Для большинства петербургских дольщиков одни из самых ярких впечатлений от первых месяцев жизни в новой квартире связаны с неработающим лифтом, отсутствием горячей воды и мигающими лампочками. Почему новоселье приходится встречать на осадном положении?
Электричество и вода для строительных нужд подаются на площадку по временной схеме. Соответствующие договоры застройщики заключают напрямую с монополистами («Лен-энерго», «Водоканалом» и т.д.). Чтобы подключить объект по постоянной схеме, необходимо ввести его в эксплуатацию, выполнить все технические условия присоединения к сетям, а ТСЖ должно переоформить на себя все договоры с монополистами.
«Временные» сложности
По словам начальника инженерной службы Городской ДомоСтроительной Компании Виталия Азарова, передача сетей от застройщика к ТСЖ и перевод объектов на энергоснабжение по постоянной схеме занимают около года.
«Компании приходится получать множество согласований в различных ведомствах, при этом каждая структура может вносить свои поправки, и документы постоянно возвращаются на доработку», — добавляет генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (входит в холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев.
Сама временная схема тоже может выглядеть по-разному. Одно дело, когда дом подключен к электроэнергии по всем правилам, от трансформаторной подстанции через распределительный щит в доме. В этом случае временной схема называется только потому, что нет постоянного договора между снабжающей организацией и ТСЖ. И другое дело, когда объект запитан от непонятного кабеля, протянутого по фасаду здания. Он, как правило, не рассчитан на большую мощность и может просто сгореть, а значит, не будут работать насосы, подающие тепло и воду на верхние этажи. Кроме того, пока дом не принят энергоснабжающей организацией, нельзя запустить лифты.
По словам руководителя Общественной приемной ЭСОН Леонида Медведева, эти проблемы возникают у граждан из-за того, что процедура ввода в эксплуатацию объекта четко не регламентирована законодательством. Например, в соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод можно получить только после подключения по постоянной схеме всей инженерии. На самом деле оформление документов и принятие сетей начинаются уже после госприемки.
Тарифная «вилка»
Бытовые неудобства не единственная проблема переходного периода для дольщиков. Он чреват для граждан еще и дополнительными поборами. Согласно действующему законодательству содержать имущество должен его собственник. Но регистрация квартир в новостройках длится минимум полгода, между тем граждане уже пользуются ими. Поэтому по факту новоселы рассчитываются за электричество, воду, канализацию и техническое обслуживание как только подпишут акт приема-передачи квартиры.
До того, как все системы дома заработают по постоянной схеме, а договоры будут переоформлены на ТСЖ, действуют тарифы, установленные монополистами для строительных компаний. Они могут быть в 1,5-2 раза выше, чем для населения.
«Хотя граждане уже въезжают в дом или начинают ремонт, с монополистами рассчитывается застройщик. Некоторые компании берут плату с жильцов авансом, причем иногда — по тарифам для застройщиков. Клиенты нашего холдинга платят за коммунальные услуги по фактическим показаниям счетчиков и по тарифам для населения. Разницу компенсирует компания», — говорит Владимир Кузьмичев.
«После ввода дома в эксплуатацию «Водоканал» и ГУП «ТЭК» поставляют тепло и воду по тарифам, практически не отличающимся от тарифов для населения. Есть небольшая переплата за резервирование мощности и за счет потерь в сетях (пока фактический расход не подтвержден показаниями счетчиков), но это незначительные суммы. Конфликтов с дольщиками не возникает, если объяснить им всю сложность процедуры, — рассказывает Виталий Азаров. — А вот с электроснабжением проблем больше. Электричество застройщик получает по ценам, значительно отличающимся от стоимости электроэнергии для населения. С жильцов мы не имеем права брать больше, чем предусмотрено городскими тарифами. Поэтому мы заинтересованы как можно скорее оформить все документы».
Однако не все компании готовы компенсировать дельту в тарифах. Есть немало примеров, когда застройщик выставляет гражданам астрономические счета за коммунальные услуги. Такая проблема существует практически на всех объектах компании «Жил-стройинвест».
Например, новостройки на улице Подвойского и улице Профессора Попова сданы в эксплуатацию и заселены полгода — год назад, однако на постоянную схему так и не переведены. А есть объекты, которые уже заселены, но так и не введены в эксплуатацию, например новостройка на Ленской улице, 19 от компании «Трансстрой».
Еще один пример — дом компании «Стинком» на проспекте Просвещения, 14, корпус 20. Он введен в эксплуатацию в июле 2008 года. Сети к тому моменту были не закончены, но застройщик гарантировал, что все доделает. В августе 2008 года он получил новые технические условия, для выполнения которых потребовалось еще 62 млн рублей. Недостающие средства застройщик собирал с дольщиков (в среднем по 150000 рублей). Бывали случаи, когда из-за неплатежей застройщиков энергетики отключали уже заселенные новостройки от электро- и теплоснабжения. Летом 2009-го Петербургская сбытовая компания на несколько часов обесточила жилой комплекс на улице Вавиловых, построенный компанией «ИВИ-93», долг которой перед энергетиками превысил 14 млн рублей. Среди должников также — СК «Импульс», «Источник-Строй», ООО «Северный», ООО «Коломяги-Ретро».
Похожий список неплательщиков опубликовало и ГУП «ТЭК». За долги уже отключали электричество на объектах «М-Индустрии». Проблемы у компании начались в конце 2008 года из-за того, что готовые дома не были подключены по постоянной схеме. «М-Индустрия» предложила монополисту отдельно платить за электроэнергию на строящихся объектах и в сданных жилых домах, но получила отказ.
С апреля 2009-го жители введенных в эксплуатацию домов платят за энергию напрямую в ОАО «ПСК» по тарифам для населения. Но поскольку здания до сих пор подключены по временной схеме, энергетики продолжают выставлять счета по более высоким строительным тарифам.
«Технически объекты готовы к подключению на постоянную схему, ТСЖ могут переоформить договоры на себя. Однако сами монополисты затягивают подписание документов. Для них это может быть выгодно из-за разницы в тарифах», — говорит директор по маркетинговым коммуникациям «М-Индустрии» Алексей Топольницкий.
Деньги вперед
Многие застройщики требуют от дольщиков компенсировать затраты компании на эксплуатацию дома на полгода, а то и на год вперед.
«Пока все не заселятся, собирать плату за обслуживание проблематично. Поэтому большинство застройщиков требуют деньги вперед. Это хотя и не совсем законный, но единственный выход. Однако зачастую запрашиваемые с граждан суммы явно завышены. Был случай, когда покупателю двухкомнатной квартиры застройщик выставил счет за полгода на 100000 рублей. При этом каких-либо смет на выполненные работы или расчетов гражданину не показывали, но угрожали тем, что не передадут квартиру по акту приема-передачи», — говорит Леонид Медведев.
Он считает, что порядок начисления коммунальных платежей должен быть прописан в договоре долевого участия: гражданин обязуется вносить их с момента подписания акта, но по городским тарифам или расценкам не выше определенного уровня. Застройщик же должен подтверждать свои затраты на содержание дома, чтобы новосел понимал, на что идут его деньги.
