АИЖК: рост числа ипотечных кредитов с первым взносом менее 30% чреват проблемами
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представило краткую аналитическую справку по предварительным итогам развития рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2014 года (по данным за январь-май).
Почему растет спрос?
Как отмечается в документе АИЖК, согласно подсчетам Банка России, за пять месяцев 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января-мая 2013 года в количественном и в 1,44 – в денежном выражении.
Рост ипотечного рынка происходил на фоне напряженности на финансовых и валютных рынках, подчеркивают аналитики АИЖК. В этих условиях увеличился спрос населения на недвижимость, которая воспринимается многими как надежный защитный инструмент. Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно четко проявившиеся в I квартале 2014 года, многие заемщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надежный, с их точки зрения, инструмент – покупать жилье, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно, по мнению авторов справки, это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках: за I квартал они снизились на 782,9 млрд рублей (5,6% от объемов рублевых депозитов на 1 апреля 2014 года).
С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра: рост количества сделок с жильем по итогам I квартала составил 17% по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5%). В январе-мае 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 процентного пункта ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований уже начали корректировать свои ставки в сторону повышения. На статистике, отмечают в АИЖК, эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев.
Зацепиться за ставку не удалось
Поведение игроков ипотечного рынка в течение первого полугодия было разнонаправленным, констатируют авторы справки. После того как в конце 2013 года средние месячные ставки достигли двухлетнего минимума, опустившись до 12-процентной отметки, многие банки второго эшелона были вынуждены снижать стоимость ипотечных продуктов вслед за лидерами рынка. Однако последовавший период нестабильности и неизбежный рост стоимости фондирования привели к тому, что закрепиться на психологически важной отметке ниже 12% ставкам не удалось, и уже в конце I квартала многие банки начали постепенно повышать ставки.
В то же время лидеры рынка, имеющие возможность привлекать фондирование по более низким ставкам по сравнению с другими участниками, занимали в этот период выжидательную позицию. Только в самом конце II квартала, на границе первого и второго полугодия, Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. По прогнозам АИЖК, это может привести к появлению тенденции роста ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии.
Аналитики Агентства отмечают, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотеки.
Портфель пока хороший
Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн рублей, говорится в документе. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10-20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%. Эксперты АИЖК связывают это со смягчением стандартов ипотечного кредитования банками и увеличением объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.
В то же время, признают аналитики, качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,6%.
При этом в кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты) ситуация не такая радужная – качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Авторы справки отмечают тенденцию роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 1 июня 2014 года составила 7,1% по сравнению с 5,8% на 1 января 2014 года).
В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов ипотечным банкам следует особенно внимательно отнестись к управлению кредитным риском, чтобы не допустить падения качества портфеля по потребительским кредитам и в ипотечном секторе, считают эксперты Агентства. Они подчеркивают, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.
В справке отмечается, что проведенное Банком России стресс-тестирование основных участников рынка ипотеки показало их устойчивость в случае повторения кризиса 2008-2009 годов. Однако, полагают авторы, существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с низким первоначальным взносом (по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% – 34%), может в перспективе стать источником системных рисков.
