Немного статистики
По данным www.gipernn.ru, на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде в октябре наблюдалось снижение цен. Средняя цена предложения на рынке готового жилья по городу в октябре составила 48939 рублей за квадратный метр.
По сравнению с данными за сентябрь, цена на вторичное жилье в Нижнем Новгороде в октябре снизилась на 517 рублей за квадратный метр или на 1,05 %.
Вопреки общей тенденции к снижению цен, наблюдаемой в октябре на вторичном рынке жилья в большинстве районов города, недвижимость в Автозаводском и Канавинском районах незначительно подорожала — средневзвешенные цены здесь повысились на 0,92% (362 руб./кв.м) и 0,98% (412 руб./кв.м) соответственно.
В наибольшей степени снижение цен затронуло Московский и Нижегородский районы — по сравнению с данными за предыдущий месяц цены в них снизились на 1,07% (438 руб./кв.м) и 2,23% (1430 руб./кв.м) соответственно.
Что касается распределения выставленных на продажу квартир по типу жилья, в пятерку самых многочисленных категорий в октябре вошли:
жилье улучшенного типа — его доля в общем количестве октябрьских объявлений о продаже квартир на вторичном рынке составила 36,49%
хрущевки — 16,76%
типовое жилье — 15,52%
брежневки — 10,52%
сталинки — 5,99%.
Распределение квартир по количеству комнат на нижегородском рынке вторичного жилья в октябре было следующим:
однокомнатные — 30,17 % от общего количества объявлений
двухкомнатные — 34,83%
трехкомнатные — 28,22%
четырехкомнатные — 5,77%
пятикомнатные и квартиры с большим количеством комнат — 1,01%.
Иллюзии покидают рынок
Александр Жилевский, директор агентства «Выбор-Недвижимость», президент Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов, убежден, что в настоящее время покупатели и продавцы жилой недвижимости стали реально относится к ценам на квартиры. «Цена желания» начинает постепенно уходить в прошлое, хотя все еще распространена: «Собственники квартир иногда уверены, что могут сами определить цену (ее я и называю ценой желания) на свою недвижимость, а потом найти агентство, которое ее за указанную сумму и возьмется попродавать. И такие посредники находятся. Хотя я не могу сказать, что они действуют успешно. Ведь как можно продать объект по завышенной цене в заданные сроки? На самом деле, это нереально — вдруг покупатель вообще не будет найден? Такие ситуация могли срабатывать на растущем рынке, когда, даже если квартира выставлялась по завышенной цене, рано или поздно рынок до нее «дорастал», и происходила сделка. Сейчас все иначе».
Александр Жилевский отмечает, что все большее распространение стала получать практика заключения эксклюзивных договоров. И это положительная тенденция, поскольку такое соглашение позволяет продавцу оценить профессионализм конкретного агента и агентства в итоге, ведь подразумевает необходимость обоснования стоимости конкретного объекта недвижимости. А грамотное определение стартовой цены — это и есть залог успеха всех дальнейших действий, всей сделки.
Ожидания не сбылись
Антон Кузнецов, заместитель генерального директора АН «Чекни» подчеркивает, что ожидания, связанные с сезонным ощутимым повышением цен на жилье, не сбылись. Традиционно осень является временем роста деловой активности. До кризиса она ассоциировалась также и с ростом цен на недвижимость. Данную тенденцию активно поддерживали агентства недвижимости и непосредственно агенты, и это понятно: в случае повышения цен автоматически увеличивался и размер их комиссионных. Но вот два осенних месяца позади, а серьезных ценовых подвижек не видно. Видимо, покупательская способность населения не восстановилась в докризисном объеме.
При этом активность рынка по сравнению с летними месяцами выросла. Если активность продавцов была высока на протяжении всего года — квартир на продажу выставлялось достаточное количество, то сейчас следует говорить и о повышении активности покупателей. В первую очередь это произошло из-за возрождения и развития ипотечного кредитования.
Спекулянты, те, кто приобретает недвижимость с целью перепродажи, на вторичном рынке сейчас не активны. Но на рынке появляются игроки, вкладывающие деньги в жилье с иными целями, например, для последующей сдачи в аренду.
Особенности этого сезона
Антон Кузнецов считает, что квартиры в подавляющем большинстве случаев приобретаются для улучшения жилищных условий. Формируются обменные цепочки, в которых каждое звено условия проживания улучшает за счет кредитного плеча. Особенностью нынешнего сезона является то, что сейчас клиенты не боятся разрывать цепочки: продают свою квартиру, остаются с наличными, на которые в течение буквально пары недель приобретают то, что хотят и могут. Рынок предложений большой, есть, из чего выбрать. В докризисных условиях роста цен такие схемы были просто невозможны.
Весьма актуальны квартиры с ремонтом (как на первичном рынке, так и на вторичном). Нижегородцы, берущие ипотечный кредит, залезающие в кредитную кабалу на долгие годы, не хотят обременять себя дополнительными тратами и проблемами, а стремятся как можно быстрее въехать в приобретенную квартиру.
Давно сложившаяся разница по ценам между верхней и нижней частями города, по мнению Антона Кузнецова, сейчас нивелируется, за счет транспортных проблем. Цены на жилье в динамично развивающихся и пользующихся спросом Верхних Печорах стали очень близки к ценам, например, на Мещере, где строится много хорошего и качественного жилья. При этом разброс цен на вторичном рынке велик, слишком много факторов на них влияет. К примеру, иногда ремонт в квартире сопоставим с ней по стоимости.
Качество жилья на вторичном рынке
Говоря о качестве существующего жилищного фонда, аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов отмечает, что в Нижнем Новгороде его значительную часть составляет жилье с невысоким уровнем комфортности — народная стройка, хрущевки, брежневки. Поэтому неудовлетворенность жилищными условиями нижегородцев объясняется не только недостаточной для комфортного проживания площадью жилья, но и его невысокими потребительскими качествами.
Антон Кузнецов подчеркивает, что однокомнатные квартиры, будь то народная стройка или хрущевка, остаются ликвидным жильем. Поскольку это — разменная монета при любом разъезде, и еще долго такая ситуация будет сохраняться.
А вот что касается 2-3 комнатных хрущевок и народных строек, то с ними возникают сложности. Сбыть их бывает проблематично — срок экспозиции может составлять до полугода.
Антон Кузнецов уверен, что, если у человека есть миллион, на который вполне можно приобрести гостинку, он будет стремиться взять кредит и подобрать более комфортный вариант: «Народные стройки и гостинки являются вынужденной мерой. Большинство изыскивают возможности и приобретают квартиры в более современных домах».
Что будет
Говоря о ценах на вторичном рынке жилья, Александр Жилевский отмечает, что не видит ни объективных, ни субъективных причин для их существенного роста в ближайшее время. Покупателей на рынке сейчас немного.
Антон Кузнецов ситуацию комментирует так: «Рынок вторичного жилья динамичный. Сейчас на подъеме ипотечное кредитование. Интересные предложения, в частности, появились в Сбербанке с 15 октября. Поэтому можно ожидать активности такой же или более высокой.
Если учитывать, что цены в номинальном выражении не менялись уже около года, получается, что, с учетом инфляции, происходило их снижение.
На данный момент набирает обороты денежная эмиссия, инфляция растет (по многим параметрам она намного выше официально заявленной), и, думаю, рынок недвижимости не останется в стороне от этих процессов. Видимо, цены с будущего года (или раньше) начнут повышаться. Но вряд ли большими темпами: примерно на 1-2 процента в месяц».
