Закончились первые три месяца 2012 года, а потому пришло время подведения первых итогов, которые позволяют сформулировать актуальные тенденции нижегородского рынка жилья. Если кратко, то они таковы:
Стабилизация предложения после пятимесячного снижения объёма.
Вхождение рынка в период интенсивного роста цен.
Повышение привлекательности готового жилья для частных инвестиций.
Чтобы оценить ситуацию на рынке готового жилья Нижнего Новгорода была произведена статистическая обработка 3650 предложений.
Объем предложения 1-комнатных квартир ниже, чем для 2- и 3-комнатных, что и определяет их традиционную популярность на рынке. Всех меньше представлены квартиры с количеством комнат 4 и больше – их на рынке менее 10%.
Интересно проанализировать рыночное предложение по размеру квартир. Как видно из графика, наименьший разброс значений общей площади характерен для 1-комнатных и 2-комнатных квартир. В узких диапазонах от 30 до 40 и от 40 до 55 кв. метров сосредоточено 70% предложений этих квартир. Для 3-комнатных квартир характерен уже бóльший разброс площадей – 70% предложений находится в диапазоне от 55 до 80 кв. метров. Ну, а в предложениях многокомнатных квартир (4 комнаты и более) вообще отсутствует четко выраженный диапазон преобладающих площадей. Размер таких квартир колеблется в очень широких пределах.
Наибольшую долю на нижегородском рынке занимают сейчас квартиры улучшенного типа - 40%. Для сравнения, десять лет назад предложения квартир улучшенного типа формировали треть рынка (33%). Такое структурное изменение можно объяснить двумя причинами:
В Нижнем Новгороде жильё улучшенного типа строится уже 25 лет. Естественно, что всё больше и больше оно вовлекается в рыночный оборот.
В кризисные годы доверие к рынку строящегося жилья резко снизилось, поэтому большой объем предложений сейчас формируют квартиры улучшенного типа в уже сданных новостройках.
В то же время необходимо заметить, что доля жилья с невысоким потребительским качеством на нижегородском рынке ещё высока. Квартиры в домах народной стройки, хрущёвки, брежневки и гостинки - все вместе они составляют 36% от общего количества предложений.
Лидерство Автозаводского района по количеству предложений соответствует его высокой доле в населении города. Всех меньше на рынке представлен Приокский район.
Результаты прошедшего месяца подтверждают тенденцию на стабилизацию предложения. Сейчас его уровень в 2 раза выше, чем в 2006 году, и этот факт позволяет надеяться, что ситуация «большого скачка» сейчас невозможна. Тем не менее, последовательное сокращение объема предложения с сентября прошлого года по январь нынешнего сыграло свою роль – рост цен на рынке готового жилья заметно ускорился.
Вот и за прошедший месяц цены выросли в среднем еще на 1,9%. На приведенном графике наглядно видно, как изменился ценовой тренд в последнее время. Если в прошлом году цены неспешно прирастали в среднем на 0,3% в месяц, то в этом году, похоже, что на нижегородском рынке наступает период интенсивного роста цен, ведь за январь-март они выросли уже на 6,8%. С такой динамикой рынок жилья снова становится привлекательным для частных инвестиций.
По состоянию на начало апреля 2012 года средняя по Нижнему Новгороду цена предложения к продаже на рынке готового жилья составила 52 960 руб./кв.м.
Структура цен по типам жилья довольно однородна. Выделяются стоящие на разных ценовых полюсах жильё в домах народной стройки и элитное жильё. Цены на элитные квартиры сейчас выше, чем на «народные» в среднем в 2,2 раза. А вот динамика цен на эти типы квартир противоположна. Законы рынка таковы, что в условиях интенсивного ценового роста дешёвое жильё дорожает быстрее. Сравните сами, элитное жильё за три месяца этого года подорожало на 1,6%, в то время как «народная стройка» - на 9,8%!
С разной динамикой росли цены и в административных районах. В центре Нижегородского района, где сосредоточено наиболее дорогое жильё, цены за январь-март выросли в среднем на 2,1%, а вот в Ленинском районе – на 11,3%.
Ну, а абсолютный рекорд скорости ценового роста дали квартиры в домах народной стройки Канавинского района. В течение 1 квартала 2012 года они стали дороже на 16%.
Самое дорогое предложение марта – 4-комнатная элитная квартира на улице Горького в жилом комплексе «Изумрудный замок». Она продавалась по цене 160 тыс. рублей за кв. метр. Эта квартира рекордсменка и по абсолютной стоимости. Продавец запрашивает за неё 55,4 млн. рублей.
Алексей Чемоданов, независимый аналитик рынка недвижимости
Фото: bymer-biz.ucoz.ru
