В начале лета все данные говорили о том, что на вторичном рынке началось оживление. По данным Управления Росреестра по Нижегородской области, за первое полугодие 2010 года было подано 360127 заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделок купли-продажи. Это на 35 процентов больше, чем за тот же период кризисного 2009 года. Ту же тенденцию подтверждали и профессионалы-риэлторы. «В 2009 году мы регистрировали одну сделку в неделю, сейчас стабильно проходит сделка в день, - говорил в мае Федор Трифонов, генеральныйдиректор АН «Адрес». - То есть в 5 раз больше».
Начало лета говорило о стабильности
Причин оживления на рынке и роста цен было несколько.
1. Вышел наружу отложенный спрос. Те, кто ждал, что цены обвалятся, терпели год. Но люди не могут ждать вечно. В результате покупателей становилось больше из месяца в месяц.
2. На рынок вернулась ипотека, и сейчас ее дают не под 12, а под 9,5 процентов годовых. Несмотря на то, что банки ужесточили рассмотрение и выдачу кредитов, ставки все равно снизились и количество выданных ипотечных кредитов растет».
Тем не менее, летом мало кто ждал быстрого роста продаж: пора отпусков как-никак. По данным Центра Инвестиционного Консалтинга, в июне на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде наблюдалось понижение цен. Средняя цена предложения на рынке готового жилья по городу в июне составила 48443рубля за квадратный метр. По сравнению с данными за май, цена на вторичное жилье в Нижнем Новгороде в июне понизилась на 998 рублей за квадратный метр или на 2,02 %.
Однако ситуация неоднородна по районам города: в Канавинском и Московском районах недвижимость незначительно подорожала – средневзвешенные цены здесь выросли на 0,18% (78 руб.) и 0,49% (201 руб.) соответственно. В большей степени цены на вторичное жилье в июне снизились в Советском районе – средневзвешенная цена опустилась на 851 рубль или на 1,53%.
В тройке самых «популярных» оказались:
- улучшенное жилье – его доля в общем объеме продаваемого в июне готового жилья составила 36,19%,
- «хрущевки» – 16,48%,
- современное жилье – 15,92%.
Распределение квартир по количеству комнат на нижегородском рынке готового жилья в июне было следующим:
- oднокомнатные – 30,82% от общего объема предложения,
- двухкомнатные – 34,87%,
- трехкомнатные – 27,83%,
- четырехкомнатные – 5,45%,
- пятикомнатные и квартиры с большим количеством комнат – 1,04%.
Больше всего предлагается жилья в Нижегородском районе (24,1%), меньше всего – в Приокском (5,04%).
И тут пришел зной...
Директор по продажам АН «Адрес»Елена Соловьева комментирует итоги лета:
- Два месяца жары заморозили рынок. Речь идет не только о стоимости жилья, но и о покупательской активности. Поскольку ездить на просмотры в зной и дым довольно сложно, активность рынка была минимальной. Оказывается, на экономику влияет не только кризис, но и экология.
Сейчас недвижимость продается практически по ценам мая, рост цен идет только за счет вымывания дешевого жилья, особенно в объектах эконом-класса (имеются в виду и новостройки, и вторичка). На рынке остались квартиры более дорогие, но и более качественные.
С нашей точки зрения, рынок сохранил достаточную привлекательнось для покупателя. Выбор жилья достаточно широк, и пока роста спроса над предложением не наблюдается.
Осенью есть надежда на оживление рынка. В мае-июне регистрировалась несколько большая активность на рынке, потом его затормозила жара. К осени, вероятнее всего, отложенный спрос вернется. Мы надеемся, что толчок к этому даст и ипотечное кредитование на строящееся жилье. Обычно ради покупки квартиры в новостройке люди продают старое жилье и берут кредит. Поэтому одновременно с ростом активности на первичном рынке идет активность продаж и на вторичном.
Однако в основном наблюдается спрос на жилье эконом-класса. Квартиры бизнес-класса по-прежнему мало востребованы покупателями, в том числе из-за невозможности получения ипотечного кредита на сумму свыше 1 млн. рублей. Если есть у кого-то желание и возможности, то есть резон покупать сейчас. Можно приобрести квартиру и с рассрочкой, и по привлекательной цене, т.к. рост цен этот сегмент рынка не затронул.
Все говорит о стабильности
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы»:
- На сегодняшний день объем базы предложений на квартиры вторичного рынка составляет порядка 6178 объявлений. Давайте попробуем сравнить нынешнюю ситуацию с аналогичным периодом 2009 года и 2008-м. В обычные годы - не кризисные – к концу года база предложений сокращается (остаются объекты с низкой ликвидностью), к марту пополняется и достигает максимума к июню.
Цены. До кризиса, в первом квартале 2008 года рынок жилья давал 11,1% роста цены. Во втором квартале - 6,1%. Если взять 2009 год, в связи с кризисом произошло серьезное падение цены. В первом квартале - на 8,8 %, во втором – на 9,2%. В 2010 году единой тенденции нет: в первом квартале наблюдался рост цен – на 1,2%, во втором - падение на 2,4%.
Если посмотреть на цены в абсолютном выражении, картина получится несколько иная. Во 2-м квартале 2009 году квартиры продавались в среднем по 51442 рублей за кв.м. (естественно, это цена, указанная в риэлторской базе, она включает комиссию агента). Потом, в четвертом квартале 2009 года, эта сумма опустилась до 47870 рублей. В первом квартале 2010 года средняя цена квадратного метра чуть поднялась - до 48 465 рублей, во втором снова съехала – до 47282 рублей.
Средняя стоимость квадратного метра жилья по городу - 47282 рубля. По отношению к июню 2009 года она упала на 8,1%, по отношению к первому кварталу 2010 года – снизилась на 1,5%.
При этом надо учесть, что в нагорной и заречной части цены на жилье всегда отличались. В нагорной части в июне 2010 года квадратный метр в среднем стоил 54578 рублей (по отношению к июню 2009 – падение на 9,7%, по отношению к марту 2010 – на 2,2%).
В заречной части средняя стоимость квадратного метра - 41444 рубля (по отношению к июню 09 – падение на 6,3 %, по отношению к марту 2010 – на 0,8%).
Объем предложения. В прошлом году (на 2 квартал 2009 года) риэлторские базы предлагали 4696 объектов (234197 кв.м. жилья). В июне 2010 года объем предложений составил 6178 объектов (307547 кв.м.). Таким образом, объем предложения в численном выражении вырос за год на 31,6%. А по отношению к марту 2010 года - на 50,7%. Это говорит о том, что люди активно пытаются продавать квартиры.
Динамика средней стоимости квартир. Когда риэлторы говорят о средней стоимости квартир, то иногда убеждают: покупайте «двушки», в них квадратные метры дешевле. Это заблуждение. В квадратных метрах меряем только жилье первичного рынка, поскольку это будущий товар. Вторичный рынок работает с общей стоимостью квартиры. И это актуально, потому что многие квартиры покупаются по ипотечным ценам. В этом случае важна стоимость квартиры в целом, а не квадратного метра. Поэтому, говоря о стоимости квартиры, мы на этот раз выделили сегмент современного и улучшенного жилья.
Самое дешевое жилье находится в Автозаводском районе. Однокомнатная в среднем продается за 1420240 рублей. Но в этом же районе однокомнатная квартира в современном улучшенном жилье заметно дороже: 1607240 рублей. Правда, если из числа современных квартир вычесть 57 %, расположенных в панельных домах, «улучшенка» окажется еще дороже.
Самая высокая стоимость «однушек», естественно, в исторической части города. В среднем она составляет 2 081 000 рублей. В современном доме однокомнатная квартира обойдется дороже - 2440000 рублей (учтем, что из них 6% находятся в панельных домах). Следующими по рейтингу идут Верхние Печеры, потом Советский район, Приокский, Канавинский и Сормовский. В конце списка стоят Автозаводский и Московский районы.
Больше всего однокомнатные квартиры подешевели в исторической части города. Это объяснимо: «однушки» здесь не самый спрашиваемый товар. Менее всего подешевело подобное жилье в Московском районе – всего на 1% за год (правда, в современном улучшенном жилье – 5%).
Средняя стоимость однокомнатных квартир – 49620 рублей за кв.м. (падение к июню 2009 года - на 7,6%).
Двухкомнатных - 46252 рублей (падение к июню 2009 года - 7,5%).
Трехкомнатных – 45973 рублей (падение к июню 2009 года - 9,2 %).
Все цифры показывают, что цены квартир на вторичном рынке стабилизировались. В исторической части города меньше будут снижаться цены на 2-3-х комнатные квартиры, в заречной части падение больше скажется на 3-4 комнатных квартирах, и одновременно подрастут в цене одно-двухкомнатные.
К сожалению, объем предложения на первичном рынке сейчас не так велик, чтобы влиять на вторичный. А они взаимосвязаны. Человек, прежде всего, выбирает место и комфортность. Если в нужном месте нового жилья нет или приобретение его рискованно, или нет возможности взять кредит, приходится обращать внимание на вторичный рынок, и в первую очередь - на улучшенное жилье.
