В начале 2012 года мы спрашивали специалистов о том, чего можно ожидать на рынке недвижимости в ближайшее время. И аналитики, и руководители агентств недвижимости тогда были осторожны. Они говорили, что ситуация в 2012 году кардинально не изменится. По их мнению, должны были развиваться основные тенденции 2011 года: плавный рост цен на жилье в пределах инфляции, ужесточение условий ипотечного кредитования, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса.
Но на самом деле плавный рост цен на жилье обернулся ростом стремительным. По данным Центра инвестиционного консалтинга, средняя по городу цена на вторичном рынке жилья составила в ноябре 2012 года 63606 руб. за кв. м. По сравнению с данными октября, цена снизилась на 16 рублей за кв. м или на 0.03%. Однако если сравнивать с ценами ноября 2011 года, то окажется, что тогда жилье стоило в пределах 53097 руб. за кв.м. То есть за год цены выросли почти на 20%.
Причин профессионалы рынка недвижимости называют несколько.
Во-первых, в Нижнем Новгороде так и не появилось достаточное количество новых строительных площадок. Строительство, отложенное в период кризиса, уже завершено, а нового жилья закладывается мало. Дефицит же, как известно, неизбежно приводит к повышению стоимости.
Во-вторых, нижегородцы все активнее берут ипотечные кредиты. Если в 2011-м прирост потребителей ипотеки составлял 35%, то в 2012 году – уже 36,8%. Правда, начальник отдела экономического анализа и мониторинга предприятий экономического управления ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области Михаил Белов сообщил, что по состоянию на 1 ноября 2012 года общая задолженность нижегородцев по всем видам кредитов составляла около 140 млрд. руб. То есть в грубом пересчете по 45,5 тыс. руб. на каждого жителя области, включая младенцев и немощных стариков. И более 37 млрд. из означенной суммы составляет задолженность по ипотечным кредитам.
В-третьих, вторичный рынок жилья обычно подтягивается за первичным, а, поскольку новое жилье дорожает, то о снижении цены говорить не приходится.
В-четвертых, при резких скачках курсов акций, валют, золота и других драгоценных металлов, жилье вновь становится привлекательным инвестиционным активом, тем более что увеличение арендной платы повысило условную доходность отдельных типов квартир. В агентствах недвижимости поговаривают о том, что к нижегородскому рынку недвижимости проявляют высокий интерес москвичи. По сравнению со столицей, цены в Нижнем вполне умеренные, однако иногородний спрос дополнительно повышает стоимость новостроек.
Что происходит с ценами на недвижимость в Нижнем Новгороде в конце 2012 года? По данным Центра инвестиционного консалтинга, средняя цена предложения готового жилья составила в ноябре 63606 руб. за кв. м. После роста цен, начавшегося с января 2012 года, последние три месяца стоимость жилья держалась практически на одном уровне (сентябрь - 63433, октябрь - 63622, ноябрь - 63606 рублей за кв. м).
По районам Нижнего Новгорода ситуация сложилась так:
Автозаводский район - 53009 руб. за кв.м,
Канавинский район - 56421 руб. за кв.м,
Ленинский район - 53638 руб. за кв.м,
Московский район - 53118 руб. за кв.м,
Нижегородский район - 77742 руб. за кв.м,
Приокский район - 59911 руб. за кв.м,
Советский район - 66628 руб. за кв.м,
Сормовский район - 52814 руб. за кв.м.
Естественно, больше всего просят за однокомнатные квартиры - в среднем - 59057 рублей за кв.м. Остальное жилье заметно уступает в цене:
2-комнатные - 54958 руб. за кв.м,
3-комнатные - 49512 руб. за кв.м,
4-комнатные - 48881 руб. за кв.м.
При этом дешевле всего оцениваются «брежневки» (50008 руб. за кв.м) и «сталинки» (51351 руб. за кв.м), за ними следуют «хрущевки» (52403 руб. за кв.м) и типовое жилье (52737 руб. за кв.м), а дороже всего продается улучшенное жилье (52902 руб. за кв.м) и квартиры повышенной комфортности (59772 руб. за кв.м).
Первичный рынок в целом показывает ту же картину. В ноябре 2011 года квадратный метр в новостройках стоил в среднем 47517 рублей. В ноябре 2012 года - уже 57156. Рост цен - 120%. Причем, в отличие от вторичного рынка, первичный и осенью не впал в застой (сентябрь - 55 098 руб. за кв.м, октябрь - 55952 руб. за кв.м, ноябрь - 57156 руб. за кв.м).
По районам Нижнего Новгорода цены распределились следующим образом:
Автозаводский район - 44194 руб. за кв.м,
Канавинский район - 46301 руб. за кв.м,
Ленинский район - 49730 руб. за кв.м,
Московский район - 50411 руб. за кв.м,
Нижегородский район - 73383 руб. за кв.м,
Приокский район - 49378 руб. за кв.м,
Советский район - 55153 руб. за кв.м,
Сормовский район - 47605 руб. за кв.м.
Кстати
Сравним состояние рынка жилья Нижнего Новгорода с другими городами нашей страны. Для этого используем данные Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга за октябрь 2012 года.
Получается, что цены на жилье в домах массовых серий на вторичном рынке и в новостройках, сданных государственной комиссии, за 10 месяцев 2012 года в среднем подросли на 7,3% (напомним, в Нижнем - на 20%).
Самая дешевая недвижимость предлагается в Курске и Тольятти (34,0 тыс. руб. за кв.м и 35,3 тыс. руб. соответственно), самая дорогая, разумеется, в Москве - 151,4 тыс. руб. за кв.м. Нижний был зарегистрирован на отметке в 52,3 тыс. руб. за кв.м.
Самые низкие темпы дорожания недвижимости (а подорожала она везде) продемонстрировал Волгоград (1,1% с начала года), следом за ним идет Хабаровск (2,2%). Москва держалась на среднем уровне (5,4%). А самые высокие скорости роста цен показали Нижний Новгород (Национальная ассоциация сметного ценообразования указало скромную цифру - 11,2%), нефтяная Тюмень (11,6%), Ульяновск (12,2%) и Уфа (12,3%).
Фото: nta-nn.ru
