Где лучше жить: в новеньком доме или в доме, отстоявшем не один десяток лет?
- Только новый дом: там никто до меня не жил, там вся проводка, трубы и канализация свежие, ничего не нужно вскрывать и менять! - убеждают одни.
- Только дом, который простоял лет 10-20. По крайней мере, ясно, насколько качественно он построен. К тому же, в новостройках часто ни дорог нет нормальных, ни магазинов, ни поликлиник, - не уступают позиции другие.
- Зато в новом доме вряд ли встретишь соседа-алкоголика или наркомана.
- Зато в первичке еще полгодика помучиться надо, прежде чем обустроишься, и денег еще столько же потратишь, сколько за саму квартиру ушло. И года два будешь жить под тарахтение перфораторов, болгарок, шлифовалок и прочего, пока все соседи не сделают ремонт.
- В новостройке хотя бы можно быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры. Купил квартиру - и она твоя, никакие наследники не появятся или несовершеннолетние, чьи интересы не учли при совершении сделки, никакие уголовники из мест заключения не вернутся.
- Вторичка хотя бы уже есть, а с новостройкой еще неясно, доведут ли строительство до конца. Вот объявит застройщик о банкротстве - и ищи ветра в поле.
Спор о достоинствах и недостатках жилья нового и старого можно вести долго. Поэтому мы решили спросить мнение профессионалов, которые занимаются недвижимостью каждый день.
Оксана Волкова, заместитель директора по вторичному рынку РК «Академия жилья», проанализировала достоинства и недостатки нового жилья и недвижимости вторичного рынка:
- Жилье и на первичном, и на вторичном рынках имеет ряд принципиальных особенностей.
При покупке в новостройке мы, прежде всего, говорим о длительной процедуре получения квартиры в собственность. Даже с учетом сформировавшегося рынка застройщиков и высокой степенью надежности основных его участников, все равно любой дольщик будет нервничать в ожидании сдачи дома. Для многих нижегородцев это важный аргумент, который зачастую перевешивает все объективные преимущества новостройки.
В тоже время новостройки – это удобные планировки, удовлетворяющие современным потребностям жильцов. Это возможность осознанно выбрать квартиру в кирпичном, панельном, монолитном доме, с собственной котельной или центральным теплоснабжением, на том или ином этаже и так далее. В новом доме вы будете первыми хозяевами и жильцами, значит, вы сами будете наполнять ее эмоциями, стилем, комфортом, и вам не придется приспосабливать свою жизнь к тому, что уже создано чужими людьми. И еще один железный плюс новостройки – цена. На стадии строительства она более доступна, чем на вторичном рынке.
Неоспоримое преимущество вторичного жилья в том, что оно уже существует, квартиру можно посмотреть, прочувствовать ее, в окно выглянуть, познакомиться с соседями. Все это делает сделку по приобретению более понятной для наших клиентов. Но они все равно стремятся купить самую «молодую» вторичку. А она, к сожалению, в Нижнем Новгороде в большом дефиците.
Ольга Васильевна Шешенина, зав. нижегородским отделением Товарищества на вере КТ «СУ-155» и Компания», сконцентрировала внимание на достоинствах нового жилья:
- Среди достоинств новостроек в первую очередь назову низкую цену. Разница между показателями стоимости жилья на первичном и вторичном рынке существенная – более 30 процентов. По данным аналитиков, средняя цена квартир в готовых домах нашего города в сентябре составила более 57 тыс. руб. за кв. м, в то время как в новостройках можно приобрести квартиры и по 38 тыс. руб. за кв. м.
Кроме того, «вторичка» - это жилье с историей, которое хранит память о своих жильцах, их энергетике. Сегодня многие предпочитают жилье новое и энергетически чистое.
В новостройках более удобная планировка, соответствующая современным требованиям. Покупателям стоит обратить внимание на собственные серии домов строительных компаний. Например, в них возможны тамбуры на две квартиры, просторные кухни от 11 кв. м, раздельные санузлы, увеличенные площади ванных комнат, наличие пассажирского и грузопассажирского лифтов, застекленные лоджии.
Вторичное жилье наверняка потребует ремонта: единицы приобретают квартиры, которые их полностью устраивают. Большинство вынуждено делать масштабный ремонт. Новое жилье, тем более, если это квартира с удобной планировкой – это всегда возможность для покупателей создать ту атмосферу, которая будет приятна именно им.
Вместе с тем многие покупатели не решаются приобретать строящееся жилье, так как настороженно относятся к участию в долевом строительстве. Их можно понять. Однако, если речь идет о крупных строительных компаниях федерального уровня, бояться не стоит.
Наталья Николаевна Рожкова, директор АН «Минина, 12», основывала мнение на своем опыте:
- Очень трудно советовать в такой ситуации, поскольку у всех есть свои предпочтения. Некоторые из наших клиентов принципиально не хотят приобретать новое жилье, потому что им не нравится качество строительства. Другие предпочитают именно новостройки, поскольку социальный состав и возраст соседей будет примерно одинаковым.
В любом случае сначала люди обращают внимание на местоположение дома, на его качество, на цену квартиры, а после этого делают выбор. При прочих равных условиях большинство все же предпочтет новое жилье.
Так что же лучше?
Правы те, кто считает, что все зависит от запросов покупателя квартиры. Смешно приводить доводы о близости автобусной остановки человеку, имеющему автомобиль. А пыль во дворе и неразвитая инфраструктура вряд ли озаботят владельца квартиры, сдаваемой внаем. Попробуем взглянуть на новостройки и готовые квартиры с точки зрения самых главных факторов, которые учитывают покупатели при выборе недвижимости.
Местоположение. Чаще всего новые дома возводятся в микрорайонах, уже пользующихся спросом или неподалеку от них. Конечно, можно встретить новые кварталы на окраине, но, чаще всего, и там предполагается развитие полной инфраструктуры с супермаркетами, автостоянками, подземными парковками, бассейнами, школами, детскими садами и кинотеатрами.
В уже обжитых районах это все есть изначально. Кроме того, театры, парки, выставочными залы, рейтинговые клубы и популярные магазины окружены в основном вторичным жильем. Правда, есть и другая сторона медали: вторичное жилье порой располагается в районах с плохой репутацией и со сложными транспортными развязками.
Характеристики дома. По мнению оценщиков, большим спросом пользуются современные монолитные и кирпичные дома. Панель 70-х годов явно проиграет в спросе и в цене современным зданиям. А вот кирпич «хрущевок» свои позиции еще не сдал.
Качество квартиры. Обычно в новых домах планировка больше соответствует современным пожеланиям. В них часто есть гардеробная, просторная кухня и лоджия, более удобные лестничные площадки. Электрическая проводка в новых домах обеспечивает возможность подключения всех бытовых приборов от посудомоечной машины и кондиционера до компьютера. Кроме того, во многие новые дома подведен оптоволоконный кабель и есть возможность подключиться к выделенной линии сети Интернет.
Цена. Возьмем три квартиры одного класса в одном районе. Самой низкой окажется цена на квартиру в доме на начальной стадии строительства. Перед сдачей дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра заметно подрастает. Самая высокая цена - на вторичное жилье в том же районе.
Размер дополнительных вложений. До сих пор большинство квартир на первичном рынке передаются без отделки. И их ремонт (с учетом покупки не только материалов, но и техники, сантехники) будет выше, чем капитальный ремонт во вторичное жилье. С другой стороны, изношенность коммуникаций в старых домах неминуемо приведет к повышению затрат на эксплуатацию дома. Когда возраст дома превышает 30-40 лет, оборудование, скорее всего, нужно будет заменять. И размер затрат сейчас предусмотреть невозможно.
Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Однако высокая доходность компенсируется рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства.
Вторичное жилье растет в цене не так быстро. Тем не менее, многие люди предпочитают вложить средства в покупку квартиры на вторичном рынке с тем, чтобы сдавать ее в аренду.
Богатство выбора. Владимир Челомин, министр строительства Нижегородской области, заявлял, что в 2012 году в Нижнем Новгороде планируется построить 500-600 тысяч кв.м жилья. Всего-то. Выбор невелик, при этом наиболее ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Ассортимент квартир на вторичном рынке гораздо шире.
Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Кроме того, ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на пару процентов выше, чем на вторичное.
Период от заключения договора до получения ключей от квартиры. Если речь идет о жилье на первичном рынке, то с момента заключения договора долевого участия до получения квартиры может пройти от трех месяцев (если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию) до полутора лет (покупка на этапе котлована). На вторичном же рынке ключи можно получить сразу после сделки.
В тему
«Я живу в панельке 71-го года постройки, - пишут на одном из форумов. - Говорят, в СССР стоили спустя рукава. Нюансы есть, конечно, в углах и на стыках плит особенно. Но грамотный ремонт позволяет все эти нюансы убрать. Наш замдиректора купил двухэтажную квартиру в новом доме в центре города. Подземный гараж, спортзал в подвале, соседи все люди с достатком, приличные. Ремонты все сделаны были, никто перфораторами не трещал по утрам. Инфраструктура тоже вся есть. Стоила его первичка на порядок дороже, наверное, чем моя вторичка. Спустя год после того, как его дом сдали, он лопнул. Пошла нехилая трещина по несущей лицевой стене от подвала до крыши. А строительная фирма, сдавшая этот дом, тут же самораспустилась и организовалась заново под другим названием. Ответственных законным образом не найдешь. Так что я лучше в советской панельке 40-летней давности поживу, нежели в крутых российских новостройках».
Фото: domaikvartiry.com
