Под эгидой еженедельника «Полезная площадь» состоялся круглый стол на тему «Нотариусы и риэлторы: что изменится в их работе после принятия поправок в Гражданский кодекс РФ».
Свою позицию по данному вопросу высказали представители Нижегородской нотариальной палаты и нижегородского риэлторского сообщества, журналисты, а также независимые юристы.
В частности, в обсуждении приняли участие:
Александр Жилевский, директор агентства «Выбор-недвижимость», полномочный представитель президента РГР по Приволжскому федеральному округу.
Анатолий Рябинин, генеральный директор АН «Чекни», президент-элект Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов.
Виталий Анев, вице-президент некоммерческой организации «Нижегородская нотариальная палата», нотариус г. Нижнего Новгорода.
Анна Покровская, директор юридической компании «Прецедент».
Модератором встречи выступила Наталья Чернышева, главный редактор еженедельника «Полезная площадь».
Сегодня мы публикуем отчет об этом мероприятии.
Будет как в Европе?
Н. Чернышева. На протяжении нескольких месяцев в различных СМИ муссируется заявленная тема. Лично я не раз слышала, что некоторые агенты по недвижимости всерьез опасаются, что к нотариусам перейдет значительная часть их работы, и заработки упадут.
Не раз поднимался вопрос и о том, что пострадают в финансовом плане граждане, участвующие в сделках с недвижимостью, платить им придется гораздо больше.
Поэтому предлагаю выслушать мнения всех заинтересованных сторон, чтобы уяснить, как нижегородские эксперты видят данную проблему. Ну а в следующий раз встретиться по данному поводу уже после окончательного приятия поправок.
В. Анев. Действительно, первое чтение в Госдуме предлагаемые поправки прошли, и, видимо, осенью состоятся второе и третье чтения. Общественность данной темой живо интересуется, в последнее время я тоже видел немало публикаций в разного рода СМИ. При этом часто раздаются рассуждения о том, что, мол, нотариату отдают жирный кусок – сделки с недвижимостью. Я считаю, что это в принципе неправильная постановка вопроса.
Хочу разочаровать тех, кто ждет от меня слов о том, что для нотариата это будет непосильная и новая ноша. Наоборот отмечу, что нотариальное сообщество ничего нового и неосуществимого в данных поправках не увидело, ведь все это уже было раньше. Все мы прекрасно помним, что до 1996 года действовала обязательная нотариальная форма удостоверения сделок с недвижимостью. А в 1996 году Гражданский кодекс был изменен, государство посчитало, что можно ввести простую письменную форму оформления таких договоров.
Но жизнь не стоит на месте, развиваются экономические отношения, формы взаимодействии государственных органов, и сейчас вновь поднят вопрос о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
Всех волнует, сколько это будет стоить, как повлияет на цены на недвижимость. Могу ответить, основываясь на своем опыте работы в нотариате с 1993 года: до 1995 года нотариальное оформление сделок с недвижимостью стоило 3,5, потом 2,5, а после 1,5 % от суммы сделки. Сейчас же этот тариф составляет 1 %. Так что о каких-то значительных суммах мы не говорим.
Зато очень большой плюс предлагаемого нововведения – материальная ответственность нотариусов. За каждую сделку нотариус отвечает лично своим имуществом. Учитывайте еще и то, что профессиональная деятельность каждого нотариуса в обязательном порядке должна быть застрахована. Страхует его и нотариальная палата. А каждый нотариус, который работает с ипотекой, страхует свою ответственность на 5 миллионов рублей.
Кстати, по сведениям Федеральной нотариальной платы за 2011 год все нотариусы России (а это более 7,5 тысяч специалистов) выплатили гражданам всего лишь 4 миллиона рублей в результате наступления страховых случаев по всем видам нотариальных действий.
В Европе нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. И этот опыт положительный. Почему бы его не использовать и у нас? Такое разграничение сфер деятельности четко позволяет понимать, кто чем занимается на рынке: риэлтор находит покупателя и продавца, берет за это свою оплату, а дальше сделка попадает в руки нотариуса, который собирает всю информацию об объекте недвижимости. Производится техническая экспертиза данного объекта. И, если все нормально, то покупатель передает деньги продавцу через депозитный счет нотариуса, получая от него свидетельство о праве собственности. И нет смысла занижать стоимость объекта недвижимости, как это происходит сейчас у нас во многих случаях.
Это выгодно государству: например, порядка 50 % бюджета Франции дают нотариусы. Прибавьте сюда упомянутую юридическую чистоту сделки и ответственность нотариусов, и все встанет на свои места. Таким образом, к нам придет регулируемый рынок недвижимости.
Как сказал министр юстиции Коновалов, нотариат станет форпостом между потребителем и государством. Он выступает от имени государства, осуществляет превентивное правосудие. При этом следит, чтобы не были нарушены интересы всех сторон в сделке, и не был нарушен закон.
И вот еще что хочу отметить. Нотариус получает в виде оплаты труда госпошлину. При этом он содержит контору, штат, дает работу людям. Он кровно заинтересован в том, чтобы у него было как можно больше клиентов, поэтому вынужден улучшать качество обслуживания.
Поскольку нотариусы выступают от имени государства, то они обязаны соответствовать определенному уровню. Министерство юстиции выдает нам лицензии, и оно же нас строго проверяет. Так что мы под жестким контролем государства. Кстати, раз в 4 года мы проходим обязательные курсы по повышению квалификации.
Н.Чернышева. Сейчас активно обсуждается вопрос о том, как нотариусы справятся с новым объемом работ…
В.Анев. Действительно, много идет разговоров о том, что нотариусы захлебнутся в потоке документов (сейчас в городе работает 62 нотариуса, а количество сделок колеблется в пределах 1500 в месяц. Прим.Ред.). Возможно, это было бы правдой, если бы действовали прежние методы работы, и за каждой справкой надо было бы ходить в соответствующую инстанцию. Но внедряются новые технологии. И нотариусы многие действия могут осуществлять, задействуя государственные электронные базы данных. Это позволяет быстро и оперативно собрать все требуемые документы. Также мы расширяем штат сотрудников.
Н.Чернышева. Уточню - вы будете работать в рамках электронного межведомственного взаимодействия, которое сейчас внедряется?
В.Анев. Да. Сейчас, например, создана единая база завещаний по всей России, а также единая база доверенностей. Мы имеем доступ и в налоговые базы. Таким образом, нас сейчас допускают к государственным электронным базам, и мы оперативно можем получить все необходимые документы. Сейчас идет разговор о том, чтобы нотариусы имели доступ и к паспортным базам данных. Это позволит нам выявлять поддельные паспорта.
Н.Чернышева. Виталий Николаевич, давайте подытожим: что ждет конечного потребителя после принятия поправок?
В.Анев. В конечно итоге все встанет на свои места, каждый будет заниматься своим делом. И главное при этом, чтобы потребитель был доволен. В том числе и опосредованно. Если сделки будут оформляться по реальной стоимости, то государство станет стабильно получать налоги, будет богаче, и социальной сфере станет лучше.
Важно и то, что граждане будут защищены от разного рода махинаций, тех же черных маклеров, например. Как на Западе, где нотариусы и риэлторы работают вместе на благо потребителя, так будет и у нас в стране.
И еще важное преимущество для граждан – они придут к нотариусу, сдадут документы и через некоторое время заберут свидетельство о регистрации права собственности. Ходить по инстанциям им будет не нужно.
А. Покровская. Сейчас есть практика, когда многие стараются заключать договоры купли-продажи не по стандартной форме: кто-то покупает, допустим, по ипотеке, кто-то расплачивается поэтапно и т.д. То есть договоры стали более сложными. Вот эту функцию по составлению основного документа будет брать на себя нотариус или у нотариата останется только экспертиза?
В.Анев. Полный сбор документов по сделке, сдача их на регистрацию и выдача регистрационных свидетельств о собственности полностью ляжет на нотариусов. Таково мнение Федеральной нотариальной платы и наше тоже, Поэтому мы и говорим о расширении штата, и над этой задачей сейчас работаем.
А. Покровская. Но пока нигде не прописано, что нотариусы будут составлять документы и осуществлять их сбор.
В.Анев. В новой версии закона о нотариате это будет сказано.
А.Рябинин. Кстати, в проекте закона я видел пункт, который запрещает нотариусам пользоваться услугами сторонних лиц по составлению договоров купли-продажи.
Потребитель пострадает?
Н.Чернышева. А что думают по поводу планируемых новшеств представители риэлторского сообщества?
А.Жилевский. Я третий десяток работаю на риэлторском рынке. И всегда был за то, чтобы работать с нотариусами. Когда отменили обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, то продолжал отправлять клиентов к нотариусам, потому что это - дополнительная гарантия юридической чистоты сделки, дополнительный юридический фильтр. При этом нотариусы оценивают состояние человека, выясняют, понимает ли он те или иные статьи в договоре. Это все замечательно.
Но, увидев предлагаемые поправки, считаю, что затраты клиентов по деньгам, времени и нервам увеличатся за счет появления дополнительного звена в сделке.
Согласен с тем, что утверждение «нотариусы у риэлторов отнимают хлеб», неверно. Риэлторский хлеб тяжел, при этом он недорогой, если брать соотношение затраченных усилий и времени в процессе подготовки документов и проведении сделки в сравнении с вознаграждением. К тому же риэлторский труд социально ответственный.
Теперь о стоимости. Наверное, 1 % от сделки – не такая уж и большая сумма. Но мы-то знаем, что порой у тех же продавцов квартир порой совсем нет денег. Так что наверняка будут случаи занижения стоимости договоров. Поэтому проблемы и негативные моменты, возможно, возникнут. Но, конечно, надо пробовать и смотреть, что будет после принятия поправок.
Н.Чернышева. То есть вы считаете, что потребители в результате принятия поправок пострадают?
А.Жилевский. Думаю, что для них это будут дополнительные затраты разного рода. Хотя, возможно, возрастут гарантии юридической чистоты сделки. Тогда это будет самое главное.
А.Покровская. Я тоже считаю, что это дополнительные затраты для клиентов, в первую очередь – финансовые.
Договор договору рознь
В. Анев. Кто сейчас делает договоры?
А.Жилевский. Мы сами составляем.
В.Анев. Какую ответственность вы несете по этому договору? Разве агентство недвижимости упоминается в договоре? Там ведь указаны только участники сделки: продавец и покупатель.
А.Жилевский. Наша компания застрахована. Она на рынке с 1995 года, мы обслужили за это время порядка 80 000 человек. И вот представьте, за это время у нас не только судебных разбирательств не было, меня на комиссию по этике в Гильдию риэлторов ни разу не вызывали! Потому что сделку в агентстве «Выбор-недвижимость» обслуживает 12 специалистов, и уровень ее очень высокий.
В.Анев. Вы страхуете себя и свою фирму, а мы – профессиональную ответственность. И если сравнить договор в простой письменной форме, который вы готовите сейчас, и нотариальный, то сразу видна разница. Это более высокое качество договора. Он делается на номерном бланке, его нельзя подделать. На договоре нотариус ставит государственную печать.
А.Покровская. Хочу отметить, что наверняка многие будут обращаться к юристам по поводу того, как им избежать дополнительных расходов, какой другой договор можно будет заключить. И дело не только в том, что нотариус будет брать один процент от суммы сделки. А еще и в том, чтобы снизить размер налогов. Думаю, что это ни для кого не секрет. В какие дикие формы сделок это выльется пока, конечно, трудно сказать.
В.Анев. Я считаю, что задача законодательства в том, чтобы все эти лазейки пресечь. Сейчас в действующем законодательстве их действительно много.
А.Рябинин. Виталий Николаевич, прокомментируйте, пожалуйста, одну ситуацию, раз уж мы заговорили об ответственности нотариусов. Один из моих знакомых сдал в аренду трехкомнатную квартиру на Фруктовой. Арендаторы подделали у нотариуса генеральную доверенность, сделали дубликаты правоустанавливающих документов и квартиру продали, по всей видимости, подельнику. После чего она была вновь выставлена продажу уже с оригиналами документов.
Ничего не подозревающие покупатели, которые за данное жилье заплатили 3 миллиона рублей, в результате полутора годового судебного разбирательства лишились этой квартиры, она перешла прежнему владельцу.
В.Анев. Мошенники во всех сферах жизни всегда были, и видимо будут. Это факт вопиющий, но не характерный, так я скажу.
Должно быть сотрудничество
А.Рябинин. Виталий Николаевич, как вы видите сотрудничество нотариусов и риэлторских компаний?
В.Анев. Сотрудничество у нас должно быть, потому что мы звенья одной цепочки: риэлтор-нотариус-регистратор. В какие формы оно выльется – думаю, конкретно можно говорить после принятия поправок, когда мы начнем работать по новым правилам. А что сейчас мешает риэлторам сотрудничать с нотариатом в сфере купли-продажи недвижимости?
А.Жилевский. Я хотел бы поговорить о такой проблеме. Сейчас нотариусы ведут переговоры с нашими командами - с агентами и менеджерами риэлторских компаний, чтобы переманить их к себе на работу. Они расширяют штаты, ищут помощников. Но, думаю, это неправильно, когда нотариус ведет переговоры с начальником отдела продаж и приглашает к себе на работу целый отдел.
Я считаю, что выходом из ситуации было бы заключение соглашения между нотариальной палатой и гильдией риэлторов о том, что нотариусы не берут на работу тех сотрудников, которые находятся в реестре гильдии. Считаю, что именно об этике поведения на рынке недвижимости стоит говорить.
В.Анев. Если схемы, о которых вы говорите, реализуются, то это нашему профессиональному сообществу неприятно, поверьте. Видимо, надо встречаться и эти проблемы решать.
А.Рябинин. Если бы сотрудники агентств недвижимости сами переходили на работу к нотариусам, это одно. Но активно заниматься переманиванием - некорректно. Убежден, что на рынке должна соблюдаться этика поведения, если между нами партнерские отношения.
В.Анев. Среди нотариусов уже было обсуждение, с какими агентствами лучше работать, и была высказана мысль, что неплохо бы работать, главным образом, с теми компаниями, которые входят в гильдию. Важно, чтобы между нами не было распрей и споров, чтобы мы плавно вошли в новые правовые условия.
А.Рябинин. А мы убеждены, что, поскольку за 20 лет риэлторы накопили немалый профессиональный опыт - в продвижении объектов, в коммуникациях, в организационных аспектах сделок, который является сегодня неотъемлемой частью технологии совершения сделок, то поправки к закону о нотариате должны приниматься вместе с законом о риэлторской деятельности.
Слишком много нового
Н.Чернышева. А что беспокоит юристов?
А.Покровская. Изменения касаются больших аспектов в ГК, вводится много новых понятий. Я очень уважительно отношусь к познаниям нотариусов. Но они не участвуют в судебных процессах. Это хорошо с одной стороны. С другой, в вопросах, связанных с недвижимостью, возможны судебные процессы. Как нотариусы будут прорабатывать существо сделок, чтобы понять, как те или иные положения буду трактоваться в судебном процессе?
Также появляются такие понятия, как четыре вида сервитутов. Сейчас сервитут подлежит государственной регистрации. Видимо, будет подлежать и нотариальному удостоверению. Кто и как будет составлять соглашение о сервитуте перемещения? Сейчас я, как юрист, составляю такие соглашения. А кто будет учить нотариусов составлять такие соглашения? Ну, и так далее.
В.Анев. Эти же вопросы мы также озвучивали в Федеральной нотариальной палате. Ее законодательный отдел обеспокоен ими. Видимо, будет новое право, возникнут новые договора. Но как конкретно будет – никто не может пока сказать. Поэтому отвечу так: мы сейчас выясняем круг вопросов, задаем их науке, а потом будет разрабатываться и методика.
Н.Чернышева. Александр Борисович, а как вы видите взаимодействие нотариусов и риэлторов?
А. Жилевский. Думаю, что мы должны друг другу помогать. Риэлторы накопили огромный опыт. И его следует использовать. Тогда проблем будет меньше.
Я бы отметил важную роль прессы в этом процессе – именно она должна конечных потребителей подвести к новой системе, чтобы снять с них стресс. Ведь, в итоге, все мы для потребителя и работаем.
Записала Наталья Чернышева
Фото: nynta.ru
