Продолжим начатый на прошлой неделе разговор о том, что будет с ценами на недвижимость в Москве и в России. Как же влияют на стоимость жилья колебания курсов валют? При желании эту динамику можно прогнозировать даже в условиях нынешней неопределенности. И похоже, до конца года рынок ожидают серьезные изменения.
Подобной растерянности на рынке недвижимости за последние 10 лет я не припомню. В любом случае раньше на что-то можно было опираться. В 1998 году – на то, что кризис только в России, а мировая экономика стабильна и будет оказывать помощь. В 2007 году – на устойчивый курс валюты и рост ВВП, а также на вполне вменяемые условия кредитования.
Сегодня же в свободном плавании все: ВВП с дефицитом, курс валют, гуляющий подобно медведю-шатуну, разбуженному не ко времени. Мировые проблемы куда глубже, чем российские, стоимость барреля нефти тоже непредсказуема.
В общем, сегодня абсолютно любой прогноз при желании можно обосновать. Есть прогнозы вполне предсказуемые, опирающиеся на то, что в России нет особой альтернативы жилью как способу инвестиций. К примеру, г-жа Батурина сказала в интервью газете «Ведомости»:
– Почему я против прогноза, что цены в Москве существенно упадут? Потому что, когда упал рынок по всей стране, когда нет альтернативных механизмов инвестирования, все деньги вернулись опять в столичное жилье. И практика показывает, что я права. Провала-то в цене не наступило. Более того, я считаю, что во второй половине года цены начнут расти, причем существенно, но, может быть, не такими темпами, как раньше.
– Каков ваш прогноз по ценам на недвижимость в Москве?
– Я считаю, что они были, остаются и будут высокими. И так будет продолжаться до тех пор, пока в других регионах не начнется массовое строительство, которое отвлечет деньги населения России от недвижимости в Москве.
– А с объемами?
– В Москве нужно ограничивать количество вводимого жилья, город перенасыщен, инфраструктура может не выдержать. Необходимы города-спутники. Я уверена, что Москва может развиваться только как большой конгломерат вместе с областью.
Конец цитаты. Не давая прогноза о ценах в столице, Елена Батурина назвала для России цену около $1000 за 1 кв. м, тем самым поддержав позицию властей в этом вопросе.
Другой вопрос, что прыгающий курс доллара заставляет интересоваться: 1000 у. е. – это 36 тыс. руб. или 33 тыс.? Или это 26,5 тыс. руб., обозначенные сейчас Минэкономразвития как новая цена, по которой будет выкупаться государством готовое жилье у строителей? С курсом доллара, взятым в развитии за последние 9 месяцев, сумма в $1000 может принимать весьма разные рублевые значения.
Что касается валютной стоимости вторичной недвижимости в столице, к этой неделе индекс irn.ru показывает $4412 – это возвращает рынок на отметку начала 2008 года. В рублях, если судить по индексу, который ведет другой аналитический проект, в марте наблюдается серьезное падение стоимости жилья. Сейчас это 147 тыс. руб. за кв. м, а 2008 год ознаменовался ростом рублевых цен чуть менее чем на 50%: с 109 тыс. до 158 тыс. руб. (курс доллара вырос при этом с 24,5 до 28,15 руб.).
Разговаривая с риелторами, понимаешь, что не только они, но и весь рынок в растерянности. Стороны пытаются договариваться о цене в долларах, но при известной настойчивости можно сойтись и на рублевой, особенно в эконом-сегменте. При этом сделки, тем более альтернативные, тянутся больше 3 месяцев, регистрация занимает еще месяц – за это время курс может как упасть, так и подняться.
В условиях общей растерянности можно говорить о том, что сделки притормозили: по данным Федеральной регистрационной службы по Москве, количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке начало уверенно снижаться в июле 2008 года. Наибольшее падение зафиксировано в минувшем феврале: по сравнению с февралем 2008 года сделок зарегистрировано на 47% меньше, а по сравнению с январем 2009 года – на 27%.
Тут надо отметить, что в эту цифру не входят всевозможные «серые» схемы продажи новостроек, которые, как известно, не регистрируются никакой службой. А именно покупки первичного жилья, по данным риелторов, и составляли основную часть сделок: цена на большинство таких предложений была зафиксирована в рублях, да и скидки предоставлялись значительные.
Если доллар продолжит свое падение, что выглядит вполне вероятным, то многие из тех россиян, что ушли в валютные сбережения, поспешат перевложить свои средства. Вариантов не так много: ценные бумаги, недвижимость, производство и вывод денег за рубеж (другая валюта). И думается, что многие вспомнят о рынке недвижимости, посчитав долларовые цены на жилье достаточно низкими. Что касается бизнеса, то в феврале наблюдался спад в розничной торговле, и, по прогнозам специалистов, ситуация не выправится вплоть до осени 2009 года. Ну рынок ценных бумаг даже в более спокойные времена пугал российских инвесторов своей непредсказуемостью.
В общем, если будет наблюдаться интерес инвесторов к недвижимости, то этот сектор имеет шанс ожить, и падение цен (рублевых) остановится.
Что же будет с ценами дальше? Это вполне можно предсказать, если угадать две величины: на какой отметке зафиксируется курс доллара и сколько будет стоить баррель нефти. Но есть и чисто психологические факторы влияния: если со всех сторон – и от государства, и от влиятельных бизнесменов – слышится цена в $1000, это, безусловно, окажет влияние на рынок и на покупателей.
Но это цена не московская – в столице она явно будет выше среднероссийских показателей в 3-4 раза. И, возможно, тоже будет фиксироваться в рублях или евро, причем, скорее всего, в рублях – на социальном рынке, а в валюте – на всем остальном. В общем и целом, понятно сейчас, пожалуй, только одно: рынок к концу года изменится до неузнаваемости. Вы к этому готовы?
