Нижегородский рынок офисной недвижимости в 2008 г. еще не в полной мере ощутил влияние кризиса, он оказался лишь одной из причин начавшихся изменений. Наступивший год может скорректировать устоявшуюся расстановку сил: как считают эксперты, борьба за качественных арендаторов только начинается, а ожидаемый передел офисной собственности приведет к появлению новых участников рынка.
На первый взгляд, ушедший год оказался очень неплохим для местного офисного рынка - значительный его период прошел под знаком роста. Главные индикаторы развития вселяли в предпринимателей оптимизм. Заполняемость бизнес-центров превышала 90-95% (некоторые были заселены на 100%), стоимость и аренды, и продажи росла (увеличившись за год, по данным ГК «Триумф», в среднем на 16% и 25% соответственно), популярностью у арендаторов пользовались даже помещения невысокого качества - все говорило о том, что спрос на офисные площади превышал предложение.
Ухудшение общей экономической ситуации заставило и этот довольно инертный рынок сменить направление развития, однако он стал, пожалуй, одним из немногих секторов нижегородской экономики, которым не пришлось резко перейти от бурного роста к стагнации. Возможно, поэтому влияние кризиса пока не проявилось здесь в полную силу, хотя офисный рынок уже получает сигналы, свидетельствующие о начавшемся спаде.
Почему клиенты медлят?
Первым сигналом является увеличение объема предложения, которое теперь преобладает над спросом. На изменении рыночной ситуации, с одной стороны, отразился запуск в сентябре 2008 г. двух крупных офисных объектов - «Лобачевский Plaza» и «Бугров бизнес парк» (практика прошлых лет показала, что после ввода даже одного бизнес-центра рынок замирает на несколько месяцев, осваивая новые объемы). Кроме того, офисный фонд на протяжении года активно пополнялся за счет помещений на первых этажах жилых зданий. С другой стороны, в кризисных условиях заметно изменилось поведение потенциальных арендаторов и покупателей, отложивших принятие окончательного решения на первые месяцы 2009 г.
«На рынке офисной недвижимости в конце 2008 г. отмечалось резкое уменьшение количества совершаемых сделок, а объем предложения увеличивался прежде всего из-за возрастания времени экспозиции объектов, - подтверждает руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Если раньше офисы сдавались в аренду в среднем в течение одного месяца, а продавались - в течение двух, то сейчас эти сроки существенно увеличились, а в некоторых случаях ушли в бесконечность».
Потенциальные покупатели и арендаторы не спешили заключать сделки, ожидая снижения цен, в то время как другие бизнесмены уменьшали затраты своих компаний в том числе и за счет сокращения арендуемых площадей, а некоторые закрывали региональные филиалы столичных холдингов. Правда, объем высвобождаемых площадей оказался не столь существенным, чтобы серьезно снизить показатели заселенности - арендаторы уплотнялись в среднем на 30-50 кв. м, взятые ранее «про запас», для будущего развития, что в ряде случаев увеличивало количество вакантных площадей в бизнес-центрах до 5%. В итоге совокупность факторов привела к тому, что к концу прошлого года предложение, по данным г-на Чемоданова, выросло в 1,5 раза по сравнению с началом 2008 г.
Однако не все участники рынка подтверждают данную тенденцию: генеральный директор ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин убежден, что спрос (особенно на качественные помещения) по-прежнему превышает предложение. «Мы можем судить об этом хотя бы по тому, что управляющая компания бизнес-центра «Столица Нижний» регулярно получает заявки от потенциальных арендаторов, а заполняемость объекта составляет 98%», - отмечает он.
Другие бизнес-центры теперь не могут похвастаться внушительными листами ожидания: количество потенциальных клиентов - это основная «болевая точка», которую обнажил экономический кризис. Большинство действующих объектов (прежде всего классов А и В) сохраняют высокую заполняемость на уровне 95%, а недавно введенные в эксплуатацию здания постепенно приближаются к этому показателю (благодаря тому что формирование основного пула арендаторов здесь завершилось в докризисный период). Однако желающие арендовать помещение в бизнес-центрах в очереди уже не выстраиваются.
«В конце 2007 г. был настоящий бум на офисные площади, у нас насчитывалось 50-70 потенциальных арендаторов, которые могли заполнить все здание, - сравнивает коммерческий директор УК «Ваш офис» (БЦ «Орбита») Сергей Каратаев. - В конце 2008 г. ситуация в корне отличалась от того, что было раньше. Мы отремонтировали дополнительные площади, а новые арендаторы на них не приходят, несмотря на то что до последнего момента существовал лист ожидания. Потенциальные клиенты звонят, узнают стоимость, смотрят помещение, но никаких действий не предпринимают, откладывая их до февраля-марта 2009 г.» Кстати, выжидательная позиция «без пяти минут арендаторов» уже сыграла с некоторыми из них злую шутку. Так, одна компания не смогла сохранить основной костяк коллектива (сотрудники были временно отправлены работать удаленно, хотя специфика бизнеса этого не предполагала) и в результате перестала справляться с обслуживанием своих клиентов.
И конкуренция, и кризис
Рост объема предложения во многом обусловлен тем, что заречная часть Нижнего Новгорода по размерам офисного фонда постепенно начинает догонять нагорную. По информации Алексея Чемоданова, «заречный» фонд в настоящее время составляет 45% в общем объеме предложения по городу, а лидирующие позиции здесь принадлежат Канавинскому и Автозаводскому районам (30% и 25% от общего предложения в заречной части соответственно). «Тенденция такова, что «за рекой» объем офисных площадей растет не только за счет встроенных помещений, как это было раньше, но и за счет появления специализированных зданий, - отмечает г-н Чемоданов. - Под офисные центры реконструируется производственная недвижимость, а также ведется строительство новых зданий, что раньше не было характерно для нижней части города». В последнюю группу, в частности, входят бизнес-центры «На Стрелке», «Эсквайр» (возводится в районе Московского вокзала) и офисное здание, строящееся в комплексе с ТЦ на Комсомольской площади.
Строительство офисных зданий не прекращается и в верхней части города. Близятся к завершению работы в БЦ «Пентхаус Палас» (на пересечении улиц Белинского и Горького), «Парус» (на ул. Тимирязева), центра в переулке Блохиной, БЦ Svoboda, который планируется открыть в I кв. 2009 г.
Значимым участником рынка, по мнению экспертов, становится «Центр международной торговли Нижний Новгород» (на пересечении улиц Ковалихинская и Варварская), первая очередь которого будет введена во II кв. 2009 г. (общая площадь первой очереди составит 17,8 тыс. кв. м, арендуемая 11,6 тыс. кв. м, а двухуровневая подземная автостоянка на более чем 100 машиномест дополнится обширной гостевой парковкой). «Бизнес-центр создавался как площадка для бизнес-сообщества, способствующая развитию деловых контактов и внешней торговли, - рассказывает Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (компания осуществляет брокеридж). - У нас будут представлены как крупные международные и федеральные компании, так и известные локальные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке».
Другая причина увеличения предложения - выход на рынок большого количества объектов с невысокой ликвидностью. «Раньше собственники офисных помещений зачастую не задавались вопросом эффективности использования своей недвижимости и полагали, что простаивающие помещения не очень затратны, - поясняет представитель ГК «Триумф». - В кризисных условиях они начинают избавляться от неиспользуемых объектов, желая поправить за счет этого финансовое положение. Но если в благоприятные времена подобные площади не были востребованы, то сейчас, будучи выставленными на продажу, они очень долго экспонируются. И как только появляется интерес со стороны покупателя, реальная стоимость объекта становится несравнимо ниже, чем цена предложения».
Избыток предложения уже привел к усилению конкуренции на офисном рынке - эту тенденцию подтверждает большинство собеседников «Деловой недели». «Конкуренция действительно сильная, к тому же ситуация на рынке недвижимости в связи с кризисом ухудшилась, - комментирует директор ЗАО «Центр деловых коммуникаций» (БЦ на ул. Родионова, «Бугров бизнес парк») Аркадий Коткис. - Поэтому каждой компании-арендодателю необходимо развивать свои конкурентные преимущества».
«Битвы за качественного арендатора только начинаются, - считает руководитель Нижегородского представительства компании SMT Developments Олег Груздев. - Конкуренция будет повышаться, и для арендаторов это является безусловным плюсом - расширятся возможности для более гибкого диалога с собственниками офисных площадей или УК бизнес-центров. Качественным помещениям, стоимость которых соответствует их классности, выстоять будет проще, в то время как встроенные помещения и «неформатные» площади с невнятным управлением могут испытать большие сложности с поиском клиентов».
Как же в этих условиях привлекать и сохранять арендаторов, за счет чего выдерживать «двойной удар» - конкурентов и кризиса? Участники рынка используют разные рецепты. Олег Сорокин считает единственным способом привлечения клиентов работу над повышением качества услуг бизнес-центра и стремление «быть лучшим в своей категории». Елена Стрюкова видит преимущества в бренде (ЦМТ - признанный символ международной торговли), уровне комфорта и эксклюзивности здания. Сергей Каратаев в качестве меры называет укрепление лояльности арендаторов с помощью дополнительных услуг, предоставляемых без увеличения арендной ставки. Аркадий Коткис говорит о сокращении издержек и добавляет: «Нам в этом смысле повезло больше. Мы вывели на рынок здание («Бугров бизнес парк». - Ред.) с абсолютно новыми инженерными системами и отделкой, что позволяет существенно снизить затраты по эксплуатации и, соответственно, поддерживать конкурентоспособный уровень цен».
Правда, наряду с действиями, направленными на улучшение внутренних бизнес-процессов, начали встречаться и нерыночные способы борьбы за клиента. Отдельные игроки, офисные площади которых и до кризиса не пользовались особой популярностью, занялись переманиванием арендаторов и откровенным демпингом.
Ориентиры в прошлом
Цена сегодня оказалась главным фактором, способным влиять на решение арендаторов и покупателей, и она уже начала снижаться (это второй сигнал, свидетельствующий о спаде на рынке офисной недвижимости). В конце декабря 2008 г. средняя по городу цена продажи, по данным ГК «Триумф», составляла 83 тыс. руб. за кв. м, а арендная ставка - 690 руб. за кв. м. В деловом центре Нижнего Новгорода, как уточняет Олег Груздев, средняя стоимость аренды варьировалась от 750 до 850 руб. за кв. м. «Арендные ставки стабилизировались в июле 2008 г., а ставки продажи продолжили плавно расти, хотя здесь есть одно «но»: повышается цена предложения, а не сумма реальных сделок, - отмечает г-н Чемоданов. - Если говорить о реальной цене продажи (а эти сделки сейчас редки), продавец охотно идет на торг, в том числе на крупные скидки в 15-20% и даже 25% от первоначально заявленной суммы».
Снижение арендных ставок в первую очередь коснулось офисов на первых этажах жилых домов, а также помещений низкого качества. «Например, в нижней части города в небольших офисных зданиях предлагают арендовать площади чуть ли не по 100 руб. за кв. м, а в центре города можно найти помещение по 300 руб. за кв. м, - рассказывает г-н Каратаев. -
Такими ставками можно покрыть только расходы на коммунальные услуги, так что собственники, по сути, работают «в минус», не окупая даже износа помещений». Другая группа участников рынка - бизнес-центры - официально не заявляет об уменьшении ставок (хотя большинство из них отказалось от ежегодной индексации, прописанной во всех договорах аренды), в то время как некоторые выбирают традиционную тактику - ссылаясь на рост инфляции и коммунальных расходов, эти собственники и дальше намерены увеличивать арендную плату.
Разнонаправленные действия участников офисного рынка свидетельствуют о том, что четкие ценовые ориентиры, которыми руководствовалось профессиональное сообщество, остались в прошлом. Бизнесмены лишились такого «маяка», как справедливая цена, и теперь оценивают свои офисные площади во многом по субъективным критериям. Подобная ситуация особенно характерна для объектов, выставляемых на продажу. «В ноябре 2008 г. собственник здания в районе пл. Горького продавал площади по $6 тыс. за кв. м, а в декабре владелец другого, но очень похожего здания, находящегося неподалеку, оценивал квадратный метр в $3 тыс., - приводит пример г-н Груздев. - Но не продается ни то, ни другое. Учитывая тот факт, что продаж на рынке практически не происходит, говорить о ценовых ориентирах очень трудно».
Определить справедливую цену, по мнению экспертов, поможет качество офисного помещения. До последнего времени стоимость аренды или продажи зачастую зависела не столько от класса и качества площадей, сколько от их местоположения, поэтому офис в нереконструированном административном строении в центре города мог иметь довольно высокую стоимость, сопоставимую с ценой помещения в находящемся рядом специализированном здании. Теперь ситуация будет меняться. «В период спада обычно происходит дифференциация цен по классам помещений, причем и ставок аренды, и продажи, - говорит Алексей Чемоданов. - Этот процесс мы уже начинаем наблюдать».
Одни переезжают, другие - продают
Вместе с начавшейся дифференциацией цен развитие сегмента офисной недвижимости в последние месяцы 2008 г. определяла и другая тенденция - ротация арендаторов, активизировавшаяся из-за появления на рынке новых объектов, а также в связи с тотальным ухудшением экономического положения. «Офисная миграция в последнее время усилилась, что связано с тяжелой транспортной ситуацией и высокой загрузкой дорог, - комментирует Аркадий Коткис. - Сказался и кризис. Небольшие и начинающие компании арендуют помещения, ориентируясь на цену, то есть в заречной части города, где стоимость площадей ниже, чем в нагорной».
«Из-за оптимизации расходов происходит отток арендаторов из центра на периферию, но речь идет не только о переезде в нижнюю часть города, - отмечает г-н Груздев. - Востребованы помещения за пределами делового центра, наполняемость которых повышается. Например, в офисном здании на ул. Ванеева в последние два месяца 2008 г. отмечался всплеск активности по новым договорам».
Впрочем, ротация происходит не только из центра на периферию, но и в обратном направлении (хотя этот поток все-таки меньше). Известны случаи, когда компании в острый момент кризиса переезжали в историческую часть города и меняли помещения на площади более высокого класса. По мнению экспертов, это свидетельствует о том, что поводом к переезду наравне с ценой во многих случаях становятся потребности или характерные особенности бизнеса. Одним компаниям важно, чтобы их сотрудникам, большинство которых живет в заречной части, было удобно добираться на работу, другие хотят располагаться рядом со своим складом, третьи и в трудные времена готовы платить за престиж.
Еще одной тенденцией нижегородского офисного рынка оказалось стремление собственников продавать свои площади, и речь здесь идет не только о встроенных помещениях на первых этажах, переход которых от одного владельца к другому довольно традиционен. В Нижнем Новгороде уже выставлялись на продажу целые офисные центры, в руки новых собственников уходили этажи в специализированных зданиях, а теперь объектами продажи и вовсе становятся отдельные помещения.
«В большинстве строящихся сегодня офисных зданий идут продажи даже не этажами, а площадями, - уточняет Алексей Чемоданов. - Девелоперы хотят быстрее восполнить свои затраты и не рассматривают владение проектом в долгосрочной перспективе. В то же время у покупателей пока не сформировалось негативного отношения к такому принципу реализации. Многие считают его инвестиционно привлекательным и не задумываются, что, купив отдельные комнаты в бизнес-центре, в будущем столкнутся со снижением их ликвидности вследствие неэффективного управления зданием, вызванного большим количеством собственников».
Массовое стремление продать площади вполне объяснимо. Рост цен сменился снижением, из-за чего многие стараются зафиксировать прибыль от вложений в недвижимость, а соотношение уровня арендных ставок и затрат на строительство (в частности, стоимости капитала) не позволяет строить и владеть объектами при недостаточности собственных средств. Сейчас, при появлении проблем с привлечением банковского финансирования, а также рефинансирования текущих кредитов, девелоперы, изначально рассчитывающие на высокодоходный арендный бизнес со сроками окупаемости до 6 лет, стали испытывать трудности.
«На нижегородском рынке функции собственника и девелопера долгое время смешивались, - утверждает Олег Груздев. - Девелопер привлекал заемные деньги и ориентировался или на владение объектом, или на быструю продажу по договорам долевого участия. Других вариантов не предполагалось, хотя во всем мире ситуация иная - эти функции разделены. Основные риски несет инвестор, имеющий существенный запас финансовой прочности и ориентированный на более продолжительные сроки окупаемости, - в данном случае им могут выступать инвестиционные и пенсионные фонды».
Время новых игроков
В наступившем году нисходящий тренд продолжится: ставки аренды и продажи, как и коэффициент наполняемости бизнес-центров, будут снижаться. «Из-за сложной экономической ситуации ожидается уменьшение спроса на офисы, увеличение доли вакантных площадей, переезд компаний из помещений в центре города в менее качественные, активизация спроса на небольшие площади с отделкой, - прогнозирует г-н Коткис. -
Ставки аренды офисных помещений в среднем по Нижнему Новгороду уменьшатся на 10%, увеличится спрос на помещения в субаренду». Схожего мнения придерживаются и другие эксперты. Сергей Каратаев считает, что рост арендных ставок может возобновиться лишь в 2010 г., а Олег Груздев прогнозирует, что средняя заполняемость бизнес-центров за I пол. 2009 г. опустится до 80% (наибольшие трудности могут испытать те объекты, которым только предстоит выйти на рынок и которые ранее не были обеспечены высокой заполняемостью).
Кроме того, девелоперы ощутят сложности с запуском строящихся объектов - сроки ввода наверняка будут отодвигаться, а продажа или сдача в аренду площадей станет идти не так быстро, как раньше. «Эффективность начатых инвестпроектов в этих условиях окажется ниже, однако проекты находятся на той стадии, когда речь не идет об их приостановке, - поясняет г-н Чемоданов. - Что касается реализации новых проектов, то для инвесторов наступило время более тщательного продумывания концепций и неспешного движения по стадиям, не требующим больших вложений».
Уменьшение дохода от аренды и удлинение сроков окупаемости проектов приведет к тому, что функции девелопера и собственника начнут все больше разделяться. По мнению г-на Груздева, произойдет перераспределение собственности. «Концепция объекта и его классность будут более четко отражаться на цене, - продолжает он. - Если на растущем рынке уходила любая недвижимость, то в ситуации, когда покупателей значительно меньше, чем продавцов, качество офисных площадей повлияет и на цену продажи, и на ликвидность в целом. Объекты, не соответствующие критериям современной офисной недвижимости, будут либо продаваться с дисконтом, возможно, ниже себестоимости, либо просто стоять». Кстати, новыми собственниками офисных объектов могут оказаться не только существующие участники рынка, но и институциональные инвесторы (в частности, банки, которые получат объекты залога в результате просрочек и невозвратов по кредитам), а наступивший год может стать лучшим периодом входа на офисный рынок благодаря активизации продаж и «охлаждению» цен.
Фото: www.svali.ru
