Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости:
- Тенденции, ярко проявившиеся на рынке загородной недвижимости в 2015 году, это плоды тех процессов, которые происходили в 2013-2014 гг.
Так, значительное снижение объема сделок в 2015 году было обусловлено взрывным скачком объема предложений в 2013-2014 гг. Если раньше на загородном рынке бал правил частник, т.е. в основном продавали дома в традиционной застройке, построенные для себя, просуществовавшие энное число лет, то, начиная с 2013-2014 гг., количество выводимых на рынок организованных коттеджных поселков росло по 20 проектов в год. К концу 2015 года к реализации заявлено почти 100 поселков, из них в тридцатикилометровой зоне - 58.
Безусловно, коттеджный поселок коттеджному поселку рознь. Среди вышедших на рынок в качестве девелоперов немало тех, кто в 90-х – начале 2000 гг. приобрел участок пашни, размежевал его по 10-15 соток и посчитал это достаточным для того, чтобы начать продавать «новый образ жизни». На самом деле, чтобы действительно построить город-сад, мало сделать красочный сайт и заявить, что 15 кВТ на домовладение дается бесплатно. Надо позаботиться и о других коммуникациях. А этим далеко не все занимаются.
О чем не знает покупатель
Обыкновенному обывателю, не имеющему опыта проживания за городом, а таких большинство - 80% населения, разобраться в обилии предложений очень сложно. Поэтому это путь проб и, как показывает практика, чаще всего ошибок. В большинстве случаев, покупатель не знает, что он хочет купить, какую судьбу он себе выбирает. У него есть мечта, и он пытается, основываясь на рекламных проспектах, врисоваться в некий концепт, зачастую абсолютно далекий от жизни.
В 2015 году прошел первый общественный рейтинг «Добросовестный застройщик. Жизнь за городом», в котором оценки коттеджным поселкам расставляли профессионалы и покупатели. Он показал, что проектов, в которые имеет смысл верить и которые имеют шансы выжить в нынешних непростых условиях, не более 20 % от заявленных. Интересно, что оценки профессионалов и простых покупателей сошлись. Значит, были нащупаны те механизмы, которые позволяют судить об успешности тех или иных проектов.
Какие проекты являются успешными
Успешными можно назвать проекты, в которые изначально была заложена некая концепция, здравая мысль, в которых цены не завышены и диктуются возможностями покупателей, основаны на маркетинговых расчетах, а не взяты «с потолка». В таких проектах продажи во время кризиса тоже снизились, но не катастрофически. Есть коттеджные поселки, которые и в нынешние непростые времена продают по 5-10 участков в месяц. Например, в пяти проектах застройщика «Контур» на Арзамасском направлении. Первый коттеджный поселок - «Чистые ключи» начал свое существование в 2011 году. За два докризисных года тут было продано 192 из 200 участков, а на сегодняшний день построено 70% домов. Это, пожалуй, единственный проект в Нижегородской области, обеспеченный полным пакетом центральных коммуникаций – газ, вода, электричество, канализация, оптоволокно. Цены здесь не самые дешевые - стоимость сотки сейчас 100 тыс. руб. Но покупатели понимают, что за эти деньги они получают все необходимое для комфортного проживания за городом. Всего за 5 лет в проектах «Контура» продано около 500 участков. В то же время в Нижегородской области есть так называемые элитные поселки, с ценами за сотку от 150 тыс. руб. и выше, которые представляют из себя достаточно убогое зрелище: разбитые дороги, неблагоустроенная территория и т.д.
Мы живем в эре глубокого суперэконома
Сейчас на рынке загородной недвижимости торжествует то, что дешево, понятно и максимально типизировано. Это феномен нынешней эпохи. Ведь загородный дом всегда предполагал субъективный подход, воплощение мечты, которую невозможно подогнать под стандарт. Если сравнивать с одеждой, то загородный дом – это всегда индпошив. Поэтому его всегда было сложно обменять, продать. Теперь же существуют достаточно успешные проекты с абсолютно одинаковыми, как в «Иронии судьбы», домами, только растущими в чистом поле не вверх, а по горизонтали. Это отражение портрета нынешнего покупателя, главный аргумент которого: «Могу себе позволить!»
Загородные новостройки конкурируют с городскими
Максимально востребованный сегодня продукт – это квартиры в пригородных жилищных комплексах, которые также привлекают покупателей своей ценой. За миллион с небольшим здесь можно приобрести квартиру, в городе же по таким ценам – лишь комнату в коммуналке или общежитии. Люди готовы закрыть глаза на проблемы, которые возникнут у них со временем, если не будут построены новые транспортные развязки. Но уже сейчас приходится выбирать временные промежутки, чтобы без пробок добраться в город на работу, а что будет тогда, когда все заявленные мощные кластеры будут реализованы?
Четкая сегментация покупателей
Сегодняшние покупатели загородной недвижимости четко ориентированы на ПМЖ. Про дачи сейчас никто не говорит, покупая дом, таунхаус, дуплекс и т.д. люди решают, прежде всего, квартирный вопрос. Возможно, в следующие 2-3 года мы сможем наблюдать «выстреливающие» продажи в каких-то проектах. Будут ли вообще достроены и когда будут сданы заявленные проекты – предсказать невозможно. Если при строительстве многоэтажных домов легко можно проверить репутацию застройщика, то на рынке загородной недвижимости немало застройщиков, у которых нет ранее реализованных объектов, нет истории.
Лидеры продаж 2015
Это – земельные участки, конечная стоимость которых не превышает 350-400 тысяч рублей за сотку. Одна из тенденций – это резкое сокращение размеров предлагаемых к продажам участков с 10-15 – до 6-8 соток. Если предлагается участок по цене 30-40 тыс. за сотку, то нужно понимать, что из коммуникаций в лучшем случае вам предложат электричество, дорогу в щебне, огороженную территорию. После подключения к остальным коммуникациям, особенно после подключения газа и воды, цена возрастет, как минимум, вдвое. Поэтому в среднем цена 1 сотки находится на уровне 100 тысяч рублей. Остальное – амбиции девелопера.
Самые трендовые дома в 2015 году – те, которые можно обменять на 1-комнатную квартиру в Нижнем Новгороде, по цене до 3 млн. руб. Востребованы и таунхаусы площадью около 50-70 кв.м. Такой спрос объясняется снижением покупательной способности населения. Если раньше загородную недвижимость приобретали, используя накопления, то теперь чаще обменивают имеющуюся недвижимость в городе на большую за городом.
Прогноз от Ирины Солнцевой. «В ближайшие годы спрос на загородную недвижимость будет существовать, хотя и на более низком уровне. Несмотря на снижение покупательной способности, опросы показывают, что 60% нижегородцев хотели бы жить в ближайшем пригороде в своем доме. Спрос поддерживается как желанием жить на природе, так и отсутствием опыта такого проживания. Многие не задумываются над тем, во что обойдется содержание дома, с трудом представляют, с какими проблемами им придется столкнуться вдали от городской социальной инфраструктуры. Можно предположить, что через год-другой наивное очарование сменится разочарованием и начнется обратное движение в город. Вероятно, 15-20% попытаются продать свое загородное жилье и вернуться в город.
Цены на загородную недвижимость в обозримом будущем расти не будут. Сейчас при покупке возможен торг до 30% от стоимости. Почти все девелоперы предлагают рассрочку, действуют ипотечные программы. Статистики, по каким же ценам на самом деле продается загородная недвижимость, не существует. Цена предложения значительно отличается от цены продажи».
