Что происходит
Александр Жилевский, полномочный представитель президента РГР в Приволжском федеральном округе, директор агентства «Выбор-Недвижимость», на встрече с журналистами заявил, что в ближайшие два месяца ценовые изменения на рынке жилой недвижимости вряд ли возможны, ведь рынок предложений на вторичном рынке жилья – это те объекты, которые выставляются физическими лицами, и заставить их снизить цену весьма сложно. Да, бывают случаи, когда квартиры продаются срочно по более дешевой цене, но для этого у собственника должны быть веские основания, например, необходимость быстро получить деньги на лечение, образовательные программы, или выплатить долг, поэтому таких случаев немного.
А вот чтобы цены предложения выросли, необходимо, чтобы увеличился спрос, чтобы на одну квартиру было как минимум один-два покупателя. Но этого не происходит.
Затронул Александр Жилевский и вопрос об ипотеке. По его мнению, банки постараются удержать уровень процентных ставок на прежнем уровне, учитывая социальную значимость такого инструмента как ипотека.
Чисто психологически на цены предложения могут повлиять московские цены на жилье в долларах, которые предоставляют аналитики. Если стоимость валюты растет, то, соответственно, растет и цена в рублевом эквиваленте. Поэтому важно понимать, каким образом, по какой базе считаются цены.
Жилевский подчеркнул также, что жилищный вопрос в Росси стоит очень остро. Это проблема номер один для нашей страны. Половина жителей хотят изменить свои жилищные условия в корне: кардинально их улучшить, разъехаться и т.д. А в целом недовольны своими жилищными условиями до 80 процентов граждан нашей страны (проценты по разным подсчетам разнятся, но они в любом случае впечатляют).
Татьяна Романчева, директор Нижегородского Центра научной экспертизы, привела конкретные цифры. Объем предложений на вторичном рынке жилья на конец сентября по Нижнему Новгороду составил 265 882 кв. м. Если сравнивать с вводом жилья в многоквартирных домах в сентябре прошлого году, то объем сопоставим: тогда речь шла о 293 470 кв.м без ИЖС.
Откуда берутся квартиры на вторичном рынке?
За счет смертности в прошлом году высвободилось порядка 415 000 квадратных метра жилья, в итоге, на рынок попало 265 тыс. кв.м.
Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то объем предложения вырос на 36,6 %. Это один из показателей того, что цены на вторичном рынке сильно расти не могут.
При этом по сравнению уже с июнем этого года объем предложения сократился на 8,1%, что говорит об оживлении рынка в плане покупки квартир на вторичном рынке. Однако объем предложения сохраняется на весьма высоком уровне.
Цена квадратного метра жилья в однокомнатной квартире на вторичном рынке в сентябре составила 50 716 рублей. Стоимость однокомнатной квартиры по сравнению с сентябрем прошлого года выросла на 1,6%.
Двухкомнатные квартиры дешевле однокомнатных – 48 226 рублей за кв.м, и они выросли на 2,5 % по отношению к сентябрю прошлого года.
Трехкомнатные квартиры дешевле двух- и однокомнатных квартир – 47 702 рублей за кв.м, по отношению в прошлому году они выросли в цене на 5,7 %.
Таким образом, о росте цен на недвижимость говорить не приходится (правда, возможно их традиционное сезонное повышение), а с учетом инфляции цены на недвижимость скорее снизились.
Первичный рынок – объемы падают, цены растут
Если говорить о вводе жилья, то происходит его стремительное падение.
В 2007 году было сдано 548625 кв.м жилья в многоквартирных домах, и при этом 10% ИЖС. В 2010 году было сдано 293 470 кв.м, это почти в два раза меньше, чем в 2007. Зато подросло ИЖС.
Люди хотят покупать новое хорошее жилье, прибавьте сюда недостаток предложений, и можно делать вывод о том, что цены в новостройках будут расти.
Татьяна Романчева отметила, что сложнее всего сегодня продать квартиры в новостройках с завышенным метражом. Но сейчас на первичном рынке произошло много изменений. Появились проекты, где возводятся квартиры эконом-класса небольшого метража, доступные по цене многим нижегородцами. И в таких проектах на жилье выстраивается очередь. А вот элитного жилья у нас строится очень мало.
Инвестиционно квартиры не привлекательны. И все меньше становится проектов, в которых жилье продается, начиная с ранних стадий строительства, и можно, вложив деньги на этапе котлована, на выходе получить жилье на 20% дороже. Практически перестали работать схемы рассрочки от застройщика.
Главная угроза
По мнению Александра Жилевского, одна из самых главных угроз рынку – налог на недвижимость, о котором так много сейчас говорят. При его разработке рассматриваются европейские аналоги. Но не берется в расчет средняя зарплата жителей европейских стран и средняя зарплата россиян, а ведь, если их сравнить, становится очевидным, что нельзя ориентироваться на западные ставки налога: для нас они слишком велики.
Конкретный пример: возьмем жилье площадью 50 квадратных метров, при средней рыночной стоимости 50 тысяч рублей за квадрат и величине налога 2%. В результате получаем налог 50 тысяч рублей ежегодно. Сумма, неподъемная для большинства.
Александр Жилевский отметил, что если ничего не изменится, большое хорошее жилье останется невостребованным.
По мнению Татьяны Романчевой, рост налогов и тарифов на ЖКУ приведет к дальнейшему расслоению общества. И эти же причины могут побудить людей продавать свое жилье и искать более дешевые варианты для проживания.
Фото: www.photosight.ru
