То, о чем эксперты предупреждали уже года два, начинает сбываться. Когда новое жилье вводится в строй гомеопатическими дозами, спрос рано или поздно заставит подняться цены вверх. Пока тенденция приглушается вводом в строй жилья эконом-класса, квартир меньшей площади и с усеченными удобствами, причем не в центральной части города, а в Заречье.
Похоже, эта тенденция заканчивается. По крайней мере, некоторые участники рынка недвижимости утверждают, что с нового года цены на новостройки могут подрасти. Причина – традиционное подорожание энергоносителей скажется на стоимости стройматериалов, а это, в свою очередь, приведет к повышению стоимости жилья.
Впрочем, аналитики не столь пессимистичны. По их данным, можно говорить о стабилизации цен на рынке. Во-первых, кризис научил застройщиков учитывать финансовые возможности будущих покупателей жилья, а, во-вторых, есть надежда, что в 2012-м году будет заложено больше домов, чем в 2011-м.
Застройщик не заинтересован в удорожании жилья
Татьяна Романчева, директор Нижегородского Центра научной экспертизы:
- В 3 квартале 2011 года в Нижнем Новгороде зарегистрировано около 66 новостроек (в расчет взяты единичные жилые дома и жилые комплексы). Почти треть из них находятся в Нижегородском районе. Остальные, в порядке убывания, в Советском, Приокском, Московском, Автозаводском и Канавинском. Наименьшее число новостроек зафиксировано в Сормовском и Ленинском районах.
Наибольшее количество возводимых домов - 56% - относится к эконом-классу. У проектов такого жилья, которые выходят на рынок, есть общие тенденции: привлечение различных схем ипотечного кредитования, сдача дома с отделкой. На квартиры, сразу готовые к проживанию, сейчас даже выстраивается очередь. То есть, спрос на новое жилье есть, более того, наблюдается его дефицит. Вопрос в том, насколько точно выполнена концепция ЖК и насколько она по цене соответствует платежеспособному спросу или какие могут быть использованы программы кредитования.
Для жилья эконом-класса есть еще один важный параметр – площадь самих квартир. Человеку неинтересно, сколько стоит квадратный метр, ему интересно, во сколько обойдется вся покупка. А дальше рассматривает, что входит в эту сумму: устраивает ли место, есть ли ипотека, отделка и т.д.
Наряду с известными в городе застройщиками появляются новые. Оживилась Волго-Вятская строительная компания (ВВСК), продолжив проекты на Б.Печерской–Сенной и на Тверской–Славянской. Строительная компания «Ойкумена» заявила о строительстве 8-ми монолитных домов в ЖК «Гагаринские высоты» на пр. Гагарина и жилого комплекса на ул. Горького.
Цена квадратного метра зависит от типа жилья, месторасположения дома, стадии строительства и количества комнат.
В элитном жилье стоимость квадратного метра колеблется в пределах 85-110 тысяч руб. (в среднем по городу по итогам 3 квартала – 91360 руб.).
В жилье премиум-класса (верхний сегмент бизнес-класса) – 70-90 тысяч руб. за кв.м. (в среднем по городу – 81920 руб.).
В жилье бизнес-класса - 50-65 тысяч руб. за кв.м (в среднем по городу – 53400 руб.).
В жилье эконом-класса - 36-50 тысяч руб. за кв.м (в среднем по городу по итогам 3 квартала – 43 тысячи руб.). Наиболее высокая стоимость квадратного метра в домах эконом-класса наблюдается в Советском районе.
Если посмотреть на цены с другой точки зрения , например, для жилья эконом-класса,– в зависимости от числа комнат, то картина будет несколько иной.
В 1-комнатных квартирах квадратный метр стоит от 38200 до 51500 руб. Это объясняется высоким спросом на подобные квартиры.
В 2-комнатных - от 38000 до 49000 руб.
В 3-комнатных - от 36600 до 48000 руб.
По-разному складывается ситуация с ценами в районах города. В Сормове, например, минимальная цена зафиксирована в проекте ЖБС №5 на ул. Культуры – 41700 руб. за кв.м. Максимальная цена – 44300 руб. за кв.м. - у ООО «Ореол» на ул.Коминтерна.
В историческом центре города минимальная цена – 60000 руб. за кв.м – замечена на Варварке, максимальная - на ул. Нижегородской – 115000 руб. за кв.м.
В Советском районе минимальная цена – 38000 руб. за кв.м - в «Серебряных ключах», максимальная – 65000 руб. за кв.м - на Генкиной-Полтавской.
В Приокском районе минимальная цена – 35000 руб. за кв.м в Щербинках у ООО «Бизнестрой», максимальная – 49000 руб. за кв.м на пр. Гаргарина.
Разница в цене в данных случаях зависит не только от качества дома, но и от стадии строительства. Однако различия в цене дома «на стадии котлована» и дома, готового к сдаче, не так велики, как до кризиса. Причина в том, что появился ряд ипотечных программ, кредитующих на начальной стадии строительства.
Если говорить о ближайшей перспективе, то период, когда строили одиночные дома, завершается, сейчас закладываются в основном жилые комплексы.
Думаю, большого повышения цен на недвижимость первичного рынка не будет. Да, инфляция и неудовлетворенный спрос сказываются на ценах. Однако, по моему мнению, в эконом-классе удорожании окажется самым незначительным. Сейчас каждый застройщик понимает, что есть рыночная цена, за которую перешагнуть нельзя, иначе люди квартиры покупать не будут. А потому серьезно изучает рынок, учитывает финансовые возможности потребителей, думает о сокращении сроков строительства и о том, какие материалы, технологии позволят быстро и с наименьшими затратами его завершить.
«Квартиры вновь становятся объектом инвестиций»
Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные Действия»:
- Прежде всего, отметим позитивные изменения на нижегородском рынке нового жилья. Осенью возобновились работы на ряде домов, где строительство было приостановлено. Застройщики видимо решили свои финансовые проблемы, и пустующие площадки ожили. Хочется верить, что таких объектов будет все больше.
Теперь о новой застройке. Хорошую динамику демонстрируют региональные лидеры жилищного строительства. Компания «Жилстрой-НН» начала готовить территорию под реализацию масштабного проекта «Микрорайон Бурнаковский». Группа компаний «Кварц» «стартовала» на жилом комплексе «Заречный» в Ленинском районе – опубликована проектная декларация, и открыты продажи в первой очереди. Также начались продажи в 166-квартирном доме, который возводит в Канавинском районе компания «Квартстрой-НН».
Но, несмотря на положительные сдвиги, ситуацию в сегменте многоквартирного жилья в нашем городе нельзя назвать благополучной. Даже с учетом возведения новых крупных объектов и расконсервации приостановленных, объемы строительства невелики. Так, по данным департамента строительства администрации Нижнего Новгорода, по итогам 9 месяцев 2011 года было введено 188,8 тыс. кв.м. жилья в многоквартирных домах (на 1% больше относительно аналогичного периода 2010 года). Напомним, что в 2010 году в столице региона было сдано в эксплуатацию 303,5 тыс. кв.м. многоквартирного жилья. Для сравнения, в относительно благополучном с точки зрения объемов строительства 2007 году данный показатель составлял почти 500 тыс. кв.м.
Вместе с тем, платежеспособный спрос на жилье ощутимо растет. По оценкам экспертов АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), объем ипотеки по итогам 2011 года вернется на докризисный уровень. Восстановились реальные доходы населения. Квартиры вновь становятся объектом инвестиций. При арендной плате в 12 тыс. руб. в месяц условная доходность «бюджетной» однокомнатной квартиры, которая продается за 1,3 млн. руб. с отделкой, составляет 11% годовых, что превосходит текущий уровень инфляции. Кроме того, на фоне колебания валютных курсов, стоимости акций, драгоценных металлов и других инвестиционных инструментов недвижимость ведет себя стабильно и предсказуемо, что привлекает к ней внимание консервативных вкладчиков.
Понятно, что при снижающемся предложении и растущем платежеспособном спросе цены на жилье будут увеличиваться, что и наблюдается на местном рынке. Темпы пока невелики (меньше процента в месяц), но в 4-м квартале возможно ускорение, которое традиционно бывает в конце года. Если говорить о 2012 годе, действие всех перечисленных факторов лишь усилится, поэтому нижегородский первичный рынок должен преодолеть символическую отметку 50 тысяч рублей за кв. м.
«Уменьшаются риски, связанные со строительством»
А вот что говорят застройщики и риэлторы?
Владимир Нечаев, заместитель директора ООО «Меркурий-НВ»:
- Цена на жилье в каждом конкретном случае зависит от многих объективных показателей. Одним из важнейших является степень готовности дома. Данный показатель определяет, в первую очередь, скорейшую возможность получения достроенной квартиры покупателем. Таким образом, цены на квартиры в ближайшее время если и не будут расти, то уж точно останутся на прежнем уровне, и то только при условии отсутствия спроса на них. Кроме того, на стоимости жилья могут сказаться объективные экономические показатели, такие как рост цен на энергоносители, например, которые в свою очередь непосредственно влияют на стоимость строительных материалов.
Сергей Жаров, генеральный директор агентства недвижимости «ЖСВ»:
- На мой взгляд, на первичном рынке постепенно продолжает увеличиваться покупательский спрос на квартиры в новых строящихся домах. Этому способствует укрепление ипотечного рынка. Все больше банков стараются предложить наиболее выгодные условия ипотечного кредитования. Имеет место и сезонное повышение спроса, а также опасения покупателей, связанные с ожидаемым дефицитом нового жилья в привлекательных местах города Нижнего Новгорода. Необходимо отметить, что стоимость одного квадратного метра строящегося жилья ниже стоимости одного квадратного метра жилья на вторичном рынке. При этом количество недобросовестных застройщиков снижается, уменьшаются риски, связанные со строительством. Что касается прогнозов на будущее, то, вероятнее всего, цены на первичном рынке жилья продолжат расти.
Нина Лунькова, начальник отдела продаж ПП «Этап»:
- На сегодняшний день цена квадратного метра новостройки в Кстово колеблется в пределах от 32000 до 34600 рублей. 1-комнатная квартира площадью 38 кв.м стоит около 1400 тыс. руб. По нашим наблюдениям, рынок насыщен предложениями вторичного рынка, и многие люди хотят купить новое жилье.
Если говорить о перспективах, то в ближайшем будущем, думаю, цены будут только расти. Как обычно, после нового года вырастет стоимость энергоносителей и стройматериалов, что обязательно скажется на ценах новостроек.
Екатерина Солдатова, исполнительный директор ООО «Автобан»:
- Финансовые рынки нестабильны, причем не только в России. Это побуждает людей вкладывать деньги в недвижимость. Новостройки – самое выгодное вложение. Сейчас мы продаем квартиры и коммерческие площади в жилом комплексе «Зенит» по абсолютно адекватным ценам. И в ближайшее время повышать их не планируем. Думаю, что цены на новостройки будут относительно стабильны, пока страна окончательно не выйдет из кризиса.
Степан Айвазьян, главный инженер ООО «ПРИЗ-НН»:
- Во время кризиса рынок первичной недвижимости находился в застое, строилось очень мало, не хватало финансирования, но было желание возводить все новые и новые здания, жилые дома, коммерческую недвижимость. На наш взгляд на сегодняшний день ситуация на рынке начинает стабилизироваться, стройки «оживают», и это радует. Что же касается цен на первичную недвижимость, то они могут расти, а могут и оставаться на прежнем уровне, все будет зависеть от ситуации в стране.
Фото: www.liveinternet.ru
