Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем продолжает увеличиваться и уже достиг средней отметки 23%. К такому выводу пришли эксперты «ЦИАН.Аналитики»*, сравнившие динамику цен на первичном и вторичном жилых рынках 35 городов страны с численностью населения от 500 тысяч человек.
«В большинстве крупных городов новостройки обогнали вторичку по уровню цен уже в 2021 году. Если ранее почти везде вторичные цены были выше первичных благодаря возможности въехать в квартиру сразу после покупки, то в последние годы за счет опережающего ценового роста (в том числе на фоне льготной ипотеки) новостройки стали дороже. К тому же с распространением счетов эскроу отпала необходимость выставлять шоково низкие ценники на старте продаж, чтобы привлечь деньги в проект. В итоге в среднем по анализируемым городам пять лет назад первичка была на 4% дешевле вторички, три года назад — уже на 13% дороже, год назад — на 15%, а сейчас разрыв составляет 23%», — делятся подробностями эксперты.
По их оценкам, в среднем за последний год первичный квадрат подрос на 13%, а вторичный — только на 6% (опережающие темпы роста цен в новостройках были зафиксированы в 27 городах из 35). Лишь в двух городах вторичка опережает первичку: это Ставрополь (где большинство новостроек сосредоточены на окраинах города) и Махачкала (здесь небольшой объем предложения в новостройках, поэтому ситуация постоянно меняется — в 2024 году, наоборот, вторичка была дешевле). Год назад таких городов было три (Ставрополь, Севастополь и Самара), а пять лет назад — 22.
Наибольший разрыв между сегментами сейчас фиксируется в Челябинске, Новокузнецке, Томске и Тольятти — здесь средняя цена квадратного метра в новостройках на 46-51% выше, чем на вторичке. Тольятти, Челябинск и Томск попали в топ-10 городов с наибольшими темпами роста цен на рынке новостроек за последний год. В Новокузнецке динамика на первичном рынке была заметно ниже среднероссийской, однако разрыв со вторичной все равно вырос — за счет того, что снизились цены в готовом жилье (это единственный из 35 городов с отрицательной динамикой на вторичке за последний год). В Москве и Санкт-Петербурге разрыв между сегментами ниже среднего — 14% и 18% соответственно.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Бобровская подчеркивает, что цены в новостройках продолжают расти быстрее, чем в готовом жилье, даже после завершения льготной ипотеки. «Скидок стало больше, но их размер обычно невелик, на рынок выходит меньше новых проектов с дешевым предложением на этапе котлована, растет себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования. Одновременно на вторичном рынке таких стимулов для роста нет. В большинстве городов цены предложения фактически стагнируют», — ставит точку в своих рассуждениях эксперт.
Анализируя статистику и выводы коллег, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов напоминает, что на вторичном рынке на фоне рекордно дорогих рыночных ставок по ипотеке сейчас доступны только альтернативные сделки и покупки со стопроцентной оплатой. Это приводит к стагнации цен и даже скрытым дисконтам, то есть снижению стоимости квартир в ходе переговоров продавцов с клиентами. В свою очередь, рынок новостроек отличается более высокой устойчивостью к внешним обстоятельствам. Покупателям первичного жилья доступны беспроцентные рассрочки, семейная ипотека, субсидированные кредиты, трейд-ин — все это ведет к увеличению цен как минимум на уровне инфляции.
«К тому же регулярно растут требования властей к новостройкам, что повышает себестоимость строительства. Так, в 2025 году в Москве для согласования АГР стало обязательным предоставление дорогой высокополигональной модели проекта. Строже становятся и нормы по энергоэффективности зданий. Чтобы маржинальность резко не просела, девелоперам приходится увеличивать цены. Таким образом, разрыв цен между первичным и вторичным рынками неуклонно растет», — поясняет Руслан Сырцов.
По мнению генерального директора компании KEY Capital Ольги Гусевой, у растущей разницы в цене новостроек и вторичного жилья много причин. «Прежде всего, спрос на новостройки долгое время стимулируется государством, особенно активно в последние пять лет. Это вполне разумная политика — каждый бюджетный рубль, потраченный на субсидии покупателям новостроек, дает прирост в строительстве, на рынке жилья, в банковской сфере, в производстве стройматериалов. Одновременно поддерживается население, чьи доходы растут медленнее цен на жилье. Такое же вложение бюджета в покупку вторички эффекта не даст, разве что приведет к небольшому приросту спроса на отделочные материалы и мебель», — говорит эксперт.
По ее оценкам, второй фактор быстрого роста цен на новостройки — это, собственно, экономика строительства. Материалы, трудовые ресурсы, оборудование дорожают, в последние два года еще и заметно дорожает финансирование — все это отражается в цене. Более того, застройщики привыкают работать в условиях неопределенности и постоянного роста себестоимости, поэтому им нужно много зарабатывать на текущих проектах, чтобы достало денег для старта будущих, еще более затратных строек. «Эта тенденция хорошо подтверждается тем, что увеличивается разрыв в цене даже между строящимися домами и новостройками, завершенными недавно (три-пять лет назад). Между ними нет особой качественной разницы, но новые объекты банально намного дороже строить. И чем старше вторичка, тем больше будет разрыв только в силу инфляции в текущем строительстве», — уверена Ольга Гусева.
Третий фактор — исторический. «В России есть большой разрыв в качестве, моральном и физическом состоянии старого жилья (преимущественно советской эпохи) и новостройками. Старые дома часто плохо эксплуатировались, не реконструировались и не модернизировались. Поэтому теперь мы имеем жилищный фонд (и рынок), состоящий из двух весьма контрастных секторов — старых домов советской эпохи и новых зданий 2010-2020 годов. Между ними объективно не может не быть большого разрыва в цене, потому что для потенциальных покупателей они не равноценны», — подчеркивает эксперт.
Она считает, что, когда ЦБ РФ и другие аналитики справедливо тревожатся о разрыве цен на вторичку и новое жилье, они во многом опираются на опыт развитых стран, где разница долгие годы была небольшая, а на отдельных локальных рынках вторичка может быть даже дороже новостроек или сопоставима по цене (в силу хорошего состояния и выгодного расположения). Однако в последние годы разрыв увеличивается и там: скажем, в Германии из-за законопроекта о переводе старого жилого фонда на отопление на основе возобновляемых источников энергии разница в цене между старыми и новыми домами буквально за два года достигла 18%, а в самом дорогом городе ФРГ, Мюнхене, — 21%. Для сравнения: в Москве средняя цена вторички все-таки только на 18% меньше, чем на рынке массовых новостроек.
«Иными словами, сам по себе разрыв цен, конечно, не очень полезная для рынка тенденция, но в то же время это хороший индикатор его динамики. В России, безусловно, нужно сохранять высокие темпы строительства и готовиться к выбытию советского жилищного фонда, а также развивать программу реновации жилья. Возможно, следует стимулировать реконструкцию старых добротных домов (скажем, «сталинок»)», — полагает Ольга Гусева.
