменте, по данным Blackwood, в продаже к ноябрю 2009 года находилось 1033 первичных квартиры в 37 объектах столицы.
Цены: чуда не будет?
Теперь, когда более или менее нормализовался спрос, экспозиция квартир в продаже зависит, по словам экспертов, почти исключительно от цены. По словам Алексея Демьянчука, в первой половине года, в зависимости от готовности объекта и цены, квартиры могли продаваться за 2-3 недели. Сейчас главным фактором стала цена. Если она остается неадекватной, объект может находиться в экспозиции месяцами.
Основной платежеспособный спрос сегодня сосредоточен в сегменте экономкласса, в ценовом диапазоне от 80 до 120 тыс. руб. за кв. м. «Постепенно спрос активизируется и по объектам бизнес-класса стоимостью от 150 тыс. руб. за кв. м», – уверена Оксана Каарма.
В нынешнем ноябре, согласно данным «Пересвет-Инвест», долларовая цена за 1 кв. м нового столичного жилья установилась самая высокая за год. В ноябре средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы составила $5488/кв. м или 156 418 руб./кв. м (без учета скидок, с учетом элитных предложений по ЦАО и дешевых предложений, которые характерны для окраин Москвы и так называемых спальных, непрестижных районов города). По отношению к октябрю в долларах цена выросла на 0,65%, а в рублях упала на 1,08%.
Фото: a-z-n
