Кажется, что море - всегда море: та же соленая вода, те же берега, та же рыба. Кажется, что рынок недвижимости - всегда тот же: традиционный спрос на «однушки», та же ипотека, то же господство альтернативных сделок. Однако, оглянувшись назад, видишь, как медленно и незаметно, слово часовая стрелка на циферблате, картина рынка меняется. И как мелкие детали, почти незаметные на первый взгляд, предрекают масштабные изменения. Как складывается ситуация на рынке сегодня и что обещает в ближайшем будущем? Посмотрим на статистику и спросим специалистов.
По данным Центра инвестиционного консалтинга, в апреле рынок готового жилья Нижнего Новгорода отыграл мартовское понижение цен и с лихвой вернул завоеванные позиции. Средняя цена предложения в апреле составила 65281 руб. за кв.м. Это на 990 рублей больше, чем в марте, когда средневзвешенная цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде снизилась до 64291 руб. за кВ.м (1,54%). А по сравнению с февралем (65137 руб.за кВ.м) цены в апреле выросли на 144 рубля. Исключение из общего правила - Московский район. Здесь, вопреки повышению средней цены по городу, цены на вторичное жилье в апреле снизились на 0.01% (4 руб. за кВ.м). А максимальное (в процентном отношении) повышение цен в апреле наблюдалось в Канавинском районе: по сравнению с мартом, средняя цена на готовое жилье повысилась на 2,37% (1370 руб. за кв.м).
Для справки
Любопытно посмотреть, как менялась средняя цена предложения на вторичном рынке Нижнего Новгорода за последние 10 лет (рублей за кв.м):
апрель 2003 13093
апрель 2004 15770
апрель 2005 18080
апрель 2006 19972
апрель 2007 46878 (сыграло свою роль введение на рынок ипотечного кредитования)
апрель 2008 54561
апрель 2009 49460
апрель 2010 47850 (два года рынок восстанавливался после кризиса 2008 года)
апрель 2011 49596
апрель 2012 57481
апрель 2013 65281
Традиционно самое дорогое жилье мы обнаружим в Нижегородском районе (79217 руб. за кв.м). На втором месте - Советский район (69265 руб. за кв.м), на третьем - Приокский (63006 руб. за кв.м). Остальные районы сохраняют цены примерно на одном уровне:
Канавинский район - 59083 руб. за кв.м,
Ленинский район - 57382 руб.за кв.м,
Автозаводский район - 56094 руб. за кв.м,
Сормовский район - 55708 руб. за кв.м,
А самые дешевые квартиры находятся в Московском районе - 55549 руб.за кв.м.
За последние три года активнее всего росли в цене 1-комнатные квартиры. Посмотрим на примере Автозаводского района.
«Хрущевки». В апреле 2010 года 1-комнатные «хрущевки» стоили 42857 руб. за кв.м:
в апреле 2011 - 42970 (рост 0, 26%),
в апреле 2012 - 50521 (рост 17, 57%),
в апреле 2013 - 60698 (рост 20,14%).
Типовое жилье. В апреле 2010 года однушки такого типа стоили 43001 рубль за кв.м:
в апреле 2011 - 43210 (рост 0, 48%),
в апреле 2012 - 52762 (рост 22,1%),
в апреле 2013 - 60926 (рост 15,4%)
Улучшенное жилье. В апреле 2010 года 1-комнатные квартиры в домах с улучшенной планировкой стоили 45261 рубль за кв.м:
в апреле 2011 - 44582 (падение 1,5%),
в апреле 2012 - 52754 (рост 18,3%),
в апреле 2013 - 61332 (рост 16,2%).
Как видим, более активными темпами дорожало и продолжает дорожать дешевое жилье, оно не теряет привлекательности даже в периоды кризиса и снижения активности рынка.
Сравним средние цены двух районов - Автозаводского и Нижегородского - более пристально. Обратим внимание на разницу в цене в зависимости от количества комнат и типа жилья.
Автозаводский (руб. за кв.м) / Нижегородский (руб. за кв.м)
«Хрущевки»
1-комнатные 60698 75628
2-комнатные 52766 66690
3-комнатные 50387 63417
Улучшенное жилье
1-комнатные 61332 78117
2-комнатные 59894 76374
3-комнатные 53802 67295
4-комнатные 51096 66337
Мнения аналитика и практиков
Татьяна Романчева, директор ООО «Нижегородский центр научной экспертизы»:
- Если на первичном рынке большинство ориентируется на жилье эконом-класса, потому что оно дешевле, то на вторичном интерес сдвигается ближе к бизнес-классу.
Наиболее востребованными на рынке вторичного жилья остаются 1-комнатные квартиры. В то же время на первичном рынке «двушки» небольшого размера пользуются даже большим спросом, чем 1-комнатные. Большинство приобретает квартиры по сделкам обмена с доплатой, а на первичном 80% сделок совершается с привлечением ипотечного кредитования.
Средняя по городу цена на жилую недвижимость составила в 1 квартале 2013 года 63824 рубля за кв.м. На первичном рынке она ниже - 56840 рублей за кв.м (если мы говорим о жилье бизнес- и эконом-класса без учета зданий в историческом центре).
1-комнатные квартиры в 1 квартале 2013 года в среднем стоили 68788 рублей за кв.м. По отношению к марту прошлого года цены выросли на 19,2%, по отношению к декабрю 2012 года - всего 1,5 %. Больше всего 1-комнатные квартиры дорожали в Канавинском районе (26,6% за год) и в Сормовском (25% за год).
2-комнатные квартиры в среднем стоили 62532 рубля за кв.м. За год рост цен составил в среднем 15,7%, а по сравнению с 4 кварталом 2012 года - 1,9%. Самый высокий взлет цен на двушки наблюдался в Московском районе (23,7%), в основном повышение стоимости колебалось в пределах 17%, а в Советском районе не дотянуло и до 9% (8,6%).
3-комнатные квартиры в 1 квартале 2013 года стоили 60151 рубль за кв.м. По отношению к прошлому году рост цен составил 14,9%, по отношению к декабрю - 3,4%. За год больше всего цены выросли в Сормовском раойне (19,9%), меньше всего - в Советском (9,1%).
Объем предложения на вторичном рынке вырос за год на 66,7% (в кв.м), а за квартал - на 18,9%. Самый высокий рост объема предложения был отмечен в Верхних Печерах (98,9%), в Приокском (83%) и в Советстком (73,6%) районах.
Поскольку объем предложений растет, то не думаю, что цены за 2-й квартал сильно вырастут. Полагаю, что в ожидании лета рост квартальный цен будет колебаться в пределах полутора процентов.
Ирина Клименко, директор АН «Альфа»:
- В последнее время спрос практически не изменился: в первую очередь наши клиенты спрашивают 1-комнатные квартиры, однако интерес переместился в сторону новых домов. Такая квартира в новостройке стоит в пределах 2500-2600 тыс. руб. (я говорю о ситуации в заречной части города: в Московском, Канавинском и Сормовском районах). На вторичном рынке цены практически аналогичные: 1900-2000 за 1-комнтаную «хрущевку» в хорошем состоянии, 2500-2800 за квартиру улучшенной планировки площадью 35-39 кв.м. Покупатели чаще ищут стандартные квартиры и квартиры улучшенной планировки, но сохраняется интерес и к «хрущевкам» за счет доступности их цены.
По моим ощущениям, цены в последние месяцы не растут, рынок сохраняет стабильность. По-прежнему значительная часть сделок (больше половины) проходит с привлечением ипотечного кредитования. Летом мы не ожидаем крупных перемен: будет нормальная работа.
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»:
- По нашим данным, нижегородцами особенно востребованы 1-комнатные квартиры эконом-класса. Потому что они дешевле и потому, что с 1-комнатных квартир люди обычно начинают улучшение своих жилищных условий. Следующие по популярности - 2-комнатные квартиры.
Распространены сделки с использованием заемных средств: ипотека, жилищный сертификат. Активно используется материнский капитал. Крайне редко человек рассчитывается за квартиру только наличными средствами.
По сравнению с началом года, цены на жилую недвижимость немного снизились. Дешевле всего можно купить квартиры в домах народной стройки, «гостинки», «хрущевки». Чем жилье ликвиднее, тем оно дороже. Спрос на ликвидное жилье увеличивается с каждым годом. Очень востребованы новостройки. Люди понимают ценность недвижимости и то, что жить в ней придется не один год.
За многие годы работы на рынке недвижимости мы убедились, что ситуация на нем меняется с некоторой периодичностью: есть рынок продавца, есть рынок покупателя. Как профессионалы, мы готовы к любым изменениям, но думаем, что взлета цен летом на рынке не будет.
Марина Куландина, директор АН «Успех»:
- Я исхожу из анализа продаж, которые проходят в нашем агентстве. По статистике, большим спросом пользуются 1-и 2-комнатные квартиры. В общем объеме продаж они занимают примерно 60-70%. Это касается как домов улучшенной планировки, так и старого жилья типа «хрущевок» и «брежневок». «Хрущевки» обычно более привлекательны в финансовом отношении: люди реально оценивают свои возможности и рассчитывают потом подкопить и снова улучшить свои жилищные условия. Конечно, более востребованными были бы новостройки компании «Жилстрой» («Водный мир», проспект Молодежный, ул. Шнитникова), но квартир в этих домах в продаже немного и желающих продать заметно меньше, чем потенциальных покупателей. Активно идут продажи в центре Автозавода и на улицах вблизи от метро (Лескова, Южное шоссе, Веденяпина), они всегда пользовались спросом.
В последние пару месяцев мы наблюдаем небольшое снижение цен и готовность продавцов к торгу. В среднем 1-комнтаные квартиры стоят 1700-1800 тыс. руб. («хрущевки») и 2100 («улучшенки»). 2-комнатные оцениваются в 2200- 2400 тыс.(«хрущевки»), 2600-2700 («улучшенки»)
Если рассматривать клиентов, которые проходят через наш кредитный отдел, то количество сделок с ипотекой составляет процентов 40, а в общей сложности кредитные сделки занимают около 60 процентов рынка недвижимости.
По нашему опыту, несколько снизилось число альтернативных сделок: почти 50% сделок относятся к числу чистых продаж. С другой стороны, появилась тенденция к удлинению «цепочек»: у нас снова пошли цепочки из 4-5 квартир.
Думаю, что летом цены подрастут едва ли. Хотя, конечно, цены будут зависеть от реальной экономической ситуации и в стране. И снижения активности клиентов не ожидаю. Сейчас сезонность на рынке недвижимости сгладилась, летом в 2011 и 2012 году число сделок ненамного отличалось от весны и осени.
