Все данные говорят о том, что на вторичном рынке идет оживление. Это подтверждают и слова руководителей агентств недвижимости, и мнения аналитиков, и объективные данные службы Росреестра. По словам руководителя службы Росреестра Ирины Бердниковой, за первый квартал 2010 года зарегистрировано 10246 сделок купли-продажи, что на 35 % больше, чем за тот же период кризисного 2009 года.
Конечно, нюансы разных аналитиков различаются. Так, по одним сведениям (сайт http://nnov-gorod.ru), в 1 квартале 2010 года среднерыночная стоимость квадратного метра продаваемой квартиры в Нижнем Новгороде составила 51700 тыс. рублей за кв.м. По другим (данные отдела маркетинга АН «Выбор») - 49234 рублей. По данным портала Mirkvartir.ru – стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья вообще 47000 рублей. Директор АН «Адрес» Федор Трифонов объясняет это тем, что аналитики агентств опираются в первую очередь на данные от продаж собственного агентства. К сожалению, по небольшой выборке в 500-600 квартир сложно сделать точный анализ, тем не менее, тенденции прослеживаются четкие.
Рост цен на квартиры превысит инфляцию
«Если сравнивать количество сделок на рынке вторичного жилья с докризисным периодом, то их стало в разы меньше, - комментирует Федор Трифонов, генеральный директор АН «Адрес». - Если сравнивать с 2009 годом – в разы больше. В 2009 году мы регистрировали одну сделку в неделю, сейчас стабильно проходит сделка в день. То есть в 5 раз больше.
Естественно, мы отслеживаем цены. С июня-июля прошлого года наблюдается ежемесячный прирост цен в среднем 0,3 – 0,5 %в месяц. Конечно, на однокомнатной квартире ценой в полтора миллиона сумма прироста составляет 5-8 тысяч рублей, заметить его через месяц-два трудно. Но если брать период в полгода – прирост увеличивается до 50-60 тысяч рублей, и он более ощутим. Нельзя сказать, что со всеми квартирами ситуация одинаковая. На однокомнатные квартиры цены растут быстрее (1-1,5 %), а на 3-4 комнатные – медленнее (0,1-0,2 %). Прошлой весной люди, имеющие миллион, могли купить отдельное жилье - гостинку в нижней части города. Сейчас меньше чем за миллион триста найти почти ничего нельзя. То есть за год цена однокомнатных квартир выросла примерно на 30 %. Стоимость 3-4 комнатных квартир тоже подросла, но незначительно: на 5-6 %.
Долгосрочный прогноз делать сложно. Одному Богу известно, что будет через 5 лет. Если глобальных потрясений не произойдет, до конца года цены на вторичное жилье однозначно продолжат подъем. И чем стабильнее обстановка в стране, тем стабильнее будут расти цены на квартиры. Вероятнее всего, рост цен на квартиры будет превышать инфляцию. Если инфляция составит 8-10 % годовых, то рост цен опередит ее и предполагается в пределах 11-12 % годовых. То, что квартиры на вторичном рынке будут дорожать, подтверждает и тот факт, что в Москве цены уже растут на уровне одного процента в месяц, а мы догоняем московские тенденции с опозданием на 2-4 месяца.
Причин оживления на рынке и роста цен я вижу несколько.
1. Вышел наружу отложенный спрос. Зачем продавцам сбрасывать цены, если покупателей становится больше из месяца в месяц? Те, кто ждал, что цены обвалятся, терпели год. Но люди не могут ждать вечно. Они видят, что цены не падают, более того, потихоньку растут. В такой ситуации может получиться эффект снежного кома. Чем больше будет выходить на рынок таких людей, тем больше будет расти спрос, тем больше будут расти цены, и тем больше появится желающих инвестировать средства в недвижимость... Да, сейчас вряд ли возможен бум и цены вряд ли взлетят в два раза. Но поскольку спрос возникнет осенью, а новостройку реально можно купить только через год, люди будут вынуждены обратить внимание на вторичный рынок.
2. Ипотека вернулась, и сейчас ее дают не под 12, а под 9,5 % годовых. Цена денег уменьшилась. Несмотря на то, что банки ужесточили рассмотрение и выдачу кредитов (раньше и на серый доход закрывали глаза, и на справки в простой форме, подписанные работодателем), ставки все равно снизились и количество выданных ипотечных кредитов растет».
Причин для падения рынка нет
- Если сравнивать положение дел с прошлым годом, можно сказать одно: исчезло напряжение – делится наблюдениями Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти». - Несмотря на то, что летом объективно наблюдается снижение активности на рынке недвижимости, в этом году мы видим скорее оживление.
После пика кризиса цены на жилье упали процентов на 30-40 в зависимости от качества, площади и месторасположения недвижимости. Сейчас цены еще не вернулись на прежний уровень, и если поднялись, то совсем ненамного. Практика показывает, что продаются те объекты недвижимости, которые выставляются по адекватным ценам, и чьи хозяева готовы к торгу. Объекты с завышенными ценами стоят без движения. Нужно понимать, что рынок недвижимости в последнее время является рынком покупателей. А предложения превышают спрос.
Как будет развиваться ситуация, предугадать сложно, но объективных причин к падению или росту цен нет. Поскольку продолжает развиваться ипотечное кредитование, государство выдает сертификаты военным, бюджетным работникам, то это привносит некоторое оживление на рынок.
В отличие от жилья эконом-класса, рынок элитного жилья находится в некоей стагнации. Опыт нашего агентства по работе с этим сегментом рынка показывает, что состоятельные люди сейчас не торопятся тратить деньги, более четко взвешивают, что они могут себе позволить приобрести без ущерба для бизнеса.
В бедных районах подорожают однушки, в богатых - трешки
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы», обрисовала ситуацию на рынке вторичного жилья по итогам первого квартала следующим образом:
- Мы судим по выборке, объем которой составил около 5850 предложений или 295 тысяч кв.м. жилья. Если смотреть объем предложения (в квадратных метрах), то с марта 2009 года по март 2010 в Нижнем Новгороде предложение выросло на 17,6%. Если сравнить декабрь 2009 года и март 2010 года, то объем вырос на 43,3%. Данные по районам при этом сильно различаются.
Московский район - 78,9%. Здесь самый большой процент роста. Объяснение простое: район небогатый, потому выставляет в большом количестве квартиры на продажу.
Канавинский район - 47,4%,
Историческая часть города - 47%,
Советский район - 46,9%,
Верхние Печеры - 46,5%,
Сормовский район - 34,8%. При этом надо отметить, что по отношению к марту прошлого года предложение в Сормовском районе вообще не выросло.
Приокский район - 28,8%. Приокчане отличаются тем, что не любят выезжать за пределы своего района. По сравнению с мартом 2009 года предложение выросло на 12,3%.
Автозаводский – 28,7%.
Если судить не по количеству квадратных метров, а по количеству квартир, картина получается приблизительно такая же.
На конец марта 2010 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в пересчете на 1 кв.м. составила 50808 рублей. Естественно, что квадратный метр двушки или трешки всегда дешевле.
Итак, средняя стоимость однокомнатной квартиры – 50808 рублей. По отношению к марту 2009 года цена упала на 13,7%. По отношению к декабрю 2009 года – возросла на 0,8%. За последний квартал самый большой рост цен произошел в Московском районе - 2, %7. Несколько потерял в цене исторический центр города - минус 1,3%.
Двухкомнатные квартиры не торопятся дорожать. Средняя стоимость двушки – 47461 рублей за кв.м. По отношению к марту прошлого года цена снизилась на 14,9 %. По отношению к декабрю - выросла на 0,9%. Наибольший рост на подобные квартиры наблюдался с декабря по март в Канавинском районе (3,6%), в Московском районе, наоборот, зарегистрировано снижение на 1,5%.
Трехкомнатные квартиры в пересчете на стоимость одного квадратного метра еще дешевле. Их средняя стоимость – 47125 рублей. По отношению к марту 2009 года цена опустилась на 14,8%. А по отношению к декабрю отмечено подорожание на 2%. Самый большой рост зафиксирован в исторической части города - 8,2% за квартал. В Верхних Печерах, наоборот, видно падение цены – минус 3,5% за тот же период.
В апреле положение не изменилось, тенденции остались прежними. Сейчас экономическая ситуация в стране стабилизировалась, и, если не случится форс-мажорных потрясений, вторичка будет давать постоянный небольшой рост. Причина в том, что первичного рынка недвижимости практически нет. Вероятнее всего, в небогатых районах медленнее будут расти цены, и будет больше предложений. Там же ожидается больший рост цен на однокомнатные квартиры. В богатых районах предполагается рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры.
Для сравнения
Средняя цена квадратного метра в первом квартале 2010 года составляла
в Москве - 146,6 тысяч рублей. за кв.м.
в Перми – 43,6 тысяч рублей,
в Красноярске - 41.4 тысяч рублей,
в Ижевске – 33,8 тысяч рублей,
в Омске – 31,07 тысяч рублей.
Фото: trip-guide.ru
