О том, где искать минимальные цены на квартиры в строящихся домах, с какими деньгами можно выходить на первичный рынок и как избежать типичных рисков при покупке, рассказали участники семинара, состоявшегося на Ярмарке недвижимости
Цена остается решающим фактором выбора для покупателей жилья массового спроса. «Минимальный бюджет на покупку нового жилья осенью 2013 года: с чего начинается собственность?» – семинар с таким названием был организован БКН.РУ в рамках Ярмарки недвижимости.
Рыночный минимум
Самые низкие цены на квартиры в строящихся домах девелоперы, как правило, готовы предложить тем покупателям, которые оплачивают приобретение единовременно. Именно о самых низких ценах на первичном рынке при 100%-й оплате рассказал слушателям семинара руководитель отдела строящейся недвижимости ГК «Авентин» Андрей Русяев.
Спикер напомнил о том, из каких компонентов складывается цена квартиры в строящемся комплексе. Ключевым фактором он считает местоположение: цена земли, расстояние от объекта до метро, уровень престижности района, развитость инфраструктуры – все это определяет цену квадратного метра.
Очевидно, что, исходя из этого критерия, самые низкие цены следует искать в новых, развивающихся районах. В полностью сформировавшихся престижных районах стоимость земли такова, что не позволит застройщикам предложить низкие цены на жилье даже на начальном этапе реализации проектов.
Следующий фактор ценообразования – срок сдачи дома: минимальные цены доступны на начальном этапе строительства. Рост цены от начала строительства до момента сдачи может составить, по оценке Андрея Русяева, до 70%. Третий фактор – репутация застройщика, его опыт реализации проектов, а также качество документации. Застройщик, который хорошо зарекомендовал себя на рынке, ранее не задерживал сдачу объектов, продает квартиры по договорам долевого участия, не будет предлагать больших дисконтов, подчеркивает Андрей Русяев. И, наконец, еще одним, вполне очевидным, фактором ценообразования является категория жилья: даже неискушенному потребителю понятно, что жилье массового спроса дешевле, чем элитное.
Минимальные цены на новостройки, по словам Андрея Русяева, в настоящее время можно встретить в областных районах на границе с Петербургом, таких как Мурино или Кудрово. При этом там представлены как строящиеся дома, так и уже готовое жилье. В Кудрово действуют, например, компания Setl City, «Полис Групп», «ЦДС», «Строительный трест», «Отделстрой» и др. Столь же активно застраивается Мурино у метро «Девяткино». Цены на жилье начинаются от 1,3 млн рублей за студии со сроком сдачи в 2015-2016 гг.
Подробнее Андрей Русяев рассказал о наиболее доступных предложениях при 100%-й оплате на рынке строящегося жилья Петербурга (не включая приграничные районы Ленобласти). В него попали объекты в таких районах как Московский, Красносельский и Красногвардейский, а также в Шушарах (Пушкинский район Петербурга) и в поселке Металлострой (Колпинский район). Любопытно, что проекты с наиболее дешевыми предложениями во всех трех традиционно городских районах принадлежат одному девелоперу – «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». В Металлострое строит компания «Норманн». Именно здесь цены предсказуемо оказались самыми низкими в административных границах города: от 1 389 000 рублей за студию, от 1 803 000 рублей за однокомнатную квартиру со сроком сдачи во II квартале 2015 года. В Шушарах представлены объекты компаний «Полис Групп» и «ТИН Групп». На цены последнего застройщика Андрей Русяев предложил слушателям обратить особенное внимание, так как они наглядно демонстрируют значительные изменения стоимости жилья в зависимости от срока сдачи: цены на квартиры-студии со сроком сдачи во II квартале 2015 года начинаются от 1 632 648 рублей, в то время как аналогичное жилье со сроком сдачи в конце 2013 года можно купить уже по цене от 2 262 615 рублей. В нескольких случаях цифры, представленные в таблице минимальных цен, актуальны только для жилья на первом этаже – застройщик индексирует цену в зависимости от этажа, и на первом этаже, как наименее популярном, она ниже. Вероятность того, что цена будет повышаться вместе с этажностью, больше, если из окон верхних этажей открываются хорошие виды.
Ведущий специалист АН «Реал» Лариса Стрибная рассказала о дешевых предложениях на рынке первичного жилья Ленобласти на примере строящегося микрорайона в поселке Сосново При-озерского района, где сейчас идет возведение второй очереди. По словам эксперта, поселок Сосново отличается развитой коммерческой и социальной инфраструктурой, преимуществом является близость горнолыжного курорта «Игора». Транспортную доступность вскоре обеспечит готовая на ? трасса «Петербург-Сортавала». Квартиры в поселке Сосново продаются по 214-ФЗ, деньги дольщиков размещаются на аккредитиве и передаются застройщику только после регистрации договора. Покупателям доступна ипотека от банка ВТБ24, в работу принимаются материнский капитал, субсидии. Минимальная цена квартиры-студии составляет
1,3 млн рублей.
Формулы платежей
Более половины покупателей квартир на первичном рынке прибегают к помощи ипотеки или рассрочки. Таким образом, людей, задумывающихся о приобретении жилья, интересует не только полная цена квартиры, но и размер первого взноса, который позволит им выйти на рынок. Об ипотечных программах, рассрочке и о минимальной цене выхода на рынок рассказала заместитель директора компании «Гарант-Кредит» Елизавета Мухарская. По ее словам, минимальный взнос при рассрочке от застройщика составляет 10%, хотя в каждой строительной компании свои условия. Иными словами, при цене студии 1,3 млн рублей порог входа на рынок строящегося жилья с рассрочкой (первоначальный взнос) может быть менее 150 тыс. рублей. Ипотека сегодня возможна и с нулевым первоначальным взносом. Сразу несколько банков предлагают такие программы. Проценты по кредиту в этом случае обычно довольно высоки, поэтому эти программы наиболее удобны для тех, кто намерен после покупки новой квартиры продать старую и погасить долг досрочно.
Обычная продолжительность рассрочки от застройщика в компаниях, работающих по 214-ФЗ, – до конца строительства. В то же время, отмечает Елизавета Мухарская, отдельные компании предлагают более длительную рассрочку, максимальный срок составляет 10 лет. Покупателю следует понимать, что при оплате в рассрочку он не сможет получить право собственности и прописаться в квартире, пока не выплатит всю сумму. При ипотеке подобных ограничений нет.
Рассказывая о наиболее привлекательных ипотечных программах для покупателей «первички», Елизавета Мухарская упомянула программу Сбербанка «12-12-12» (первоначальный взнос 12%, ставка по кредиту 12%, срок кредитования 12 лет), программы ВТБ24, предполагающие первый взнос от 15% и ставки до 12,25%, программы МТС-Банка, где ставка составляет 12%. Таким образом, покупателям строящегося жилья доступны даже более низкие ставки, чем на вторичном рынке.
Привлечение рассрочки или ипотеки по-разному корректирует стоимость жилья для покупателя. Длительная рассрочка, как правило, бывает процентной. Если же рассрочка беспроцентная, удорожание по сравнению с единовременной оплатой все равно происходит, но выражается в конечной цене квартиры. А ипотечный покупатель обычно может рассчитывать на скидку от застройщика до 15%.
Поездка за покупку
Многие застройщики не просто предлагают минимальные цены на начальном этапе строительства, а проводят краткосрочные акции в первые дни продаж или для фиксированного числа первых покупателей. Клиенты, «вписавшиеся» в одну из таких акций, могут получить действительно самые низкие цены или хорошие подарки. О предложениях такого рода, действующих в компании «Ленстройтрест», рассказала ее старший менеджер Евгения Гавкина. Вышедший на рынок в начале этого жилой проект «Ленстройтреста» называется Jaanila Country. Это достаточно масштабный проект среднеэтажного квартала в Янино вблизи КАД. Здесь планируется создание полноценной комфортной среды обитания с оборудованными удобными дворами, парковками, детскими площадками, школой и детскими садами и пр.
Рассказывая о схемах покупки квартир в Jaanila Country, Евгения Гавкина отметила программу рассрочки, в рамках которой покупатель выплачивает первый взнос в размере 500 тыс. рублей, затем платит порядка 30 тыс. рублей (для однокомнатной квартиры) ежемесячно до июня 2015 года, а после выплачивает остаток. Так как дома первой очереди проекта сдаются в феврале 2015 года, для выплаты остатка покупатель может продать старое жилье. Другой вариант – взять ипотеку на нужную сумму.
Похожая схема доступна покупателям жилья в еще одном проекте компании – ЖК «Лучший выбор» во Всеволожске. Первый взнос также составляет 500 тыс. рублей, ежемесячные платежи – около 30 тыс. рублей в месяц (для однокомнатной квартиры), а действует рассрочка до марта 2015 года (дома сдаются в сентябре 2014 года, что позволяет переехать и продать старое жилье для закрытия рассрочки).
Пожалуй, самое необычное предложение «Ленстройтреста» – путешествие в подарок покупателям квартир в Jaanila Country.
В ноябре первым восьми клиентам, купившим квартиру в микрорайоне, застройщик дарит сертификат на двухдневную поездку в Амстердам для знакомства с архитекторами проекта и экскурсий по жилым комплексам, созданным архитектурным бюро KCAP Arhitects and Planners.
Новый проект компании «Ленстройтрест» – «IQ Гатчина». Спецпредложение для его покупателей – удлиненная рассрочка. Дома первой очереди будут сдаваться в конце 2015 года, а выплачивать рассрочку можно будет на два года дольше, до 2017 года.
80/20
Необходимый итог семинара подвел генеральный директор компании «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев. Эксперт рассказал об основных рисках, которые могут поджидать покупателя, ищущего минимальные цены на первичном рынке жилья. «Чем ниже цена, тем выше степень риска», – заметил Геннадий Багрянцев, добавив, что скидки могут предоставляться застройщиком с проблемами для того, чтобы «закрыть дыры».
Эксперт призвал, во-первых, изучать независимую информацию о компаниях (например, легко найти сведения о задержках сдачи домов, если таковые у компании случались), а во-вторых – не гоняться за чудесной дешевизной, а получить представление о среднерыночных ценах для определенного района и срока сдачи и ориентироваться на них. Геннадий Багрянцев предложил распределять время и усилия, затрачиваемые на сделку, таким образом: 80% – на поиск и изучение рынка, а только 20% – на собственно покупку. Основная рекомендация специалиста – обращаться для покупки квартиры на «первичке» в риэлторские компании. Их услуги бесплатны для покупателей, то есть они не переплачивают по сравнению с покупкой напрямую у застройщика, а опытный риэлтор поможет сориентироваться на рынке и найти выгодный вариант при минимальных рисках.
