В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошел круглый стол на тему «Рынок жилья Нижнего Новгорода в условиях резкого падения курса рубля. Итоги 2014 и прогноз на 2015». Так совпало, что он состоялся 17 декабря – на следующее утро после известных событий. И вот что отметили наши эксперты.
16 декабря – паника на рынке
Андрей Валентинович Моисеенко, председатель совета директоров ФПК «Соло», финансовый аналитик, сравнил события вторника 16 декабря с 1998 годом.
- Напомню, что тогда ключевая ставка Центробанка была равна 30%, и также в ночь она была повышена до 150%. 16 декабря ставка выросла меньше, но все равно в разы. И опытные финансисты говорят о том, что ситуации схожи. Поэтому последствия и дальнейшие события можно прогнозировать по аналогии.
Андрей Моисеенко оценил произошедшее на финансовом рынке как панику.
- Ни о какой экономической составляющей речь не идет. Те курсы, которые мы увидели, финансовыми и экономическим показателями не определяются. Ведь прекрасно известно, как рассчитывается максимально возможный курс валюты. Эта информация есть в открытом доступе на сайте Центробанка. Попросту говоря, денежная масса делится на золотовалютные резервы. Поэтому рыночный курс доллара не может превышать 70 рублей. Думаю, что таким он и будет к концу года.
Андрей Моисеенко уточнил, что ситуация девальвации рубля прогнозировалась и была известна заранее. - Все началось гораздо раньше – с известных событий на Болотной площади, после которых мировые финансовые аналитики заявили, что инвестировать в экономику России - процесс рискованный. Тогда начался отток иностранного капитала. Даже при высокой цене на нефть мы имели расчетный курс национальной валюты на уровне 55рублей за доллар. При высоких сырьевых доходах была возможность удерживать его на уровне 30-35 рублей за доллар. Но со временем ситуация усугубилось санкциями и снижением нефтяных котировок. А сейчас деньги уходят за границу быстрее, чем даже в 1998 году. И этот дисбаланс сказался на росте курса, который на самом деле должен быть плавным. Сейчас государство старается спасти банковскую систему.
Андрей Моисеенко уточнил, что вряд ли стоит ждать серьезного увеличения ставок по кредитам в этом году - все случится уже в 2015.
- Производство фактически легло уже год назад. Сейчас о нем временно забыли. Если вырастут ставки, и производственники начнут перекредитовываться по двойному тарифу, это для многих будет означать крах. Видимо, начнется передел собственности и рынка, как в 1998 году. Кому он выгоден – тем, у кого есть деньги – западным инвесторам. Могло бы спасти ситуацию регулирование курса доллара и рубля. Но мы интегрированы в мировую экономику. Если такое произойдет, Россия будет исключена из всех индексов, и инвестиции извне станут в принципе невозможными, за исключением спекулятивных. В результате экономика развиваться не сможет. Поэтому такое вряд ли возможно.
- Думаю, у Центрального банка есть опыт и возможности урегулировать ситуацию на рынке, - подчеркнул Андрей Моисеенко. – В 2015 году мы войдем в эру серьезной инфляции – не сотни, как в 1998, но десятки процентов можем получить. Рынок недвижимости – единственный островок стабильности в условиях падения производства. Думаю, что государство будет привлекать ресурсы в строительный рынок и рынок недвижимости в целом.
Как будет меняться курс доллара
- Он будет зависеть от цен на нефть, - уточнил Андрей Моисеенко. - Здесь для нас пока мало утешительного – нефть дешевеет. По некоторым ожиданиям к концу 2015 года она может стоить 35 долл. за баррель. Такое положение дел выгодно для американской экономики – она сейчас находится на подъеме, кризис в США успешно преодолен и сейчас идет активный рост. Когда развивается экономика США, нефть обычно падает. Поэтому такие ожидания оправданы – диапазон 35-60 долл. за баррель вполне реален. Наша нефтедобывающая промышленность рентабельна при цене 3500-4000 рублей за баррель. Следовательно, можно ожидать ослабления рубля.
Рост же начнется, когда начнет расти производство – начнет появляться реальная добавочная стоимость. Думаю, что это произойдет не раньше, чем через 2-3 года. При этом напомню, что мировые кризисы цикличны, поэтому к 2017 году мы с большой долей вероятности подойдем к очередному из них. Поэтому та стагнация, которая нас ждет, может продлиться довольно долго.
Конечно, если будут сняты санкции, то это значительно улучшит ситуацию – производства получат либо инвесторов, либо дешевые кредиты. И произойдет это очень быстро: за считанные дни. Но вряд ли такое случится скоро, - спрогнозировал Андрей Моисеенко.
Кто больше всех пострадал от роста ставки Центробанка
Алексей Чемоданов, независимый консультант-аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» отметил, что после поднятия ключевой ставки Центробанка, в непростой ситуации оказались те покупатели жилья, которые находились на этапе одобрения ипотеки и выбора варианта квартиры.
- Лично знаю несколько примеров, когда выдача кредитов отложена на неопределенный срок. А если говорить в целом, то, безусловно, это событие приведет к росту ставок по ипотеке. Вкупе с уменьшением реальных доходов населения – к снижению ее популярности.
Рынок новостроек: цены выросли незначительно
Говоря об итогах 2014 года на рынке строящегося жилья по сравнению с 2013 годом, аналитик отметил, что если сравнивать основные показатели, то уверено продолжился курс городских властей на увеличение объемов ввода жилья.
- Нет сомнений, что план ввода в 800 тыс.кв.м будет выполнен. И рост составит 15% по отношению к прошлому году. Объемы же текущего строительства чуть меньше, но в целом все же можно говорить об их стабильности. И стала она возможна, благодаря строительству по бюджетным программам.
В 2014 году незначительно выросли цены – в среднем по городу на 4%. Это, по мнению Алексея Чемоданова, в условиях высокого спроса на жилье эконом-класса говорит о существовании конкуренции между застройщиками, которые формируют свои доходы не за счет роста цен, а за счет увеличения объемов реализации жилья.
Более значительный ценовой прирост наблюдался в сегменте жилья бизнес-класса. Это – результат того, что в данном сегменте вымывались с рынка наиболее адекватные по цене предложения.
- Снижение цен произошло в сегменте элитного жилья. Но такого жилья в нашем городе строится немного – это самый малочисленный сегмент рынка. Такие стройки можно буквально пересчитать по пальцам – отметил аналитик.
Проблем с продажами не было
В 2014 году крупнейшие застройщики жилья эконом-класса проблем с продажами квартир в своих проектах не испытывали. У «Жилстрой-НН», например, очередь на приобретение квартир сохранилась. «Старт-Строй» по-прежнему интенсивно продает квартиры эконом-класса в микрорайонах «Цветы» и «Седьмое небо». Аналогичное можно сказать о продажах квартир эконом-класса в проектах компании «СУ-155».
В сегменте бизнес-класса, подчеркнул аналитик, в 2014 году наблюдалась стагнация. Для него были характерны долгие сроки реализации жилья. - Даже такой успешный проект, как «КМ Мегаполис» от застройщика «Каркас-Монолит», продается уже два года, и предложений в проекте еще достаточно.
Новая тенденция – курс на пригород
В 2014 году новой тенденцией стало начало масштабного строительства многоквартирного жилья в ближайшем пригороде.
- Застройщики активно выходят на пригородные площадки, активно идут здесь и продажи. И это при том, что проблемы с коммуникациями зачастую не решены.
- Город у нас небогатый, - уточнил аналитик. – Поэтому ценовой фактор остается решающим при покупке жилья. Людей не пугает недостаточное развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Они ориентированы в первую очередь на стоимость квартиры. И городские застройщики уже почувствовали на себе конкуренцию со стороны застройщиков пригородов.
Расселять ветхий фонд стали активнее
- В рамках расселения ветхого и аварийного фонда построены два дома в Бурнаковке, сданы три дома на улице Казакова, сдаются муниципальные дома в Кузнечихе и на улицах Родионова и Деловая, - поделился Алексей Чемоданов. – По сравнению всего лишь с двумя домами, возведенными в рамках данной программы в 2013 году, прогресс налицо.
Реакция на кризис - слабая
- Экономические условия стали меняться уже полгода назад - именно тогда стало проявляться ослабление рубля. Но рынок недвижимости и в этот раз показал свою инертность – на это событие он отреагировал слабо, - подвел итог Алексей Чемоданов.
Готовое жилье: тенденции схожи
- Объем предложения на этом рынке по сравнению с 2013 годом вырос, - прокомментировал аналитик. – А вот количество зарегистрированных в государственных органах сделок купли-продажи в 2014 году пока находится на минимальном уровне. Он ниже, чем в докризисные 2006 и 2007 годы, и после кризисные 2011 и 2012 годы, когда был резкий всплеск, вследствие реализации отложенного спроса. Это говорит о том, что рынок находится в подвешенном состоянии. Многие продавцы не совсем понимают, как им поступать. И сделки происходят только тогда, когда выстраиваются цепочки из желающих действительно решить свой квартирный вопрос.
А вот на изменение экономической ситуации рынок вторичного жилья отреагировал более ощутимо – рост цен здесь более заметен, чем на рынке строящегося жилья: за год он составил около 9% (если говорить о цене предложения). Кстати, данный рост совпал с моим прогнозом, который я давал в декабре прошлого года, - уточнил Алексей Чемоданов.«Сейчас многие сравнивают текущее положение дел с 2008 годом, когда тоже был кризис. Но забывают при этом, что был кризис мирового масштаба. Сейчас же речь идет о локальном кризисе российской экономики. Поэтому как будут развиваться события – предсказать непросто, ситуации различные по своей сути. Если рассматривать аналогии формально, то можно ожидать роста цен до некой максимальной точки и их откат на момент исчезновения кризисных явлений».
Что будет с ценами на жилье в 2015 году?
Алексей Чемоданов предположил, что цены на строящееся жилье останутся стабильными, в силу высокой конкуренции между застройщиками.
- Застройщикам необходимо реализовывать свои проекты, необходимо выплачивать кредиты. Поэтому вряд ли стоит ждать ощутимого роста цена на новостройки. Но при этом мы, скорее всего, заметим снижение объемов продаж.
- На рынке готового жилья возможны два умеренно-оптимистичных варианта. Первый: от вялого роста мы перейдем к ценовой стагнации. Рынок замрет, объем предложений будет максимальным, будет, из чего выбрать. Но покупателей будет не так много – это будут в основном те, кто имеет достаточный объем реальных денег для покупки жилья без привлечения ипотеки.
Второй: какое-то время, как сейчас, собственники жилья будут пребывать в растерянности, приостановят продажи, а затем попытаются компенсировать удешевление рубля за счет повышения цен. Но это будет только попытка повысить цену предложения. Убедившись, что отзывов со стороны покупателей нет, цены могут симметрично отступить на текущий уровень с тенденцией к снижению в 2016 году при сохранении кризисной ситуации.
Долларовых цен не будет
- Мы не Москва, у нас это невозможно. У нас рынок рублевый уже 10 лет. И в долларах зарплаты нижегородцев не индексируются. Более того, они не растут даже в рублевом выражении. И поэтому можно говорить о снижении реальных доходов населения, - сделал вывод Алексей Чемоданов.
Особенности регионального рынка жилья
Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес», рассказал об особенностях нижегородского рынка недвижимости.
- Одна из главных его положительных черт - инертность. Она, впрочем, характерна для любого рынка недвижимости. Поэтому рынок не сразу и не скачкообразно реагирует на резкие колебания курса валют и другие подобные стремительные изменения в экономике. Цены на нашем рынке не привязаны к курсу доллара. И сейчас мы в очередной раз убеждаемся, как это хорошо.
Еще одна особенность местного рынка – на нем велико количество альтернативных сделок, так называемых цепочек. В результате во время колебания курсов валют активность сделок уменьшается мало.
Что происходило с ценами
Они, по словам Сергея Петрова, изменились мало. - Цены росли с февраля по апрель, в мае началась стагнация, и сейчас они меняются мало. Хотя некоторые продавцы пытаются поднимать цены. Но сделки проходят только у тех из них, кто готов уступать, продавать по реальной, а не ожидаемой стоимости. В последние недели особо активно проходят те сделки, в которых у всех участников есть необходимость в их проведении. Незаинтересованные же продавцы находятся в ожидании, снимают объекты с продаж. По опыту прошлого кризиса могу сказать, что объекты таких собственников будут продаваться долго.
- На рынке новостроек наблюдается стагнация и остановка цен, которые за год выросли примерно на 10%, - в сегменте дешевого и очень дешевого жилья, где происходят очень активные продажи. Новостройки бизнес-класса продаются хорошо в том случае, если цены приближаются к ценам эконом-класса – популярен слоган «бизнес по цене эконом».
Инвесторы оживились
- Сейчас активизировались игроки финансового рынка, поскольку доллар оценен высоко. Они стараются срочно приобрести недвижимость. Увеличился поэтому спрос и на коммерческие объекты.
Пригород рулит
Самым активным остается сегмент эконом-класса. Особенно это касается тех проектов, которые реализуются в ближайшем пригороде.
- Застройщики, имея более низкую, чем в городе, себестоимость, в этом случае выигрывают не за счет высокой цены, а за счет объемов. И именно это будет ключом к совершению сделок в сегменте новостроек в следующем году, - сделал вывод Сергей Петров. – В эконом-классе будут в первую очередь продаваться те проекты, которые уже полностью готовы к использованию – то есть квартиры с ремонтом.
- Наши покупатели уже прекрасно поняли – неважно в плане комфортности проживания, где ты живешь – в ближайшем пригороде или в черте города. Разница несущественная. И застройщики рядом с городом уже предлагают не просто недорогое жилье, а и инфраструктуру – если не прямо сейчас, то в ближайшее время, - сделал вывод Сергей Петров. - Таким образом, рынок повернулся лицом к тем людям, доходы которые невелики, а необходимость решать жилищный вопрос имеется. Они теперь могут купить жилье по цене автомобиля среднего класса, пусть и не в черте города. Хотя совсем недавно считали, что не смогут решить жилищную проблему никогда.
Без паники
Нынешняя экономическая ситуация заставляет людей быстро принимать решения.
- Все понимают, что нас ждет увеличение кредитных ставок, что объем предложений по новостройкам уменьшится, а их цена увеличится. И поэтому многие решаются на сделки сейчас. Период принятия решения и заключения сделки с объектом недвижимости сократился с 1-2 месяцев до 1-2 недель.
Однако не стоит поддаваться паническим настроениям.
Рынок недвижимости инертен, поэтому время на принятие решения еще есть, - сделал вывод Сергей Петров. – Ситуация на рынке недвижимости будет меняться постепенно.
Валентина Невская, ипотечный брокер ООО РК «Триумф», рассказала, что процентные ставки выросли и будут расти и дальше.
- Ипотека – это тот единственный инструмент, который позволяет многим приобрести жилье. И одновременно это движущая сила развития рынка недвижимости в целом. До 16 декабря средняя ставка составляла 13,5-14% годовых. Она росла вместе с увеличением ключевой ставки Центробанка.
Параллельно банки ужесточили требования к своим клиентам, стали более требовательно подходить к оценке их платежеспособности.
- Если человек уже брал кредит, и у него была положительная кредитная история, то это большой плюс для банка. Ставка для такого клиента могла быть снижена даже в условиях общего повышения.
Но что будет с ипотекой дальше? Многое изменится.
- Учитывая, что растет уровень инфляции, растут ежедневные расходы в семье, многие отложат вопрос о необходимости взять ипотеку на более благоприятный срок. Либо возможен иной вариант – снизится размер кредита. Думаю, что средний размер ипотеки уменьшится в большинстве случаев. До недавнего времени он составлял 1 млн.-1,5 млн. руб. Видимо, в следующем году он будет гораздо менее миллиона. Еще один нюанс – ипотека будет браться на улучшение жилищных условий, когда уже имеется какое-то жилье и приобретается новое большей площади. При этом кредит будет браться на больший срок.
Но ипотека с рынка не уйдет
- Кризис-кризисом, но жизнь продолжается, и жилищный вопрос людям все равно придется решать, от этого никуда не деется. Поэтому ипотека будет развиваться, хотя и более медленными темпами, - заключила Валентина Невская.
P.S. Насколько сбудутся прогнозы наших экспертов – узнаем совсем скоро. Читайте нас в январе!
