Обычно, говоря о рынке недвижимости и его состоянии, эксперты ориентируются на показатели цен. Цены растут - рынку хорошо, цены падают - плохо. Почему именно ценовой рост, а не, скажем, рост количества продаж, стал универсальным мерилом стабильности и "теплоты" рынка, неизвестно. Однако кризис - хороший повод переоценить эту шкалу. Насколько на самом деле рост цен улучшит состояние рынка недвижимости?
Высокая температура рынка
Высокие цены - показатель не роста или стабильности, а перегрева рынка. И это не всегда хорошо. Эксперты советуют с большой осторожностью относиться к перегретым рынкам недвижимости и их заоблачным ценам. Умелые и опытные специалисты смогут своевременно купить и своевременно продать недвижимость на таком рынке, не дожидаясь шоковой коррекции, однако это удастся далеко не всем.
Рынок может считаться устойчивым и надежным только в том случае, если качество продаваемых объектов недвижимости соответствует базовому уровню их цены. На рынке, где инвестиционная привлекательность объектов завышена из-за спекулятивных приемов продавцов и неадекватных ожиданий покупателей, всегда есть риск остаться с недвижимостью, которая за короткий срок обесценится едва ли не вдвое. И разве не это произошло со многими рынками недвижимости во всем мире во время кризиса?
Цена квадратного метра складывается из множества показателей, и инвестиционная привлекательность - лишь один из них. В первую очередь жилье должно оцениваться, исходя из базовых характеристик - то есть, из комфорта жизни в конкретном доме, квартире и т.д. Вряд ли можно назвать нормальной ситуацию, при которой непригодную для жизни хрущевку продают выгодно и дорого. Это - следствие оторванности рыночных отношений от "земли", от реальной продажи квартир для последующей жизни в них, а не для перепродажи и сохранения на балансе "на вырост".
Не мешать падению
Эксперты советуют руководству страны не увлекаться поддержкой рынка недвижимости и не пытаться фиксировать цены на определенном уровне. Ведь рынку понижение цен идет на пользу. Пятимиллионные квартиры, трехмиллионные квартиры находят своих покупателей. Это реальные деньги, которые приходят в девелоперский сектор, минуя сложную (и слишком уж недоступную для клиента) ипотечную систему. Те, кто не способен купить квартиру по сниженной цене за одну сделку, оформляют рассрочку у продавца или застройщика. Рынок живет, сделки заключаются, а отсутствие роста цен - ничтожный показатель в сравнении с отсутствием продаж как таковых. И даже больше того: чем ниже цены, тем больше сделок купли-продажи фиксируется на рынке.
Патовая ситуация начала лета - когда покупатели ждали понижения цен, а продавцы - повышения, - кажется, постепенно сходит на нет. И вслед за исправленными ценниками в агентства недвижимости приходят новые покупатели. Однако эта оттепель не продлится долго - к концу июля многие продавцы снова повысили цены, видимо, поверив прогнозам Германа Грефа о грядущем росте цен на рынке недвижимости. Это снова привело рынок к опасной черте, когда покупателям нет смысла заключать сделки, и они спокойно дожидаются новой волны кризиса.
Страшные обещания экспертов о том, что цены снизятся до минимума, вдруг перестали казаться такими уж страшными - маловероятно, что снижение достигнет таких масштабов, при которых застройщики перестанут получать прибыль. Так не бывает. А вот то, что с рекордно большими доходами на какое-то время придется проститься - грустная реальность, но ведь именно в этом и заключается суть мировой рецессии.
Цены на рынке недвижимости могут подняться и быстро, и резко. Однако даже в их падении нет катастрофы. Опасность для рынка кроется в отсутствии покупателей, в снижении их покупательской способности и падении платежеспособного спроса. Именно это "охлаждает" рынок и заставляет девелоперов и риэлторов нервно проверять свои банковские счета.
В конечном итоге, рынок и сам может отрегулировать оптимальное соотношение разумной цены и платежеспособного спроса. Если ему не мешать. И самостоятельно поднимет эту планку, когда объективные экономические причины потребуют от него этого повышения.
