Застройщики переживают нелегкий период: многие стройки замирают, а ипотечный кредит получить все сложнее.
Программа государственной поддержки ипотеки – не панацея. Слишком мало тех, кто может ею воспользоваться. Еще меньше тех, кто хочет это сделать – в тяжелое время большинство потенциальных покупателей нового жилья решили выждать и не тратить заветные накопления попусту.
Даже по официальным данным план ввода в строй на 2015 год выполнен не будет. Вместо запланированного ранее 1 млн. кв. м теперь планируется ввести всего 750 тыс.
А многие из тех, кто уже купили жилье на стадии котлована, могут пополнить ряды обманутых дольщиков. Что дальше? И стоит ли нижегородцам готовиться к заморозке жилищных чаяний? Об этом мы поговорили с экспертами.
Банкротство на марше
По данным Минстроя Нижегородской области, на территории Нижнего Новгорода на данный момент насчитывается 22 проблемных жилых дома. Это дома, по которым застройщиками нарушены сроки сдачи в эксплуатацию, а также приостановленные строительства.
- На территории Нижнего 19 объектов названы долгостроями, - рассказала заместитель начальника управления строительства департамента строительства администрации Нижнего Новгорода Наталья Маслова. - Они делятся на несколько групп. Часть проблемных жилых домов достраивается за счет самих дольщиков, часть - на субсидии нижегородского правительства.
Например, в конце октября был введен в строй дом на Пролетарской, 28 А. Введен решением суда, потому что застройщик, как и большинство застройщиков проблемных объектов, банкроты или скоро станут ими.
- СУ-155 строил на ул. Штеменко микрорайон «Белый Город», - пояснила Маслова. - Пока введен в эксплуатацию дом №4, а дом 4, А завершен на 90 %. Застройщик обещает ввести дом в декабре. Еще три дома - 10, 11 и 14 - будут достраиваться в 2016 году. Когда и как – неизвестно, ведь застройщик от СУ-155 - «Нижегородкапстрой» - проходит процедуру банкротства.
Еще один объект СУ-155 - микрорайон «Первомайский», возводимый «ДСК-НН», где предполагалось выстроить 10 домов. Там один дом на этапе постройки и два дома на этапе фундаментов. Когда они будут достроены, власти сказать не берутся - домостроительный комбинат, который обслуживал эту стройку, на данный момент остановился.
Только по этим двум комплексам количество дольщиков составляет 1700 человек. В такой ситуации хочется быть гарантированным от квартирных эксцессов. Проблема в том, кто даст эти гарантии?
- Гарантий по определению никто дать не может, - считает эксперт рынка недвижимости, генеральный директор группы компаний «Триумф» Борис Горелик. - Мы говорим об обманутых дольщиках в узком смысле. Но есть еще и более расширительное толкование. Разве не являются обманутыми дольщиками те, кто получил квартиры в новых домах, а компания застройщики банкротится, и жильцы теряют гарантийное обслуживание?
- Другим обманом является утверждение, что нижегородцы покупают квартиры, когда вступают в договор долевого участия, - считает Горелик. - Не покупают, а финансируют застройщика, давая ему деньги по особой финансовой схеме в надежде конвертировать эти вложения в право собственности.
Люди полагают, что покупают квартиру, но на самом деле они играют в некую финансовую схему. Для кого-то она выигрышна, для кого- то – проигрышна. Но нужно четко понимать – либо ты покупаешь уже готовую квартиру, либо ты участвуешь в строительстве и разделяешь риски.
Дачники и ИЖС
Еще одна проблема, которая назревает сегодня – обманутые дачники, те, кто решил купить жилье в пригороде. Обманутые надежды в секторе малоэтажного строительства. Проблема не так видна из окон общественного транспорта, но брошенные поселки - это будущее.
- Желая уйти в малоэтажную Россию, часть людей устремилась в пригород, но риски там еще выше, чем внутри городской черты, - считает Горелик. - Внимание проверяющих организаций меньше, а разброс девелоперов от высококачественных специалистов до полных аферистов - значительно выше.
По словам Натальи Масловой, процветает и откровенный авантюризм.
- Многие застройщики берут земли ИЖС и строят на них многоквартирные жилые дома – выше трех этажей. И продают квартиры. Люди покупают, несмотря на документы. Такие квартиры покупать нельзя - они незаконные, и права собственности на них оформить практически невозможно. Кроме того, они не получают энергоресурсов, не оснащены парковками, детскими площадками, зато цена ниже. Но вообще-то они считаются самовольным строительством, и по статье 228 их можно снести. Они даже не входят в список долгостроев, их просто нет.
Среди самоволок наиболее выделяются Александровская слобода, деревня Новая, и «Каштановый дворик» в Советском районе.
Аккредитация - эталон надежности?
Что же можно сделать, чтобы, покупая жилье, избежать неприятных моментов?
- Либо покупать готовое жилье, либо иметь дело с понятной и прозрачной компанией, либо обращаться к специалистам - риэлторам с именем, - советует Борис Горелик.
Есть и другие варианты.
В принципе, о состоятельности застройщика можно судить по банкам. Конечно, они не имеют контроля над застройщиками, но те берут кредиты. А для этого проходят специальную банковскую аккредитацию. Учитывается финансовое состояние компании, ее история, количество построенных и сданных объектов, качество застройки. Проверяются документы: разрешение на строительство, строительный план и т.п. Сейчас, в условиях кризиса, у многих банков повышенные требования к аккредитации.
Так что такая аккредитация может служить для клиента мерилом авторитетности застройщика и серьезности его намерений. И, конечно, нужно искать отзывы по застройщикам в интернете. А главное - объединяться.
- Проверять документы застройщика - явно не функция одного дольщика, это функция объединения дольщиков, - считает Борис Горелик.
Обстановка на рынке - напряженная
- Общий прогноз ухудшения экономический конъюнктуры и повышение рисков в строительном секторе, приведет к тому, что процент разоряющихся и входящих в зону риска компаний повысится, - считает Борис Горелик. - А это значит, что количество людей, вложивших деньги и не получивших результат, станет больше. Без специальных программ по поддержке или неожиданного разворота экономической конъюнктуры, количество людей с обманутыми ожиданиями должно вырасти.
И по словам Натальи Масловой, ситуация развивается по нарастающей. Осложняется она тем, что больше нет закона, по которому проблемные объекты достраиваются другими застройщиками. Теперь на это выделяется субсидия из областного бюджета.
А на вопрос о том, хватит ли у администрации денег, чтобы из дефицитного бюджета помочь всем дольщикам, представитель администрации ответить не смогла.
