Еще недавно строительство было локомотивом российской экономики, драйвером и точкой роста. Как развивается строительство в регионе сейчас, какие тенденции и процессы там происходят и чего ждать в будущем? Об этом мы поговорили с экспертом - председателем правления объединения работодателей «Союз нижегородских строителей» Анатолием Секотовым.
Кредит-кредит
Одна из главных проблем отрасли – кредиты. Возможности перекредитования на западе резко сокращены, нынешние же партнеры вроде Китая выдавать кредиты охапками не спешат.
- Пока нет таких дешевых кредитов как раньше, - объяснил председатель правления объединения работодателей «Союз нижегородских строителей» Анатолий Секотов. - Еще не так давно зарубежные банки давали кредиты под 3-4 %, а у нас здесь из них растили 15-20 %, и банкиры, и застройщики, и это было золотое время. Сейчас такого нет. ЦБ, как известно, нашим банкам дает кредиты только под большие проценты.
Особенно это коснулось долевого строительства.
- Есть серьезная проблема, с которой столкнулась отрасль – недоверие к застройщикам с точки зрения долевого строительства, - объяснил Секотов. - Кризис подошел, темпы строительства уменьшились, и есть риск, что появятся недостроенные дома.
Еще один фактор, который, по мнению эксперта ухудшает дела, – инфляционное увеличение цены готового жилья. Застройщики пытаются оставить для подрядной организации те цены, которые были. Таким образом, в подрядной организации, которая и производит физически само строительство, зарплата не повышается, а если учесть инфляцию, то относительно снижается.
- Оптимизация хороша для чиновников, - считает Секотов. - На стройке если рабочий кладет 10 кирпичей, то 10 рабочих будут класть 100, здесь ничего не оптимизируется. Можно заставить одного рабочего класть 100 кирпичей, но выигрыша не будет. Удлинение времени строительства съест больше, чем сэкономят на одном каменщике.
Подгонять же рабочих, заставлять их за то же время выполнять двойную и тройную работу – не выход, снижается качество и безопасность строительства. А кормить людей в надежде на будущее – убыточно.
Проблемы с управлением?
- Сейчас внесен организационный сумбур в технологию строительства, - считает Анатолий Секотов. – Сейчас чиновники зачастую сидят и ждут приказа. А работа по строительству должна вестись планомерно. Например, снесли группу старых домов, нужно строить новые, нужна канализация, электрические мощности. Это работа, которая должна выполняться перспективно. Если мыслится застройка какого-либо микрорайона, то, расположись он в центре города, нужна ресурсная часть – канализация, водоотведение, теплосети и так далее. А если микрорайон будет на окраине, там, помимо всего прочего, должна быть подготовлена и инфраструктурная часть – школы, детские сады, дороги. Все это сейчас, мягко говоря, не развивается, работают на старом ресурсе.
- Ожидается, что в этом году невыполнение плана строительства будет на уровне 15-20 % от общего объема вновь вводимых площадей, - отметил Анатолий Секотов. - На следующий же год прогноз еще более неутешителен - если чрезвычайных мер не будет принято, то показатель несданных площадей увеличится в два раза. Поэтому единственное, что можно посоветовать нижегородцам сегодня – покупайте все, что стоит дешевле 50 тысяч за квадратный метр. Завтра таких цен может и не быть.
Застройщик не в убытке
По мнению эксперта, если ситуация не изменится сократится как количество строителей, так и количество застройщиков. А если строить будет некому и не на что, цены на жилье на первичном рынке неизбежно поползут вверх.
И неважно, крупная компания или мелкая. Рынок монополизирован застройщиками, но не подрядчиками. Чаще всего реально занимаются строительством небольшие фирмы.
Кризис касается и крупных компаний, и малых, причем крупных – в большей степени, пропорционально вложенным деньгам. Маленькие могут сделать технический перерыв – распустить работников в отпуск, большая компания, построив три четверти дома, остановиться не может - это сразу вызовет катастрофические убытки.
- На сегодняшний день в регионе сто тысяч рабочих, занятых в строительстве, и недовыполнение плана будет означать недополучение денег реальными работниками. Застройщик – это 10-15 человек, работающих на «раздаче», координирующих действия строительных фирм. На объекте же может работать и 500, и 1000 человек, все они нанимаются непосредственной фирмой-исполнителем. У застройщика зачастую нет рабочих, нет и обязательств перед ними. Риски заказчика строительства и подрядчиков несоизмеримы.
- Если сегодня спад – завтра он будет вдвойне. В строительстве задействовано много приезжих рабочих, сегодня здесь нет работы, и они уедут. И когда появится новый объем работы, квалифицированных кадров будет не хватать. Инерция насыщения рабочими кадрами отстает от сроков самой стройки.
Цены-вверх?
- Тенденции к понижению цен на жилье нет, - считает Секотов. – Бывает, что у застройщика ситуация складывается неблагоприятно. Например, по кредитам нужно платить, чтобы быстро расплатиться, он вынужден снизить цену. Но в перспективе никаких причин для широкомасштабного снижения цены на квадратный метр не просматривается.
Сейчас на рынке, как известно, время торга – продавцы выставляют одну цену, а потом торгуются с покупателями. Иногда скидки по квартирам могут доходить до 300 тысяч рублей.
- Такое положение не является устойчивой тенденции развития рынка, - объясняет Секотов. – Все магазины скидками обвешены, а толку? Можно ведь выставить на продажу жилье и по 80 тысяч за квадратный метр, а потом сделать скидку 300 тысяч рублей на весь объект, что составит всего несколько процентов от итоговой стоимости жилья.
По словам Секотова, удешевлению жилья неоткуда взяться, кроме как из сокращения строительства и распродажи уже готовых имеющихся в наличии квадратных метров по бросовым ценам. Ведь цена самого строительства по новостройкам только увеличивается изо дня в день.
- Бензин дорожает? Значит, подорожают и перевозки материалов автотранспортом. Да и сами материалы не дешевеют.
Кто виноват?
Почему же за границей, например, в Европе ничего подобного не происходит?
- Люди в Европе довольны, если у них прибыль 10-20 %, - считает Секотов. - У нас же аппетиты намного больше. Мы все видим: у одного стоимость квадратного метра 80 тысяч, у другого 60, у третьего 40. А себестоимость метра примерно одинакова у всех троих. С учетом инфляции на сегодняшний день себестоимость «квадрата» в Нижнем, примерно 40-45 тысяч. Вот и считайте.
Кроме того, есть исконные традиции ведения бизнеса в России.
- На западе если товар не берут, то цену сильно снижают, чтобы хоть немного заработать. У нас цену повышают, чтобы заработать, видимо, ноль? На распродаже за рубежом давятся до смерти, потому что скидки баснословны. А у нас распродажа делается так - за неделю до нее повышаются цены, а затем с началом распродажи снижаются до прежних. От такого подхода ни на одного покупателя больше не становится.
Традиция или нет, а кризис будет развиваться. И даже если ситуация резко улучшится, кризисную инерцию никто не отменял.
- Даже если завтра будут лучшие условия, человеку нужно время, чтобы, что называется «влезть» в строительство. Нужно собирать документы, ждать, пока подготовят участок, выкупать его, и т.д. Так что даже если возвращение к благоприятным тенденциям начнется, то из кризиса отрасль выйдет через пару-тройку лет.
