До недавних пор игроки рынка торговой недвижимости не ставили вопрос о безопасности объектов на первое место. Хотя базовый набор технических решений, обеспечивающих сносную охрану, включали в любой проект. В первую очередь это средства пожаротушения, дымоудаления, звукового и голосового оповещения, а также охранное телевидение (более или менее широкий спектр камер по периметру здания и внутри него) и системы контроля доступа. Теперь популярной стала тема комплексного подхода к обеспечению безопасности ТЦ. Внедряя его, девелоперы, управляющие и арендаторы получают шанс на порядок снизить риск внешних и внутренних угроз.
На заре рынка договор аренды между владельцем ТЦ и ретейлером могли сводить лишь к четырем пунктам, в которых было обозначено местоположение объекта, стоимость квадратного метра, размеры помещений и поэтажный план, рассказывает генеральный директор Facilicom Эдуард Апсит. Еще лет пять назад арендатор практически не обращал внимания на охранные решения.
Теперь ситуация меняется. И чем дальше, тем заметнее. Уже к 2010 году инвестору, девелоперу и собственнику для успешной реализации проекта понадобится явное конкурентное преимущество. Таковым может стать уровень безопасности ТЦ, а также степень технологичности охранных систем. По мнению экспертов компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR), на нынешней стадии развития рынка методов, гарантирующих стопроцентную безопасность торгового комплекса, пока не существует. Однако при правильно разработанной концепции можно добиться значительного эффекта.
Решения по безопасности тесно связаны как с конструктивными особенностями здания, так и с характером прилегающей к нему территории. Поэтому некоторые решения необходимо закладывать в объект еще на стадии проектирования. Часто девелоперам приходится в буквальном смысле перекраивать элементы торговых комплексов на разных этапах строительства, если технические системы безопасности появились в проекте уже после того, как приступили к его реализации.
Комплексный подход
Торговые центры составляют группу риска в длинной цепи объектов коммерческой недвижимости. Если, например, складской комплекс уязвим как хранилище ценной продукции, то слабым местом ТЦ является помимо самого наличия в нем массы дорогих товаров еще и присутствие покупателей.
Безопасность объекта означает в первую очередь снижение риска внешних и внутренних угроз. Если под первыми мы понимаем стихийные бедствия или террористические акты, то вторые как раз чаще всего исходят от персонала, работающего в здании, считает директор аналитического департамента компании-интегратора iSES Василий Гнатив. Сотрудники, к сожалению, могут стать виновниками пожаров, если нарушат правила техники безопасности, или организаторами краж.
При разработке концепции безопасности торговых центров опытные специалисты предусматривают как технические системы, помогающие защитить здание, рабочие процессы, так и профессиональную службу охраны. Эксперты не устают повторять, что безопасность превращается в концепцию только тогда, когда она представляет собой отдельный, тщательно продуманный проект — такой же, как и проект самого торгового центра. В противном случае ни одна система защиты не сможет эффективно противостоять различным угрозам.
Концепция комплексной охраны объекта складывается из нескольких составляющих: безопасности экономической, информационной, пожарной, физической и т. д. В этом случае она становится уже частью корпоративной культуры компании-девелопера, собственника, управляющего, арендатора и других участников проекта, отмечает В. Гнатив.
Техника на грани фантастики
Сегодня ведущую роль в концепции безопасности специалисты отводят техническим системам. Они позволяют получать оперативную информацию о процессах, происходящих в здании и на прилегающей территории, а также о неисправностях самих систем, помогают быстро реагировать на чрезвычайные ситуации, экономят время и деньги владельца объекта. Перекладывая 80% ответственности за безопасность на технику, собственник и управляющий сокращают количество персонала, защищают бизнес от издержек, связанных с человеческим фактором. Инвестиции в названные системы напрямую влияют на рост дохода компании, снижают финансовые риски.
Немаловажное значение имеет также комплекс противопожарных мер. Собираясь заключить договор с владельцем ТЦ, арендаторы обычно интересуются наличием письменного заключения об оценке пожарной безопасности здания, способами эвакуации, выясняют, установлена ли система аварийного освещения, какие средства используют для объявления тревоги. На этапе строительства объекта можно интегрировать несколько систем безопасности, включая противопожарную, в единый комплекс, управляемый с диспетчерского пульта. Это позволит персоналу оперативно принимать решения в случае возгорания.
Несколько слов следует сказать об особенностях установки современных противопожарных систем. Некоторые торговые объекты, такие, например, как гипермаркеты сети «Карусель», представляют собой универсальные залы-склады, помещения со стеллажным хранением (обычно в несколько ярусов). Они отличаются увеличенной высотой потолков. Из-за этой конструктивной особенности дымовые или тепловые детекторы монтируют на промежуточных ярусных конструкциях (на металлической сетке, арматуре). В подобных ТЦ эффективно работает опять же многоярусная система влажного пожаротушения, в том числе дренчерные установки, создающие в автоматическом или ручном режиме водяные завесы.
Как полагает Ирина Малоземова, руководитель проектного бюро компании Leon Group, на стадии проектирования объекта решения, связанные с его пожаробезопасностью, на 70% определяют планировку и размеры помещений. К примеру, существует общепринятая норма: из каждой точки магазина человек должен пройти не более 80–100 м до эвакуационного выхода. И чем больше площадь того или иного зала, находящегося в торговом центре, тем больше в нем должно быть пожарных выходов и тем шире коридоры, по которым проходят покупатели.
Вполне естественно, что организация противопожарной безопасности отбирает у ТЦ полезную площадь. Например, помещение в 12 тыс. кв. м по нормам придется разделить на четыре отдельных зала. Но есть альтернатива — уже упомянутая дренчерная система, которая в случае возгорания создаст своеобразные водяные стены и таким образом ограничит распространение огня. К примеру, в «Мосмарте» на Ярославском шоссе дренчеры расположены там, где находятся кассы. В торговом центре «Атриум» ими поделен на отсеки весь центральный коридор — молл.
В крупных торговых комплексах, где кроме залов для посетителей есть хранилища и офисы, применяют различные системы контроля доступа (СКД). Основные задачи их использования — разграничение прав доступа в помещения, учет рабочего времени и мониторинг пребывания сотрудников в хранилищах и офисных помещениях ТЦ. СКД может работать автономно или же совместно с системой телевизионного наблюдения и охранно-пожарной сигнализацией. С помощью СКД для каждого конкретного посетителя изменяют коды доступа в те или иные зоны здания. Применение же интегрированного решения, когда всем оборудованием управляют с единого пульта, позволяет собственнику сократить затраты на содержание комплекса технических систем безопасности примерно на 15–20%.
Охранную сигнализацию применяют в ТЦ чаще всего для защиты здания по всему периметру, а также внутренних помещений. Ее устанавливают в нескольких зонах. Самыми уязвимыми считаются территории приемки и погрузки товара. Во внутренних помещениях слабо защищены обычно все дверные и оконные проемы. Сигнализационные зоны определяются экспертами компании-интегратора исходя из планировки помещений и зависят от возможностей внутренней службы безопасности. В незащищенных местах устанавливают различные приборы: датчики движения и акустические, реагирующие на разбитое стекло, внутренние и внешние сирены, пассивные и активные инфракрасные барьеры и др.
Система охранного телевидения (СОТ) обеспечивает визуальный мониторинг практически всех зон, что сводит к минимуму число сотрудников охраны, а также осуществляет запись и хранение изображений, которые могут быть использованы при проведении расследований ЧП. Как и на складе, в ТЦ функции СОТ незаменимы в зонах риска. При установке системы видеонаблюдения организуют, как правило, два автоматизированных рабочих места. Одно для дежурных, которые следят за исправностью системы и происходящим в здании, второе — для руководителя контрольно-пропускной службы.
В торговом центре все технические средства безопасности, как правило, интегрированы и включены в общий комплекс автоматизированных систем управления зданием. Можно смело утверждать, что прошли те времена, когда системы охраны работали автономно, подчиняясь каждая своему диспетчеру. Директор по безопасности компании «Регионы-Менеджмент» Евгений Каштанов рассказывает, что девелопер санкт-петербургского ТЦ «Июнь» предпочел дедовским методам полную компьютеризацию систем здания. Все автоматизированные устройства центра подключены к общему диспетчерскому пульту. Интегрированная система работает как целостный организм, каждой частью которого управляет электронный мозг.
Однако многие игроки рынка пока еще сомневаются в необходимости установки технических средств охраны. Одни девелоперы никак не решат, стоят ли затраты того эффекта, который они получат во время эксплуатации ТЦ. Другие не доверяют всему новому и считают старые методы более надежными. По большому счету, интегрированные системы только проходят обкатку, считает Е. Каштанов. Обычно, закупив их у российских производителей и установив, техники начинают что-то дорабатывать и переделывать. Тем не менее 50% отечественных девелоперов предпочитают оборудование наших компаний. Особой популярностью пользуется продукция под брендом «Болид».
Среди зарубежных производителей в особой чести компании Siemens, Johnson Controls, Schneider Electric. Среди систем видеонаблюдения лучшими считают японскую Panasonic и корейскую Samsung. Из числа изготовителей беспроводных технологий наибольшей популярностью пользуются компании Jennic, Ember, Freescale. Впрочем, по мнению экспертов, многое зависит не только от качества или надежности оборудования, но и от того, на каком этапе и кем были установлены системы безопасности.
Человеческий фактор
Управлять сложной автоматикой и электроникой в современном ТЦ смогут только правильно обученные сотрудники. Это касается всех, от персонала службы эксплуатации и диспетчеров за пультами до собственно начальника службы безопасности и рядовых охранников.
Как полагает Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, все работники торгового объекта должны проходить инструктаж по безопасности и регулярные тренинги. Прогрессивной практикой считается периодическое проведение учебных тревог во время работы ТЦ, хотя в России это еще не вошло в моду, заявил Э. Апсит. Это характерно в основном для иностранных компаний, уточнил он. С его точки зрения, в торговом центре сложнее организовать эвакуацию, чем в бизнес-центрах, так как в помещениях магазинов всегда много людей, с которыми по понятным причинам невозможно заранее провести тренинг. Поэтому в чрезвычайной ситуации более всего востребованы именно охранники, а не технические системы. Полностью полагаться на электронные устройства не следует. Любой сбой может привести к катастрофе, если работу охранного комплекса не будет контролировать опытный специалист.
По мнению Е. Каштанова, человеческий фактор сохранится еще очень долго. И не столько из-за несовершенства электроники, сколько из-за психологического влияния на потребителей хотя бы того же человека в форме, который встречает сегодня покупателей у каждого входа в торговый центр. С одной стороны, его присутствие дисциплинирует, а с другой — при виде представителей службы охраны у посетителей появляется чувство, что во время шопинга они могут быть спокойны за свою безопасность.
