Вторичный рынок
Предложение
Благодаря росту темпов строительства, объем жилищного фонда в Нижнем Новгороде ежегодно увеличивается на 2-2,5%,
Согласно данным АИЖК, коэффициент доступности жилья в городе в 1 квартале 2014 года составлял 3,71. То есть семье со средним доходом понадобится 3,71 года, чтобы накопить на покупку квартиры, в случае, если все свои средства она направит только на приобретение жилья. В Нижнем Новгороде этот показатель ниже, чем в среднем по России — 3,5 года.
Обзор предложения готового жилья выполнен по состоянию на 1 июля 2014 г. на основе анализа 7894 предложений по продаже квартир. Во 2 квартале 2014 года на вторичном рынке продолжился рост предложения, он составил 4,4% по сравнению с предыдущим кварталом и 8,8% по сравнению с началом года.
В структуре предложения по районам города лидирует Нижегородский район (21% квартир), за ним следует Советский (17%), вернувший себе во 2 квартале традиционное 2е место.
Распределение предложения по районам
В общем, на нагорную часть Нижнего Новгорода приходится 47% предложения. Наименее представлен на рынке Московский район — в нем расположено только 7% объектов.
По количеству комнат на вторичном рынке наиболее представлены «двушки» (35%). Доля 1-комнатных квартир во 2 квартале 2014 года выросла на 2 п.п. и составила 30%, в то время как удельный вес многокомнатных квартир (4 комнаты и более) снизился на 1 п.п. до уровня 7%.
Более половины (56%) выставленных на продажу квартир расположено в кирпичных домах, 32% — в панельных, 5% — в монолитных. Прочие типы домов составляют всего 7% предложения.
Максимальное количество предложений квартир на вторичном рынке (45%) зафиксировано в диапазоне 30-50 кв. м. Квартиры площадью 50-70 кв. м занимают 30% рынка готового жилья. Доля малогабаритных квартиры площадью до 30 кв. м равна 6%.
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке по состоянию на 1 июля 2014 года равна 50 кв. м, что соответствует 2-комнатной квартире.
Цена
По состоянию на 1 июля 2014 года средняя стоимость 1 кв. м готового жилья в Нижнем Новгороде составила 66 248 руб., что на 1,2% выше, чем в 1 квартале. Всего с начала года рост цен составил 4%, что соответствует темпам инфляции в целом в России.
Доля квартир, предлагаемых по цене от 50 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м, во 2 квартале не изменилась, сохранившись на уровне 54%. Дешевых квартир с ценой «квадрата» до 50 000 руб. на рынке стало немного больше (8%), как и дорогих объектов со стоимость 1 кв. м от 80 000 руб. (20%).
Вопреки росту средней стоимости по Нижнему Новгороду в целом, в Нижегородском и Советском районах было зафиксировано падение цен на 10,2% и 4,0%, соответственно. Тем не менее, эти районы по-прежнему лидируют по цене на жилье: в Нижегородском районе она составляют, в среднем, 71 875 руб., а в Советском — 70 192 руб.
В верхней части города, во всех районах, кроме Московского, напротив, был зафиксирован рост цен на готовое жилье. Наиболее значительное увеличение стоимости 1 кв. м было отмечено в Канавинском и Ленинском районах (на 4,9% и 3,8%, соответственно).
Средняя стоимость квартир, выставленных на продажу во 2 квартале 2014 года, снизилась на 100 тыс. руб. и составила 3,3 млн. руб.
Новостройки
Предложение
Согласно информации Департамента строительства администрации города, за первое полугодие 2014 года было введено 214 тыс. кв. м жилья, что почти в 2 раза превышает уровень аналогичного периода предыдущего года.
Во 2 квартале 2014 годы были введены такие крупные объекты как:
> жилой дом «3D на Бетанкура» (ООО «КвартСтрой-НН»), жилой площадью 8 712 кв. м;
> дома №1, №2 и №3 в ЖК «КМ Мегаполис» (ООО «Парламент»), суммарной жилой площадью 30 088 кв. м;
> жилые дома №4 и №11 в микрорайоне «Юг» (ООО «Жилстрой-НН»), суммарной жилой площадью 15 000 кв. м;
> жилой дом №1 по генплану 2 очереди жилого комплекса «Седьмое небо» (ГК «Столица Нижний) суммарной жилой площадью 15 000 кв. м.
Анализ ситуации на первичном рынке выполнен на основе обработки 3962 предложений о продаже квартир. Во 2 квартале 2014 года был зафиксирован рост числа объектов на рынке на 3,7%.
В том числе 47% - в Нижегородском районе. За 2 квартал доля этого района выросла на 6%. Второе и третье места по количеству предложений занимают Приокский и Советский районы с показателями 16% и 13%, соответственно.
В структуре предложения лидируют 2-комнатные квартиры (37%), при этом в течение 2 квартала их доля снизилась на 2%.
Доля однокомнатных квартир, напротив, выросла на 2% и в настоящее время составляет треть от общего объема предложения. Многокомнатные квартиры на рынке представлены слабо — на них приходится всего 4% предложения.
В Нижнем Новгороде на первичном рынке преобладают квартиры эконом-класса — 70%.
Чуть более четверти предлагаемых квартир приходится на бизнес-класс и только 3% относят к элитному жилью. 2/3 новостроек представляет собой дома из монолитного железобетона. На втором месте по популярности у застройщиков находятся дома из кирпича (24%). Доля панельных домов продолжает снижаться, во 2 квартале 2014 ода она составляла 4%. По площади предложение распределилось следующим образом: лидерство вновь вернули квартиры площадью 40-60 кв. м, на них приходится 32%. Квартиры площадью 60-80 кв. м занимают 30% рынка. Небольшие квартиры площадью до 40% составляют лишь 8% предложения.
Средняя площадь квартиры на первичном рынке по состоянию на 1 июля 2014 года составила 68 кв. м, что соответствует двухкомнатной квартире в новостройке.
Цена
Во 2 квартале 2014 года средняя цена на первичном рынке квартир в Нижнем Новгороде незначительно увеличилась — на 0,5% до уровня в 60 675 руб. за 1 кв. м. По сравнению с уровнем начала года рост составил всего 0,2%, что свидетельствует о стагнации цен на первичном рынке.
Более половины рынка (58%) занимают строящиеся квартиры по цене от 50 000 до 70 000 руб. При этом их доля сократилась на 4 п. п. по сравнению с 1 кварталом 2014 года. Удельный вес квартир с ценой 1 кв. м менее 50 000 руб. также снизился на 3%. В то время как доля дорогих квартир, в которых 1 кв. м стоит 70 000 руб. и более выросла суммарно на 7%.
Что касается стоимости квартир в новостройках по районам города, то здесь традиционно выделяется Нижегородский район. Здесь 1 кв. м жилой недвижимости на первичном рынке предлагается, в среднем, по 77 528 руб. Самое дешевое жилье расположено в Сормовском районе — 51 194 руб. за 1 кв. м.
Необходимо отметить, что во 2 квартале 2014 года был зафиксирован рост стоимости квартир в Нижней части города, в среднем, на 2,5%, в то время как в центральной, Верхней части города цены снизились примерно на 2%. Подобная тенденция наблюдается и на вторичном рынке, что свидетельствует о смещении интереса покупателей от традиционно «дорогих» центральных районов города в сторону более бюджетных спальных.
Средняя стоимость квартиры на первичном рынке в Нижнем Новгороде во 2 квартале 2014 года составила 4,13 млн. руб.
Спрос
Во 2 квартале 2014 года, как и ожидалось, произошло снижение спроса на жилую недвижимость. Те покупатели, которые стремились вложить деньги в недвижимость, опасаясь обесценивания рубля, сделали это в 1 квартале 2014 года, отложенный спрос на жилье также был удовлетворен. В связи с этим по сравнению с первыми тремя месяцами 2014 года число запросов о покупке квартир уменьшилось на 18%.
Снижение активности на нижегородском рынке жилой недвижимости было зафиксировано и Росреестром. По оценкам регионального управления ведомства, показатели по регистрации прав собственности на жилье за I полугодие 2014 года сократились на 23%.
Однако при этом количество договоров долевого участия многоквартирных домов выросло на 70%, что связано с активным строительством многоквартирных домов в Нижнем Новгороде, стабильностью спроса на первичное жилье и доверием граждан к застройщикам.
По мнению экспертов, несмотря на снижение показателей после покупательского ажиотажа, в целом ситуация на рынке стабильна и спрос сейчас стимулируют лояльные ипотечные программы банков.
Во 2 квартале 2014 года произошло изменение распределения спроса по районам города. Самым популярным стал Нижегородский район (21% запросов).
Доля ранее занимавшего лидирующую позицию Автозаводского района снизилась 7 п.п. до уровня в 18%. Наименее популярным у покупателей по-прежнему остается Приокский район (всего 3% запросов).
Чуть более трети всех запросов приходится на 2-комнатные квартиры. Доля однокомнатные квартир во 2 квартале 2014 года сократилась еще немного и составила 25%. Зато выросла популярность комнат — на 4% до уровня в 12%.
По площади наиболее востребованными являются квартиры от 30 до 50 кв. м (42% запросов), но их доля продолжает снижаться. Во 2 квартале это снижение составило 3 п.п.
Также было зафиксировано рекордное падение спроса на малогабаритные квартиры, которые чаще всего приобретаются в инвестиционных целях. Удельный вес квартир площадью до 30 кв. м в запросах в настоящее время не превышает 4%.
При покупке квартиры почти половина покупателей (48%) ищут объекты в диапазоне от 2 до 4 млн. рублей. Еще 28% запросов приходится на квартиры стоимостью 4-6 млн. руб. Наименее востребованы у покупателей квартиры дороже 8 млн руб. (6% запросов).
Средний бюджет покупки равен 3,5 млн. руб.
Тенденции и перспективы
До конца 2014 года на территории Нижнего Новгорода планируется ввести в эксплуатацию еще около 600 000 кв. м жилья, в т.ч. более 400 000 кв. м — в многоквартирных жилых домах.
Наибольший ввод ожидается в Нижегородском и Сормовском районах (30 000 кв. м и 20 500 кв. м, соответственно). Самый маленький план в Ленинском (6 500 кв. м) и Московском (4 400 кв. м) районах города.
В 3 квартале 2014 года ожидается ввод таких крупных объектов как:
> 12-этажный жилой дом на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35 (ООО «Волго-Вятская строительная компания»);
> дом №2 по генплану в границах улиц Б. Печерская, Ульянова, Семашко, Нестерова (Консорциум Н.Новгород-90);
> 10-этажные дома №1 и 2 по генплану на ул. Движенцев (ООО «КвартСтрой-НН»);
> 5-этажный дом №1 по пр. Гагарина, 97 (ООО «Ойкумена - Нижний Новгород»);
> 18-этажный дом №11 по пр. Гагарина, 60 («Автобан»).
Необходимо отметить, что, как правило, к моменту ввода жилья в эксплуатацию, около 90% квартир в новостройках уже проданы или зарезервированы. Спрос на новостройки подогревается, с одной стороны, более низкими ценами, чем на вторичном рынке, а, с другой, желанием инвестировать свободные денежные средства в условиях политической и экономической нестабильности.
В условиях дефицита жилья в новостройках все более востребованными становятся ипотечные программы, поскольку позволяют купить квартиру еще на нулевом цикле.
Рост спроса на недвижимость на фоне нестабильности макроэкономической ситуации привел к тому, что банки стали действовать разнонаправлено: часть из них повысила ставки по ипотечным кредитам, часть — понизила. Повышение Банком России ключевой процентной ставки до 7,5% заставило участников рынка говорить о возможном росте ипотечных ставок. Однако, запущенная «Сбербанком» акция «12-12-30» (заемщики смогли подать заявку с первым взносом в 12% и ставкой 12% годовых на срок до 30 лет) позволила сдержать рост ставок.
По состоянию на июнь 2014 года средний процент по ипотечному кредиту в Нижнем Новгороде составлял 12,1%. Однако дальнейший рост спроса на ипотеку может привести к увеличению процентных ставок и ужесточению условий кредитования.
Так, с 1 июля «Сбербанк» объявил о новых акциях — «13-13-13» и «13-13-30», что, по сути, означает повышение ставок по ипотеке основным игроком рынка, что позволит его конкурентам также поднять ставки вслед за лидером.
Однако, по мнению представителей ведущих банков, рост ипотечных ставок не окажет существенного влияния на спрос на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода. Эксперты предполагают, что более востребованными станут ипотечные программы с небольшим первоначальным взносом, специальные программы, а также продукты социальной направленности.
В целом, к концу 2 квартала 2014 года ситуация на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода стабилизировалась. Умеренные прогнозы роста цен, не превышающие уровня инфляции, пока оправдываются: за I полугодие готовое жилье прибавило в цене 4%, а новостройки — всего 0,2%. Налицо стагнация, вызванная, с одной стороны, традиционным летним снижением экономической активности, а, с другой, ограниченностью платежеспособного спроса.
До конца 2014 года рынок жилья, вероятнее всего, не преподнесет никаких сюрпризов: цены на вторичном рынке вырастут максимум на 3-4%., на первичном рынке продолжится колебание цен на уровне 60 000-61 000 руб. Хотя спрос на новостройки эконом-класса достаточно высок, но застройщики боятся поднимать цены, опасаясь потерять покупателя.
Информация предоставлена РК «Триумф»
