В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла пресс-конференция, посвященная развитию рынка недвижимости в условиях 2015 года. Аналитики и представители коттеджных поселков рассказали о ситуации на рынке, а также о корректировке своих планов.
На треть «виноваты» цены на стройматериалы
Михаил Исаков, независимый аналитик, пояснил, что рост цен на малоэтажное жилье – объективный процесс.
- Многие стройматериалы производятся в России. Но оборудование часто импортное, сырье – нередко тоже. Отечественные же стройматериалы дорожают вслед за инфляцией, которую никто не отменял. И уже сейчас рост цен на многие стройматериалы составил от 50 до 100 %. И рост себестоимости строительства загородной недвижимости только за счет удорожания стройматериалов составит примерно 35 %.
Главное – сохранить спрос
Сложнее всего придется компаниям, работающим на заемных средствах – спрос уменьшился, а выплачивать кредиты все равно приходится, играть на уменьшении маржи не получится.
- Главный вопрос для большинства компаний – как сделать так, чтобы цена не росла, чтобы сохранить спрос. Один из путей – сокращение размеров прибыли. Закредитованные компании окажутся в самом непростом положении. А компании с собственным капиталом окажутся в более выигрышной ситуации. К ним, в частности, принадлежит «Окский берег» - крупный проект в пригороде, работающий на собственном капитале.
Технологии понизят себестоимость
Себестоимость строительства в пригороде ниже, чем высотного строительства в черте города – раза в 1,5-2. А современные технологии позволяют сохранить цены на загородное жилье практически в пределах 2013-14 годов. -
Существует промышленное производство домов – комбинаты выпускают готовые домокомплекты. Это сотни тысяч квадратных метров и низкая себестоимость, возможность освоения пригородов и развития территорий. Видимо, это будущее малоэтажной застройки.
Государство должно поддержать спрос
Михаил Исаков сделал прогноз развития ситуации на рынке.
- У нас есть фундаментальный фактор, который никуда не исчезнет еще десятилетия - неудовлетворенный спрос на жилье. Большинство россиян не устраивают имеющиеся жилищные условия – об этом говорят данные многих опросов. К тому же, изменились стандарты потребления, приблизившись к европейскому уровню. В общем, рынок жилья дефицитный и долго таковым останется. Например, еще пять лет назад, если говорить о многоэтажном жилье, все раскупалось на стадии котлована. Сейчас ситуация ненамного лучше. Поэтому в нынешних условиях так важно поддержать потребительский спрос. Если сделать это удастся, тогда рынок недвижимости станет драйвером экономического роста, как это было в 2000-х годах. Произойдет это или нет – зависит от соответствующих решений правительства.
Сложно всем
Михаил Куликов, руководитель отдела загородной недвижимости «КупиДом», отметил, что ситуация непростая:
- На текущий момент я не знаю ни одного проекта, который бы легко переживал происходящее. Спрос сократился в разы. Всем очевидны факторы, влияющие на спрос. Доминантными из них являются:
- падение реальных доходов населения;
- удорожание заемных средств;
- ожидание снижения стоимости.
Застройщики пытаются привлечь покупателей различными акциями и бонусами. Распространённой стала тема предоставления длительных рассрочек под сравнительно невысокий процент. Так, например, коттеджный поселок «Альпийский» предлагает своим покупателям рассрочку до 3 лет под 13,5% годовых. Есть ряд иных примеров. Но такую роскошь могут позволить себе далеко не все. Многие использовали значительную долю заемных средств в реализации проектов и сегодня находятся в не самом лучшем состоянии.
Нужно отметить, что многие опытные девелоперы ожидали подобного развития событий и подготовились заранее, сократив темпы строительства уже в начале осени 2014 года. Строительная отрасль вошла в затяжной кризис.
Кто выйдет на рынок в 2015
- Мне известно несколько опытных игроков рынка загородной недвижимости, которые в скором будущем презентуют проекты, особенные по своим характеристикам. Все они расположены в лесополосе в 10 километровой зоне от города. Это проекты нового поколения. Продажи будут замкнуты на нашу компанию. Сейчас ведется активная подготовительная работа.
Цены могут вырасти
- Часть начатых проектов потерпит полное фиаско. Более устойчивыми окажутся проекты с минимальным кредитным плечом. И, тем не менее, к середине 2015 года, с моей точки зрения, спрос начнет восстанавливаться. Сейчас население испытывает шок от новых процентных ставок. Ближайшее время ниже они не станут даже в случае снижения ключевой процентной ставки. Молниеносно банки не отреагируют.
Но люди привыкнут. Шести месяцев вполне достаточно. С 3 квартала, а, может, и чуть раньше, мы увидим увеличение числа сделок. Хотя, конечно, к показателям годичной давности сможем вернуться только в случае полной стабилизации экономической ситуации.
Многие, кстати, ждут падения цен на недвижимость и дальнейшей девальвации рубля. Это еще один сдерживающий фактор. Может для этих людей будет откровением, но цены уже упали. Девальвация и инфляция существенно превзошли рост цен на недвижимость в прошлом году, поэтому ждать снижения рублевых цен кажется бессмысленным.
А вот вырасти цены вполне могут. Как только начнется положительная динамика в экономике, индикатором здесь может быть, например, рост курса национальной валюты, допустим, на 10%, цены могут начать расти как в 2006 или 2011 году. Люди начнут выходить из валютных активов, и деньги поступят на рынок недвижимости. Отложенный спрос однозначно даст о себе знать.
Нужно отметить, правда, что рынок загородной недвижимости всегда более инерционный, чем тот же квартирный рынок, поэтому, скорее всего, обойдемся без резких скачков.
«Княжево» - жизнь в новой реальности
Эко-усадьба «Княжево» расположена в живописном месте. И не случайно. Цель, которую ставили ее создатели - построить идеальное место для жизни. А девизом проекта стали слова: «Жизнь в гармонии с природой!».
Одним из главных преимуществ «Княжево», является тот факт, что в 2015 году завершится строительство нового моста, который напрямую свяжет Нижний Новгород и Бор, сделав эко-усадьбу очень близкой к областному центру: среднее время в пути от центра Нижнего Новгорода до «Княжево» составит 20 минут. Стоит отметить, что эко-усадьбу «Княжево» для загородной жизни выбирают не только многие нижегородцы, но и гости из Москвы, Санкт-Петербурга и северных районов России. Мы поинтересовались, что изменилось в проекте в связи с новыми экономическими реалиями.
Ксения Невидимова, руководитель отдела продаж КП «Княжево», рассказала, что проект вполне успешен и в новых условиях.
- Большинство своих намеченных планов мы выполнили. Продажи у нас не останавливались ни на один день. Но небольшие корректировки все же произошли. Если до кризиса основная масса клиентов были люди с наличными деньгами в размере 6-8 миллионов, то сейчас ситуация иная. Реальные суммы снизились до 3-4 миллионов. Так же, в связи с экономической ситуацией, клиенты стараются сэкономить, например, посредством уменьшения площади участка или будущего дома. Поэтому мы и решили изменившемуся спросу соответствовать. В частности, мы приступаем к строительству таунхаусов. Итоговая стоимость таунхауса 124 кв.м на участке 2 сотки c собственным подъездом и со всеми коммуникациями, это весьма бюджетный вариант – от 2,5 млн. рублей! Еще одна новая возможность для наших клиентов – это рассрочка. Она предоставляется на срок до пяти лет. При этом за первый год пользования проценты не взимаются.
Ну а что касается перспектив, то все корректировки мы сделали, уверены, что они позволят пережить сложные времена и начать более активное развитие в следующем году.
КП "Владыкино": «Дом отдыха»: выгодно и доступно
Новая деревня Владыкино – это мультиформатный коттеджный поселок с развитой инфраструктурой. Здесь асфальтированные подъезды, огороженная территория, круглосуточная охрана, собственное озеро, эко-ферма и конно-спортивный комплекс. Строится храм в честь Серафима Саровского. Что еще нужно для счастья?
Ольга Ежикова, руководитель службы продаж КП «Владыкино», рассказала о новом антикризисном предложении компании.
- Мы строим дома и коттеджи любого уровня сложности. В этом нам помогает генеральный подрядчик – компания ООО «Горизонт-строй». А в 2015 году предлагаем новый проект, созданный с учетом существующих экономических реалий – «Дом отдыха».
За 1,5 миллиона рублей вы можете приобрести дом площадью 80 кв. м, с отделкой под ключ и земельным участком. Рядом - парковочное место. Одноэтажный деревянный дом (такие любят в Финляндии), в котором 2 спальни, гостиная с выходом в сад, терраса, по стоимости несоизмерим с покупкой 3-х комнатной квартиры. В таком доме можно прекрасно проживать круглогодично или приезжать на каникулы и в выходные. На собственном участке можно и сад разбить, и баню построить.
Проект «Дом отдыха» или, как мы говорим, «комфортная дача», - это собственный дом, безопасность, чистая экология, возможность собирать друзей на праздники (а не арендовать чужой коттедж), купаться, загорать, заниматься конным спортом, и все это в своем поселке! Проект интересен не только в качестве формата современной дачи, но и перспективой постоянного проживания (26 км от города), возможностью иметь собственную корпоративную дачу, инвестированием средств в удачный проект.
Еще одно новое направление этого года – создание дисконтной клубной карты. Карта позволит жителям нашего поселка приобретать товары и услуги компаний-партнеров со скидкой, а также участвовать в различных мероприятиях на особых условиях.
В общем, ждем всех вас в гости и надеемся, что КП «Владыкино» станет для вас вторым домом.
«Грин Парк»: новые возможности 2015
Николай Трубицин, коммерческий директор эко-поселка «Грин Парк», поделился, что происходило в проекте в последние месяцы.
Январь 2015
Многие семьи встретили новый год в своем домовладении в п. Грин Парк. А те, кто не успел поднять бокалы с шампанским под бой курантов, провели в Грин Парке зимние каникулы. Спортивный досуг был весьма разнообразный: катание на снегоходах, санках, таблетках, беговых и горных лыжах, ночной хоккей на пруду при искусственном освещении.
На Крещение на Родниковом пруду прошли купания в специально обустроенной проруби. Хотя погода была на редкость теплая, для комфорта был оборудован теплый пункт для переодевания непосредственно возле водоема.
Февраль 2015
Из-за большого количества метелей даже город не мог справиться со снегом. Однако, благодаря собственной снегоуборочной технике, улицы Грин Парка были всегда расчищены.
Количество домов в поселке, несмотря ни на какие внешние обстоятельства, неуклонно растет. Во второй очереди, где в прошлом году не было ни одного дома, ул. Жемчужная застроена практически полностью, активно застраивается и следующая улица – Березовая.
Март 2015
К началу нового строительного сезона 2015 года мы подготовили выгодное предложение: строительство двухэтажного дома для круглогодичного проживания с отделкой площадью 100 кв. м по проекту Eko-100 всего за 1,5 млн. рублей!
В старину, прежде чем построить село ставили поклонный крест или часовню. В феврале у нас в гостях был благочинный Дальнеконстантиновского района. Он благословил начинание по возведению поклонного креста высотой 6 м.
