В последнее время цены на московскую недвижимость пребывали в состоянии стагнации. То есть, номинально они увеличивались на несколько процентных пунктов, но такое подорожание следовало относить на счет нестабильности американской валюты, в которой многие продавцы и покупатели "по-старинке" продолжают фиксировать стоимость жилья. Однако накануне нового года на рынке впервые за довольно долгий период наметился тренд повышения не только долларовых, но и рублевых цен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), общегородской индекс стоимости жилья в столице прибавил за прошедшую неделю еще 0,7 проц и составил 4.353 пункта. Согласно данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, считающего цены на недвижимость в рублях, метр за прошедшую неделю подорожал на 650 рублей. Его средняя стоимость достигла 106474 рубля. Есть и более смелые оценки. Так, аналитики сайта ARN.RU, проведя мониторинг рынка, сделали вывод: цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы увеличилась с 10 по 14 декабря на 2,89 проц 5386 долл за метр.
Сильнее всего подорожание коснулось недорогих домов, которые принято называть бюджетными - рассчитанных на самую малообеспеченную категорию населения, которая покупает квартиры "на последние", потому что жить негде. Хотя бедность здесь понятие, безусловно, относительное, ибо человека, готового выложить без малого 4 тыс долл за квадратный метр, бедным можно назвать лишь с большой натяжкой. Тем не менее, так называемая "старая панель", то есть пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней подорожали за отчетную неделю на 1,2 проц. Их средняя цена по оценке ИРН составляет сегодня 3.918 пункта. Настолько же выросли в цене и дома в категории "типовая панель". В нее входят 9-14-этажки совершенно стандартной планировки и качества, которое на фоне сегодняшних достижений стройиндустрии можно назвать "ниже среднего". Средняя цена такого жилья по Москве составляет сейчас 3.983 пункта.
Одной из причин подорожания дешевого жилья называют грядущие инициативы московских властей по сносу таких домов. Не так давно был обнародован Генплан развития Москвы до 2025 г, по которому в городе могут снести 20 млн кв м жилья. Сюда входят девяти- и двенадцатиэтажки, а также пятиэтажки "несносимых" серий. Видимо, предприимчивые граждане, усвоив то, что в Москве дорого не само жилье, а земля под ним, решили на всякий случай приобрести квартиру в тех домах, которые в перспективе ожидает снос.
Менее всего, напротив, подорожали современные квартиры - монолит-кирпич увеличенных площадей. Здесь мы можем говорить уже о жилье бизнес-класса, которое на порядок дороже упомянутых пятиэтажек. Новостройки в целом котируются на рынке дороже "хрущевско-брежневского" жилья, если, конечно, речь не идет о каком-то нестандартном жилье. Возможно, потому, что ценового потолка эта категория уже достигла, подорожание здесь идет гораздо медленнее. Цена квадратного метра за минувшую неделю выросла лишь на 0,3 проц, и составляет 4.849 пункта. На 0,4 проц подорожали сталинки и "типовой кирпич". Это 6-11 этажные дома с квартирами небольших, опять-таки по современным меркам, площадей. Зато средняя цена в этой категории составляет на сегодня максимум по московскому рынку - 5.195 пунктов.
Эксперты ИРН предупреждают, что рассчитываемые ими индексы цен на московское жилье вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Так что мы можем наблюдать лишь нечто вроде "средней температуры по больнице", которая, впрочем, позволяет составить впечатление о том, что сегодня творится на рынке столичной жилой недвижимости. И даже сделать некоторые прогнозы на будущий год.
Но обо всем по порядку. По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, новогоднее повышение носит традиционный характер. Задают этот рост цен, как правило, продавцы. Связано это с тем, что накануне Нового года, как правило, повышается спрос на недвижимость. Многие получают выплаты по итогам года, премиальные, проценты по банковским вкладам или депозитам, а также "дополнительные" деньги из других источников. Поскольку недвижимость, несмотря на высокие цены, остается довольно надежным инструментом для инвестиций, граждане предпочитают вкладываться именно в нее. Да и семьи, давно мечтавшие улучшить жилищные условия, нередко делают это как раз в канун Нового года, получив те или иные выплаты. На разогретом спросе растет и цена предложения, что, в общем, закономерно и не идет вразрез с тенденциями рынка.
Многие эксперты уже говорят о старте "новогоднего ралли". По оценкам того же ИРН, за неделю с 3 по 10 декабря в среднем цены на жилье выросли на 1 проц. Получается, что на этой неделе рынок укрепил позиции. До праздника еще почти две недели, очевидно, что ценовой тренд будет продолжен в том же направлении. Разве что с некоторым спадом в последние дни 2007 г, когда участники рынка прекратят заниматься куплей-продажей и начнут, наконец, праздновать. Но все же правило "в новый год с новой квартирой" никто не отменял.
Впрочем, есть и другое мнение. Ряд экспертов полагает, что рост на 1-2 проц обусловлен лишь статистической погрешностью, нежели реальными предпосылками. На сегодня нет никаких оснований для того, чтобы предполагать серьезный рост спроса на недвижимость. Все сходятся в том, что в январе рынок недвижимости традиционно испытывает коррекцию после предновогоднего взлета. Граждане склонны праздновать Новый год, а не покупать квартиры, и фактически на полмесяца выбывают из деловой жизни. В этот период зарабатывают лишь артисты, а риэлторов под елкой никто не ждет. Так что в итоге мы можем вернуться на уровни середины осени, а то и вовсе опуститься ниже.
В целом же эксперты делают вполне взвешенные прогнозы относительно того, что ждет рынок жилья в будущем году. Уже с середины января начнется плавный рост цен в пределах инфляции. Резкое подорожание может случиться весной - сработает фактор отложенного спроса. Многие до президентских выборов предпочитают повременить со столь серьезной покупкой, но если станет ясно, что все развивается по заранее намеченному плану, начнут заключать сделки. Тогда рост спроса может спровоцировать ценовой скачок. Если не брать во внимание подобные факторы, то рост цен составит в среднем 1-1,5 проц в месяц, то есть 12-18 проц в год, считают в Ассоциации строителей России (АСР). При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции, примерно на 15-18 проц в год. Подорожание "вторички" будет обусловлено динамикой предложения и составит порядка 9-12 проц в год. Впрочем, ряд экспертов полагают, что подорожание составит по итогам 2008 г до 30 проц. Как говорится, время покажет, кто был прав.
Хотя, повторюсь, все это лишь средние оценки. Если же смотреть на каждый сегмент рынка недвижимости отдельно, вырисовываются более очевидные тенденции. Так, супердорогое и эксклюзивное жилье дорожает ускоренными темпами. Если в первом квартале 2007 года максимальная цена предложения на первичном рынке составляла 36400 долл за 1 кв м, то уже к концу года можно найти метр по цене в 45000 долл и выше. По прогнозам Knight Frank, темпы роста цен на элитную в Москве в 2008 году составят от 18 до 25 проц. Для сравнения, в элитнейшем Центральном Лондоне прогнозируется увеличение цен на элитную недвижимость примерно на 29 проц. "Несмотря на то, что многие аналитики предсказывали стагнацию на московском рынке недвижимости после 2006 года, темпы роста цен на элитную недвижимость в 2007 году были высокими. Этот факт в очередной раз доказывает, что цены на рынке элитной недвижимости не всегда подчиняются классическому ценообразованию, в отличие от массового рынка", - отмечает Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank, директор отдела жилой недвижимости. Что ж, похоже, Москва, как и столица Туманного Альбиона, становится не просто местом для проживания, но и своего рода "мерилом успеха". Очевидно, что недвижимость класса люкс в столице будет пользоваться неизменным спросом и дальше. Главное, чтобы это не слишком повлияло на рост цен "бюджетного" жилья, ведь небогатым москвичам тоже нужно где-то жить.
Фото: sob.ru
