Правительство Нижегородской области осенью приступает к реализации проекта строительства первого доходного дома. Этот формат недвижимости сделает рынок аренды жилья цивилизованнее и станет инструментом наведения порядка в сфере ЖКХ, считают эксперты.
Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды. “Основной объем жилой недвижимости строится для продажи будущему собственнику жилья, но часть этого объема можно эксплуатировать, не передавая прав собственности”, — говорит директор компании “Банк готового бизнеса-НН” Владимир Васильковский.
До 1917 г. в России такой формат был обычен для жителей крупных городов. В Нижнем Новгороде до сих пор сохранились несколько старинных доходных домов, одним из которых владела семья Добролюбовых. Летом 2009 г. строить доходные дома предложил спикер Госдумы Борис Грызлов. По его мнению, появление квартир для сдачи в аренду может стать одним из вариантов решения жилищной проблемы и позволит вывести из тени рынок по сдаче квартир внаем.
В августе 2007 г. правительство Нижегородской области одобрило концепцию пилотного проекта “Строительство доходных домов как инструмент реализации приоритетного нацпроекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. В Нижнем Новгороде предполагалось построить пять таких домов. Дома рассчитаны на тех, кто в ближайшее время не готов покупать квартиру и согласен на аренду жилья. Несмотря на кризис, областное правительство не намерено отказываться от проекта строительства доходных домов, рассказал “Бирже” замгубернатора Валерий Англичанинов. По его словам, лучшим вариантом для строительства первого нижегородского доходного дома признан участок в Советском районе Нижнего Новгорода. К октябрю намечено завершить подготовку документации, а в ноябре — начать стройку. Кто будет инвестором, замгубернатора не сказал. В доме будет 340 однокомнатных квартир площадью 22 кв. м с кухней, санузлом и душем. Стоимость аренды составит 15 тыс. руб. в месяц + плата за электроэнергию и телефон. Пилот позволит решить “квартирный вопрос” прежде всего горожанам в возрасте 25—35 лет, считает замгубернатора. Если учесть, что в этой квартире можно жить вдвоем, то молодой семье реально платить 15 тыс. руб. за благоустроенную однушку. Такие квартиры удобны и для командированных. Доходные дома могут быть рассчитаны и на другие категории жителей. В Москве есть дом для иностранных специалистов. Там трехкомнатная квартира в 80—90 кв. м стоит около 20 тыс. долларов в месяц.
“Доходные дома не должны быть одинаковыми. Рынку нужны и “общаги”, и дорогостоящие комфортные предложения”, — считает Владимир Васильковский. По его мнению, аренда квартиры в доходных домах должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и значительно меньше, чем проживание в гостинице. Цены за номер в среднестатистической гостинице (70 евро в сутки) хватит для оплаты несколько большего по площади жилого помещения в доходном доме на 9—12 дней, среднее соотношение 1/10— 1/15, то есть в районе 10 тыс. руб.
“Одно из преимуществ доходных домов — оптимальный режим жилищно-коммунального хозяйствования, — говорит Валерий Англичанинов. — В СССР обязанность следить за жильем возлагалась на ЖЭКи и прочие эксплуатационные конторы. Одни смотрели хорошо, другие плохо, но разориться ЖЭКи не могли. У доходного дома один хозяин, кровно заинтересованный в сохранении своего имущества и стабильной арендной плате. Если коммунальные услуги будут некачественные, арендаторы предпочтут другое жилье. Доходы упадут, и бизнес окажется неэффективным”.
Социальная комфортность проекта — в его доступности. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления или кредиты, а только ежемесячная квартирная плата, считает Васильковский. “Чем больше доходных домов — тем меньше ветхого фонда, — уверен директор ООО “Жилстрой-НН” Евгений Березин. — В первую очередь доходные дома предназначены для тех, у кого туалет на улице и кто имеет работу. К тому же доходный дом — прекрасный повод для наведения порядка в ЖКХ. Дом должен быть настолько “умный” и экономичный, чтобы его жители не переплачивали за коммунальные услуги”.
Вряд ли жилье в доходном доме станет альтернативой ипотеке, считает Васильковский. Люди всегда стремятся обзавестись собственной недвижимостью, каких бы денег и усилий это ни стоило. Доходным домам нелегко также составить конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем. “Владельцы частного жилья всегда предложат более лояльные условия, — говорит он. — В своей массе они не ставят цели окупаемости проектов, а просто текут по рынку. Если вбросить на рынок Нижнего Новгорода годовую потребность в новом жилье (около 400 тыс. кв. м) и эти метры будут исключительно в доходных домах, то рынок аренды частных квартир пошатнется.
“В России пока не сложился рынок доходных домов, и прогнозировать, поможет ли он вывести из тени рынок аренды жилья, — преждевременно, — говорит Евгений Березин. — Пять—десять доходных домов на рынке не скажутся, должна быть статистика в рамках масштабного строительства. В Нижнем Новгороде около 1,2 млн жителей, и ситуация прояснится, когда в доходные дома переедут 200 тыс. Желание иметь собственное жилье продиктовано, вероятно, уверенностью, что оно защитит семью от возможных житейских бурь. Жилье можно продать, купить более дешевое, а на разницу в стоимости безбедно жить. Чем неувереннее человек в жизни, тем больше ему хочется оказаться за крепкими домашними стенами. Если общество будет правильно развиваться, будет образованнее и прогрессивнее, то россияне больше оценят работу, а не жилье. Так что доходный дом — не столько жилье, сколько философия. На Западе не принято ставить задачу иметь жилье в собственности. Там у людей другая ментальность: главное — работа. Если, например, американцу для работы надо переехать в другой штат, он без сожаления расстается с прежним жильем, даже переберется в другую страну”.
По мнению Васильковского, риски инвесторов при строительстве доходных домов невысоки, доходность стабильна, но тоже невысока. “При условии господдержки строительство таких домов для инвесторов может иметь выгоду. В настоящих условиях видимая доходность чуть ниже, чем доход от депозита в госбанке. Но в отличие от денежной массы недвижимость обладает курсовой стоимостью, которая может меняться в разы. Посчитаем: при себестоимости строительства в 37 000 руб./кв. м и последующей арендной ставке в 300 руб./кв. м окупаемость проекта составит до 11 лет. С похожей окупаемостью строятся крупные промышленные предприятия. Но на предприятии 2/3 стоимости в проекте занимает оборудование, которое за 10 лет вырабатывает свой ресурс и требует замены. Для объекта недвижимости 10—15 лет — не срок, и его остаточная стоимость за эти годы практически не теряет в цене, а рыночная только возрастает. При отсутствии спроса на новое жилье реконструировать в доходные дома возможно и часть незавершенных строек, приобретенных правительством и банками”.
Для нижегородских инвесторов строительство доходных домов интересно, согласен Евгений Березин. Но для успешной реализации таких проектов, по его мнению, необходима поддержка государства. Виды гос-поддержки возможны разные: бесплатное выделение участков, налоговые льготы, гарантии при оформлении кредитов. “Областное правительство, возможно, и предусмотрело бы какие-либо льготы для инвесторов, но в связи с осложнением финансовой обстановки льготы предоставлены не будут, — говорит Англичанинов. — Единственной помощью, оказанной региональным правительством, стал подбор земельного участка.
Инвесторам, которые намерены вложить капиталы в эту программу, ООО “Жилстрой-НН” предложит свои строительные мощности и технологии, говорит Евгений Березин. Для того чтобы доходные дома стали действительно доходными, они должны иметь низкую себестоимость, и достичь этого можно только в условиях конвейерного производства. ООО “Жилстрой-НН” — единственная в Нижнем организация, применяющая этот метод. Деньги от продажи квартир в готовом доме сразу же вкладываются в строительство следующего.
Рис. Игоря Кийко
