Кризис резко изменил вектор движения нижегородского рынка строительства жилья, поставив разделительную черту между «до» и «после». На протяжении 8 месяцев 2008 г. интенсивность строительства и стабильный потребительский спрос лишь укрепляли всеобщую уверенность в поступательном развитии отрасли, однако уже осенью рост сменился спадом. Какой тренд будет преобладать в следующем году?
Нижегородский рынок жилья в уходящем году, по сути, уже приближался к высшей точке роста, за которой неминуемо (хотя и не так резко) последовал бы спад, а слабые сигналы будущего насыщения рынка его участники ощущали уже летом. Одновременно с наращиванием темпов строительства стали увеличиваться сроки продажи квартир в новостройках, цены на них росли не так быстро, как на готовое жилье. В ситуации, когда предложение только начинало опережать спрос, ничто не предвещало скорой стагнации, однако финансовые потрясения в банковском секторе, мгновенно затронувшие строительные компании, ускорили переход из одной стадии в другую.
Трудности с кредитованием заставили пересмотреть свои действия как застройщиков, так и покупателей жилья, часть из которых рассчитывали на получение ипотеки. В результате, пережив период неопределенности и усвоив изменившиеся правила игры, стороны оказались в новых условиях. В отличие от прошлых лет конец 2008 г. не стал временем активизации рынка: темпы строительства в Нижнем Новгороде замедлились, спрос сократился, а цены перестали расти.
Рывок не повторится
На протяжении последних 6 лет объемы жилищного строительства в Нижнем Новгороде непрерывно увеличивались и, превысив в 2007 г. все показатели постсоветского периода, достигли рекордного значения в 607 тыс. кв. м (вместо планировавшихся 513 тыс. кв. м). Однако 2008 г. вряд ли сможет продемонстрировать подобное опережение. Согласно планам городской администрации, нижегородские застройщики в этом году должны ввести в эксплуатацию 616 тыс. кв. м жилья, и выполнить эту задачу им будет достаточно сложно.
За 10 месяцев текущего года построено 417 тыс. «квадратов», основная часть которых была сдана во II и III кварталах (126 тыс. кв. м и 192 тыс. кв. м соответственно). Как известно, самая существенная доля вводов всегда приходилась на последний квартал, но именно сейчас она может заметно сократиться. «Финансовый кризис повлиял на целый ряд застройщиков, и те из них, кто намеревался сдать объекты в конце этого года, вероятно, перенесут сроки, - поясняет заместитель директора департамента строительства и инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов. - Строительные организации до недавнего времени выдерживали темпы работы, но на заключительном этапе, при вводе дома в эксплуатацию, им требуется много средств. Из-за сложностей с финансированием процесс затянется на 2-3 месяца, и объект уйдет в следующий год. Анализируя ситуацию, мы понимаем, что пока недобираем примерно 70 тыс. кв. м до запланированного объема».
Процесс затягивается не только на объектах, готовящихся к сдаче. Интенсивность строительства снизилась на большинстве площадок города, находящихся на более ранних стадиях, а на некоторых и вовсе наступило затишье и отсутствуют рабочие. «Пассивы компаний-застройщиков таковы, что существенную долю в них составляют средства дольщиков, - отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. - В условиях сократившегося спроса и уменьшившихся возможностей финансирования компании сегодня не всегда могут поддерживать прежние темпы работ, что непременно приведет к удлинению сроков возведения домов или приостановке проектов».
Куда уходит спрос?
По данным ГК «Триумф», сегодня в Нижнем Новгороде открыты 136 площадок, рассчитанных на строительство примерно 16 тыс. квартир (то есть 1,15 млн кв. м) и демонстрирующих разную степень готовности объектов. «При ровном развитии рынка в свободной продаже находится примерно половина возводимого жилья, но сейчас, когда строительство и продажи ведутся замедленными темпами, можно говорить об увеличении объема предложения до 9 тыс. квартир», - уточняет руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов.
На рынке готового жилья объем предложения вырос еще более значительно - в 2 раза на протяжении октября-ноября (в августе 2008 г. он оценивался в 2 тыс. квартир, а к началу декабря уже в 4,5 тыс. квартир общей площадью 250 тыс. кв. м). Такая динамика, по мнению г-на Чемоданова, говорит о том, что время экспозиции продаваемых объектов резко увеличилось: если раньше вторичное жилье дожидалось своего покупателя в среднем 1-2 месяца, то теперь в ряде случаев оно вообще может не найти нового владельца без снижения цены.
И первичный, и вторичный рынки столкнулись с возрастанием объема отложенного спроса, одной из причин которого является ожидание потенциальными покупателями падения цен. Впрочем, мнение «зачем покупать сейчас, если можно подождать и приобрести дешевле» распространено среди нижегородцев, так же как и намерение вести себя осторожно. В первую очередь это касается рынка новостроек. «На нем сложилась неоднозначная ситуация, - комментирует руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина. - Во-первых, наблюдается дефицит доверия к некоторым организациям-застройщикам, что приводит к перераспределению клиентов в пользу более надежных партнеров. Во-вторых, можно предположить снижение спроса по квартирам, которые находятся в стадии готовности менее 75%, поскольку существует повышенный риск незавершения строительства. В-третьих, психологический фактор осознания финансового кризиса заставляет потенциальных потребителей пересматривать свои потребности в улучшении жилищных условий - откладывать решение вопроса на будущее или искать другие варианты покупки вплоть до вторичного жилья».
Потребительский спрос пока еще не переместился из сегмента строящегося в сегмент готового жилья (продажи везде идут вяло), зато в ближайшей перспективе эксперты не исключают такой возможности. «Рынок новостроек начинает возвращаться к ситуации 3-летней давности, когда долевое участие в строительстве воспринималось покупателями как довольно рискованное вложение денег, - говорит Алексей Чемоданов. - Сейчас они тоже не могут быть уверены в том, что дом сдадут в срок, а застройщик не обанкротится. Поэтому при оживлении рынка более предпочтительным окажется вторичный сегмент». Прежде всего, покупатели могут обратить внимание на наиболее комфортное и ликвидное жилье - недавние новостройки (хотя квартиры в них и продаются без ремонта), которые уже сданы в эксплуатацию.
Встать на разной высоте
Увеличение отложенного спроса частично вызвано еще и тем, что банки свернули ряд ипотечных программ и ужесточили условия по выдаче этих займов. «Практически все кредитно-финансовые организации перестали кредитовать покупку строящегося жилья, что отразилось на объемах продаж застройщиков, - отмечает директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Между тем, около 40% квартир в нижегородских новостройках покупалось с привлечением ипотеки, а для жилья эконом-класса этот процент был еще выше».
Несмотря на то что еще в августе 2008 г. доля ипотечных покупок составляла около 20% от общего объема сделок на рынке жилой недвижимости, к настоящему моменту этот показатель, так же как и многие другие, снизился. По данным г-жи Дувакиной, в секторе первичного жилья доля ипотечных сделок сократилась до 2%, а во вторичном сегменте она не превышает 10-12%. «Объем кредитов, выданных в октябре-ноябре, уменьшился примерно в 2 раза, а количество заявок, поданных в этот период, сократилось почти втрое по сравнению с предыдущими месяцами, - продолжает она. -
Сейчас основной объем выдачи идет по заявкам августа-сентября, но часть клиентов, получивших одобрение, так и не совершили сделку, испугавшись нестабильной экономической ситуации».
В результате резкого сокращения ипотечного кредитования и снижения спроса цены на квартиры остановились в росте. По информации Городского ипотечного банка, за октябрь 2008 г. строящееся жилье снизило свою стоимость менее чем на 0,3% (более подверженным корректировке оказался сегмент квартир бизнес-класса), а цены на готовое жилье увеличились на 0,2%. Правда, в зависимости от месторасположения и типа вторичных квартир происходили разнонаправленные движения. Высоколиквидное жилье (1-, 2-комнатные квартиры), особенно в престижных районах с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, продолжало дорожать (на 2-3% за октябрь), а менее востребованное в ожидании своего покупателя незначительно теряло в стоимости (менее 1%).
Впрочем, отличительной чертой рынка жилья стало то, что с начала 2008 г. квадратный метр дорожал в двух сегментах разными темпами. Эксперты «Деловой недели» расходятся в оценках величины роста средней стоимости «квадрата» (по разным данным, на вторичном рынке он составил от 23% до 40%, на первичном - от 5% до 10%). Однако все подтверждают новый тренд - стоимость готового жилья увеличивалась быстрее, чем строящегося. «Вторичный рынок сейчас находится на более высоком ценовом уровне, что как раз и отражает отношение к нему покупателей, - утверждает Алексей Чемоданов. - Средняя цена строящегося жилья по городу составляет 56 тыс. руб. за кв. м, а готового - 61 тыс. руб. за кв. м».
Поддержать, чтобы достроить
В каком же положении находятся участники рынка, и что будет происходить с ними и их проектами? В настоящий момент в Нижнем Новгороде работает более 80 застройщиков, в том числе около 30 крупных игроков, и благополучных компаний среди них немало. По словам Артема Каразанова, значительная часть организаций хоть и столкнулась с финансовыми проблемами, но резко не снизила темпов строительства. В то же время бизнес отдельных застройщиков достиг предбанкротного состояния - одна компания не получила кредита и затянула сроки работ на несколько месяцев, деятельность другой финансировалась единственным инвестором, который, оценив перспективы рынка, отстранился от дальнейшей реализации незавершенного проекта и т.д.
В наиболее выигрышном положении оказались те застройщики, которые смогли предоставить банку ликвидный залог и имели хотя бы наполовину достроенные объекты. «Сейчас понятно, что дома, находящиеся на стадии завершения работ, будут введены в эксплуатацию, а недавно начатые проекты, вероятно, придется приостановить или заморозить, - отмечает Татьяна Романчева. - При комплексной застройке I очередь также будет сдана в эксплуатацию, но начала или продолжения работ II очереди, думаю, в ближайшие месяцы не последует. Реализация заявленных проектов, требующих расселения и еще не выставленных в продажу, наверняка отложится примерно на 2 года». Кстати, стройки, которые в недавние времена кредитовались как проекты (на самой ранней стадии инвестиционного цикла), в Нижнем Новгороде занимают около трети всех площадок.
Уверенность экспертов и самих застройщиков в том, что объекты со степенью готовности 50% и выше не превратятся в долгострои, подкрепляется и заявлениями представителей власти о намерениях помочь строительным компаниям в трудные времена. Один из способов поддержки - выкуп квартир - уже начал действовать, но ни один застройщик пока им не воспользовался. «Городская администрация проводила аукцион по покупке готовых квартир по цене 36-40 тыс. руб. за кв. м, а сейчас готовит такой же аукцион по покупке строящихся квартир, - рассказывает Артем Каразанов. -
Подобный механизм начнет действовать и на федеральном уровне, когда выкуп будет осуществляться государством через Фонд развития ЖКХ. Но данная помощь - это не поддержка предбанкротного предприятия, сделка заключается на условиях обязательного завершения строительства. Таким образом, государство или муниципалитет приобретают квартиры (судя по заявленной цене, в заречной части города), чтобы направить их на расселение ветхого фонда, домов на подходах к метромосту, а также чтобы косвенно оказать финансовую поддержку застройщику».
Другие меры пока находятся на стадии обсуждения. В частности, рассматривается вопрос о продлении договоров аренды земли на срок до 9-12 месяцев без выплаты «штрафной» пятикратной ставки (подобная практика уже существует в Санкт-Петербурге), возможность предоставления госгарантий по кредитам. Также предполагается более активное содействие при подключении сдаточных объектов к энергомощностям и развитие социальной ипотеки, при которой область и муниципалитет будут компенсировать заемщику часть процентной ставки.
Одним сложности, другим - возможности
Трудные времена, наступившие для застройщиков, как ни странно, оборачиваются новыми возможностями для покупателей. Именно они становятся главными фигурами на рынке жилья. «Сейчас для потенциальных покупателей наступил благоприятный момент, который продлится всего несколько месяцев, - подчеркивает Елена Соловьева. - Редкая ситуация создана тем, что большинство нижегородцев пока боятся принимать решения, а в условиях избыточного предложения застройщики готовы работать с каждым клиентом индивидуально, обсуждая конкретные схемы финансирования».
Конечно, строительные компании, ведущие продажи, предпочитают официально не снижать цен, но реальная стоимость квартиры после обсуждения сделки застройщиком и покупателем может оказаться меньше заявленной. «Продавец все охотнее идет на уступки, которые достигают 5-10% от первоначальной цены, - подтверждает Алексей Чемоданов. - Чтобы стимулировать спрос в условиях приостановившейся ипотеки, застройщики, например, предоставляют значительные скидки при 100-процентной оплате, дают возможность рассрочки платежа, дарят подарки. Если раньше подобным образом действовали единицы, то сейчас это массовое явление».
Единственным, но самым опасным подводным камнем для покупателей остается риск вложить деньги в долгострой. Ведь в этот период непременно начнут появляться сказочные предложения, от которых неискушенному потребителю будет трудно отказаться, но его средства могут пойти не на строительство дома, а на погашение кредитов, ранее взятых компанией-застройщиком.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, эксперты рекомендуют следующее. Во-первых, заключать с застройщиком только договор долевого участия и с осторожностью относиться к другим схемам финансирования (например, вексельным, при которых гражданин превращается в частного вкладчика и не защищен ФЗ № 214). Во-вторых, обращать внимание на пункт в проектной декларации застройщика, где указывается его кредиторская задолженность (из этого станет понятно, за счет каких средств и в каком объеме финансируется проект). В-третьих, лично приезжать на стройку в рабочий день и оценивать, насколько интенсивно ведутся работы.
За спадом придет дефицит
Благоприятный период для покупателей, по мнению экспертов, завершится во второй половине 2009 г., а в 2010 г. нижегородский рынок опять вернется к ситуации дефицита и роста цен. «Прежние темпы роста, когда строители ежегодно сдавали все больше и больше жилья, в 2009 г. сохранить не удастся, - считает г-н Чемоданов. - Возможно, в следующем году объем ввода выйдет на уровень 2008 г., но в 2010 г. он резко снизится». Дело в том, что застройщики одновременно с активизацией ввода объектов, находящихся в высокой степени готовности, отдаляют освоение следующих площадок. Никто не торопится «зарываться в землю», предпочитая готовить проекты, получать технические условия, но не начинать реальные работы, требующие больших инвестиций.
Более того, в существующих экономических условиях никто из участников рынка не способен с полной уверенностью сказать, какие строительные объекты будут сданы в 2009 г., а какие могут приостановиться. Согласно данным городской администрации на конец ноября 2008 г., в следующем году предполагается ввести более 80 многоквартирных домов (в их числе объекты таких компаний, как ЗАО «Жилстройресурс», ОАО «Нижегородкапстрой», СК «Абрис», ООО «Старт-Строй», ООО «Жилстрой-НН», ООО «Автобан», ИСК «Сокольники», «ДСК № 2» и др.). Однако минувшей осенью планы уже уточнялись в сторону сокращения.
Прогнозы сходятся только в одном - преобладающим будет тренд спада. Квартир в домах, которые сегодня построены более чем наполовину, хватит, чтобы удовлетворять спрос в течение полугода-года, а потом объем предложения станет сокращаться. Однако к этому моменту, по мнению Елены Соловьевой, покупательская способность начнет восстанавливаться, на что повлияет и возвращение ипотеки - в первую очередь через систему АИЖК. Отложенный спрос вернется на рынок, и в условиях усиливающегося недостатка предложения немного упавшие цены на жилье снова устремятся вверх.
Фото: news.weiqi.ru
