Чем старше становлюсь, тем больше ценю историю. Потому что наглядно показывает, чем оборачиваются необдуманные поступки политиков. Чем старше становлюсь, тем больше люблю шахматы. Потому что там думать надо на несколько шагов вперед, чтобы не получить мат. В нашем городе сегодня вершится своя история - история с волновым переселением из ветхих домов. И, пока она не закончена, давайте прикинем несколько вариантов развития событий. Как в шахматах. Может быть, просчитаны не все ходы?
В чем, собственно дело?
О необходимости расселения ветхого жилья город начал задумываться еще в прошлом веке. Тогда руки не дошли, а в 2007 году был разработан детальный план работы с ветхим жильем. Согласно программе, к 2012 году проблему ветхого фонда должны были решить полностью. Однако ее реализации помешал кризис, заморозивший более половины нижегородских строек. В 2011 году Нижний Новгород вернулся к больной проблеме и заговорил о «волновом переселении».
«Волновое переселение» подразумевает, что дома для жителей ветхого фонда будут строиться за счет бюджетных и инвестиционных средств, а на освободившихся территориях, в свою очередь, начнется комплексная застройка. Главное достоинство «волнового переселения» заключается в том, что жильцам домов в основном не приходится менять привычный район, они должны получать квартиры в домах, как правило, построенных по соседству с их прежним жильем.
До 2015 года планируется расселить 1813 домов, в которых, по данным администрации, проживают около 6700 семей (12000 человек), однако, к моменту завершения реализации программы успеет обветшать немало домов, и их количество может приблизиться к 2000.
Чему не радуются аналитики?
Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости», исходит из различия психологии собственника и нанимателя жилья, а также смотрит на ситуацию с точки зрения сложившегося социального расслоения.
- Тот факт, что квартиры продаются, регулирует социальный состав жителей. Если мы вспомним недалекое прошлое строительства, то увидим, что новостройки, которые заявлялись в городе на грани веков (а строилось тогда мало), обычно представляли собой дома с квартирами увеличенной площади, преобладала недвижимость с большим количеством комнат. И это понятно: в 90-е - начале 2000 годов покупать жилье могли себе позволить только состоятельные нижегородцы.
В наше время объемы жилищного строительства стали расти, появилась достаточно доступная ипотека, которая позволила покупать жилье менее обеспеченным нижегородцам. Фактически больше половины семейных домохозяйств вполне могут приобрести новую квартиру. Тем более что большинство уже где-то живет, и за счет реализации имеющегося жилья можно найти средства на первый взнос по ипотеке.
Что такое ветхий фонд? Это дома с частичными удобствами, с очень большой степенью износа, зачастую с невыносимыми условиями проживания. Люди с доходами, позволяющими улучшить жилищные условия, свои проблемы давно решили и из ветхого фонда уехали. Их место заняли люди, у которых нет денег на покупку достойного жилья, нет профессии, которая позволяла бы такое жилье приобрести, и часто нет желания самому в этой жизни что-то изменить. Они просто живут, как живется и ждут, что их проблемы решит кто-то другой. Им незачем вкладывать средства в улучшение своего жилья, поскольку, наоборот, плохое его состояние является основным аргументом для спекуляций по поводу предоставления новой квартиры. И я считаю большой ошибкой концентрированное расселение людей из ветхого фонда в дома отнюдь не в центре города (например, в новом микрорайоне «Цветы»). Не думаю, что нужно обладать богатой фантазией, чтобы предположить, какими могут стать новостройки с такими жителями лет через 10: дома на окраине города, вдали от мест трудоустройства, с неразвитой инфраструктурой… На мой взгляд, чтобы избежать будущих социальных проблем, муниципалитету разумнее расселять жителей ветхого фонда в разные дома: и за счет выкупа части квартир в новостройках, и за счет вторичного жилья.
Кроме того, меня беспокоит, во что под флагом волнового переселения превращается центр города. Видно, что площадки освобождаются от ветхого фонда, но в условиях избытка предложений на рынке новостроек бизнес-класса застройщики не торопятся на них выходить, и центр города превращается, по сути дела, в пустырь (например, район ул. Ильинской, М. Ямской).
Богатство центра - не только дома, но и люди
Не радует предлагаемое решение проблемы ветхого жилья в центре города и Александра Иванова, доцента кафедры экологии и природопользования, кандидата экономических наук, хотя точку зрения Алексея Чемоданова он не разделяет:
- Когда людей из зоны центральных функций, пусть и из плохого жилья, переселяют на окраины, их заведомо превращают в социальных изгоев. Формирование микрорайонов на окраинах связано с непродуманными градостроительными решениями нашей власти.
Переехав из центра города, люди часто теряют возможность достигать высокого уровня образования и культуры, работать на престижной работе. Они вынуждены больше времени и средств тратить на поездки. Примерно та же проблема возникла для жителей Подмосковья. Социологи сравнили социальный статус, уровень доходов, образование и решение различных социальных проблем москвичей и жителей Подмосковья. И оказалось, что в стратегическом плане жители Подмосковья сильно проигрывают москвичам. Даже наукограды, города технической интеллигенции со временем утрачивают высокий интеллектуальный уровень. А все из-за того, что люди работают далеко от дома, тратят на дорогу огромное время и в итоге становятся неконкурентоспособными по сравнению с теми, кто живет в центре. Оторванность от социально близкой среды сказывается и на будущем их детей. Они не в состоянии дать им такое же образование, как жители Садового кольца, особенно если по каким-то причинам снизился уровень их доходов. Для многих переселение на окраину уже является барьером, который трудно преодолеть. И если город начинает проигрывать в экономическом соревновании соседним городам, у него не будет денег на развитие окраин, не хватит средств на содержание общественного транспорта. А без общественного транспорта окраина сразу превращается в гетто.
Кстати, застройка квартала зданиями одного возраста и особенно так называемым социальным жильем неизбежно через два поколения приводит к появлению на этом месте социально изолированной территории с собственными неписаными законами. Весь мир прошел через ту же ошибку. И, в конце концов, признал: чтобы избежать социальной напряженности, город должен быть единым организмом. А потому смешение в рамках одного района нескольких социальных групп и классов жилья имеет все же больше плюсов в долгосрочной перспективе. Да, элита в любой стране живет обособленно, но если речь идет о среднем классе, то лучше и динамичнее развивается тот район, в котором представлены многие слои населения. Сосуществование разных социальных слоев обеспечивается в том числе «разновозрастной» застройкой, при которой дома могут меняться, но квартал сохраняется. И ни у одного дома нет индульгенции на жизнь в течение 200 лет (кроме домов с исторической или культурной ценностью).
В нашем городе можно привести пример удачной застройки проспекта Молодежного на Автозаводе от пл. Киселева до ул. Краснодонцев и до 126-й школы. Старую застройку - 4-этажные общежития ветеранов ГАЗа - реконструировали, надстроив мансарды. Количество жителей при этом не увеличилось, но значительно возросло качество жилья. Там достаточно зелени, есть, куда ставить автомобили. Надо думать о подобных вариантах в других местах.
Обратный пример - застройка 60-80-х годов, когда при создании жилых комплексов не обеспечивались ни удобная инфраструктура, ни норматив по зеленым насаждениям. Напомню, что в Нижнем Новгороде на человека должно приходиться 16 кв.м зелени. Если пятиэтажный дом занимает площадь 15 х 80 м (1/8 часть гектара), значит, количество зеленых насаждений должно составлять полгектара. Если буквой П стоят три пятиэтажки - извольте заложить полтора гектара зеленых насаждений. Если город построил микрорайон, где проживает около 20000 человек, то рядом должен быть парк площадью в 25 га.
Расселение - неизбежно и благотворно
Более прагматично смотрит на проблему волнового переселения директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее мнению, наш город не настолько велик, чтобы жизнь на окраине города - в Сормове или на Автозаводе - закрыла человеку путь к культуре, образованию или карьере. Не согласна она и с тем, что обитатели ветхого фонда относятся к числу людей социального дна.
- Я не считаю, что бедность и криминальные склонности - это синонимы. Не думаю, что если мы расселим носителей культуры в ЖК «Цветы», они сразу перестанут быть таковыми. Расселять ветхие здания в исторической части города, наверное, необходимо. Жить в XXI веке в непотребных домах без удобств - нехорошо.
Способ расселения не для всех одинаков и зависит от того, по какому праву человек проживает в ветхом жилье. Если речь идет о собственнике жилья, то он имеет право рассчитывать на квартиру в том же районе, где жил прежде. Знаю случаи, когда при расселении ветхого фонда застройщиками жильцы ставили условие: не хочу туда, хочу сюда. Если речь идет о квартиросъемщике, то муниципалитет по закону может предоставить ему жилье в любом районе города. Но это не обязательно плохо. Лично знакома с людьми, которые согласились переселиться из центра в Верхние Печеры и остались очень довольны: и соседями, и квартирой.
Новые адреса
Узнать о том, относится ли конкретный дом к программе расселения, можно на сайте администрации Нижнего Новгорода www.admgor.nnov.ru. Там нет документа под названием «волновое переселение», следует обратить на другой заголовок: «Муниципальная адресная программа сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде». В приложении «Адресный перечень ветхих домов, планируемых к сносу и реконструкции» порайонно перечислены деревянные, каменные и шлакоблочные дома постройки 1917-1961 годов, чьи дни уже сочтены. Например, список Автозаводского района начинается с 2-этажных шлакоблочных домов по ул. Афанасьева 1958 года постройки.
На том же сайте представлена информация о результатах аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории - то есть о том, какие инвесторы готовы купить территорию, занятую старыми домами, чтобы возвести на этом месте новостройки.
Справка
Ветхим считается жилье, износ которого составляет свыше 65% для деревянных домов и свыше 70% для каменных. Но если дом стоит на крепком фундаменте, довольно крепкими остаются стены и крыша, а коммуникации справляются с возложенными на них задачами, то такой дом считается пригодным для проживания. Его вполне можно отремонтировать.
Аварийным считается жилье, если несущие конструкции фундамента, стен, кровли разрушаются и угрожают жизни и здоровью проживающих там людей. Аварийный дом подлежит расселению.
По закону, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу согласно постановлению правительства от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Решение о признании дома аварийным может принять только межведомственная комиссия.
Юридически важные последствия имеет признание жилья аварийным, так как такое жилье должно быть расселено в принудительном порядке, после чего отремонтировано или снесено. То есть «аварийное жилье» имеет четко определенный правовой статус и последствия, а «ветхое жилье» - понятие чисто бытовое и ни к чему не обязывающее.
