Строительные сберегательные кассы – лучшая альтернатива ипотеке?
Покупка собственного жилья для молодых семей остается проблемой, несмотря на разнообразие кредитных предложений и снижение процентных ставок по ипотеке. Боясь вступать в долгосрочные кредитные отношения с банками, многие пары продолжают жить с родителями либо снимают квартиры. Те, кто мог бы позволить себе покупку жилья на нулевом цикле строительства, нередко не делают этого, опасаясь кризисов и недобросовестных застройщиков. Скептики считают, что квартирный вопрос для молодежи сегодня практически нерешаем. Жилищные проблемы и бытовая неустроенность, к слову, – одна из причин и пресловутой низкой рождаемости.
Новая инициатива, обсуждаемая в настоящее время правительством РФ, может стать долгожданным лучом света в темном царстве. Речь идет о создании строительных сберегательных касс. Для России это новая практика, но в странах Европы она за многие десятилетия успела хорошо зарекомендовать себя.
Как это работает
Строительные сберегательные кассы (ССК) дают возможность людям со средним достатком за непродолжительный период (как правило, от двух до шести лет) накопить на треть или половину квартиры. Остальную часть суммы можно получить в кредит на 7-15 лет под очень низкий процент (в среднем 5-6% годовых). Как же получается копить деньги так быстро при скромной зарплате? Все дело в программе господдержки: если вкладчик ССК ежемесячно и вовремя пополняет свой счет на нужную сумму, он получает своеобразную «премию» от государства. Схема отчасти похожа на механизм работы «касс взаимопомощи», в которые советские граждане платили регулярные взносы, чтобы получить энную сумму денег в случае возникшей необходимости.
Мировой опыт
Первая ССК возникла в британском Бирмингеме в 1775 году и носила название Kettley’s Building Society. Участники вносили ежемесячные членские взносы, из которых впоследствии им выдавались кредиты на жилье.
В Германии ССК возникли в 1885 году, но распространение получили в 1920-е годы – после Первой мировой войны страна оказалась в глубоком экономическом кризисе. Инфляция была столь стремительной, что накопления обесценивались с каждым днем. Здесь и пришли на помощь ССК – вкладчики жребием решали, в каком порядке будут получать средства на решение квартирного вопроса. Однако пик деятельности строительных сберегательных касс пришелся на конец 1940-х. В тот период остро встал вопрос о восстановлении разрушенного в период войны жилья. ССК стали лучшим способом обеспечения граждан квартирами. В условиях «немецкого экономического чуда» всего за 10 лет таким образом выстроили 13 млрд кв.м жилья. Практику переняли и соседние с Германией страны.
Строительные сберкассы и сегодня успешно работают в Германии, а также в Австрии, Словакии и Чехии.
А у нас?
11 марта 2014 года первый вице-премьер России Игорь Шувалов собрал совещание, на котором обсуждали развитие ипотеки и иных способов жилищного кредитования. На встрече, участниками которой были представители Министерства финансов, Сбербанка и администрации президента, поднимался и вопрос о строительных сберегательных кассах. Было решено заняться вопросом развития институтов ССК, чтобы к 2018 году они могли оказывать реальную помощь нуждающимся.
Стоит отметить, что в России не впервые пытаются организовать работу ССК. Первые попытки предпринимались еще 10 лет назад, но дальше дискуссий не продвинулись. В 2007 году Оксана Дмитриева и Сергей Миронов вносили на рассмотрение в Государственную Думу законопроект о создании специальных банков, которые выполняли бы функции строительных сберкасс. Разразившийся вскоре кризис не дал этим планам сбыться.
Нынешняя волна обсуждений в немалой степени была вдохновлена позитивным опытом Сбербанка в Краснодарском крае. В 2012 году там запустили программу, по своим принципам идентичную механизмам работы ССК. Жителям региона предложили открыть специальный «жилищный» вклад.
Непосредственно процентные условия у него были менее выгодными, чем обычно (до 2% годовых, тогда как у прочих вкладов процент в среднем колеблется от 6 до 10). Однако, если вкладчик вовремя делал взнос каждый месяц, он получал «бонус» от государства – до 30% от суммы накоплений (но не более 3 тыс. рублей в месяц). Вклад открывался на срок от года до шести лет. Если в течение этого периода платежи гражданина были регулярными, оставшуюся часть необходимой суммы он мог получить в кредит под выгодные 6-7% годовых (ставка ипотеки, как правило, выше в два раза).
Программа, действующая по сей день, уже собрала более 4 тысяч участников. Положительный краснодарский опыт банк пробует повторить в Ростове-на-Дону и Башкирии. Вице-премьер Шувалов на совещании 11 марта попросил представителей Сбербанка поработать над тем, чтобы региональный успех повторить по всей стране.
Конечно, для реализации программы во всероссийском масштабе требуются солидные субсидии от государства. Российский бюджет, дефицит которого, по некоторым оценкам, составляет в этом году 400 млрд рублей, вряд ли «потянет» еще и программу жилищного финансирования.
Но не стоит расстраиваться – профинансировать создание ССК можно путем перераспределения денег, уже выделенных на развитие ипотеки.
Гладко было на бумаге
Часто схема, идеально выглядящая в теории, на практике сталкивается с непредвиденными трудностями.
Так, помешать накопить на квартиру с помощью ССК может инфляция. Ее уровень на сегодняшний день существенно выше, чем мизерный процент по «жилищным» вкладам. Хотя копить деньги на рублевом депозите и невыгодно, государственные «бонусы», возможно, помогут ответственным вкладчикам бороться с ростом цен.
Эксперты отмечают также, что властям не стоит развивать одни жилищные проекты за счет других. ССК и ипотека – не конкуренты, поскольку они направлены на людей с различным уровнем благосостояния.
Стоит принимать во внимание и разницу в доходах жителей разных регионов страны. В «богатых» областях нет смысла продвигать малобюджетные ССК в ущерб развитию ипотеки. С другой стороны, вне зависимости от региона строительные сберкассы –
это возможность купить жилье для тех, кто получает зарплату «в конверте» и потому не может получить деньги в долг от банка. К тому же регулярные платежи в ССК создадут этим людям положительную кредитную историю.
Таким образом, начинаемый правительством эксперимент может быть полезен определенным категориям граждан – главное, чтобы реализация их интересов не производилась за счет других жилищных программ.
Подведем итог: прежде чем переносить «местечковый» опыт ССК на всю страну, стоит вдумчиво проанализировать различные показатели каждого из регионов. Россия – страна с довольно непредсказуемым будущим. В 2014 году нам сложно представить, какой будет жизнь через четыре года, когда ССК должны начать повсеместную работу. Если приоритеты расставят верно, проект имеет шансы стать успешным.
Стоит напомнить, что в ноябре 2013 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал указ, согласно которому все жители ветхих и аварийных домов должны быть переселены в новые квартиры к осени 2017 года. Помимо этого, продолжают медленно, но верно действовать программы по расселению коммуналок.
В том случае, если меры, направленные на улучшение жилищных условий, покажут свою эффективность, уже лет через пять россияне заживут совсем по-новому. Остается верить в то, что на практике все будет так же хорошо, как на бумаге.
