Наблюдения за рынком коммерческой недвижимости чем-то напоминают наблюдения за спящим. Вот он перевернулся с боку на бок. Вот потянулся – ну, сейчас проснется! Нет, отвернулся к стенке и снова засопел... И вот это зыбкое состояние перед пробуждением отмечают практически все аналитики и практики.
Московские коллеги поговаривают, что рынок коммерческой недвижимости России выходит из кризиса. «Традиционно в общей структуре рынка недвижимости коммерческая играет роль своеобразного «якоря» - она растет медленнее и медленнее восстанавливается после кризисных явлений, однако стабилизация и уверенный рост в этом сегменте рынка говорит о том, что рынок в целом достаточно окреп и готов к росту», - утверждают на сайте www.dometra.ru. Консалтинговая компания RRG видит увеличение продаж офисных и торговых помещений. Знакомые риэлторы удивили: говорят, в знойном июле продажи шли шустрее, чем летом прошлого года, несмотря на жару и то, что половина агентства находилась в отпуске. Нижегородские аналитики и практики осторожнее, но их выводы тоже обнадеживают.
Продавец и покупатель готовы слушать друг друга
Андрей Крайнов, заместитель директора по продажам, руководитель отдела по развитию коммерческой недвижимости АН «Выбор-недвижимость», охарактеризовал современное состояние рынка коммерческой недвижимости так:
- Со времени нашего последнего общения в марте ситуация на рынке не сильно изменилась. Можно говорить о небольшом оживлении: люди начинают удовлетворять отложенный спрос. Те, кто ждали, что цены рухнут до минимальных пределов, убедились, что подобный сценарий развития событий не реализовался, и готовы приобретать объекты по реальным рыночным ценам. Нельзя сказать, что рынок сильно оживился, но сделки идут, хотя еще и не вернулись к докризисным временам. Цены на коммерческую недвижимость ведь во многом зависят от типа продавца. На рынке их обычно два: одним деньги нужны срочно, и потому они готовы выставлять оптимальные цены, идти на уступки. В то же время есть продавцы, которые хотят продать «в принципе» при условии, что им дадут те деньги, о которых они мечтают. И цену объекта они считают по принципу: сколько денег мне надо, чтобы решить свои проблемы. Если за такую цену будут покупать – продадут. Нет – не продадут. Однако сегодня можно реально найти точку соприкосновения между продавцом и покупателем.
Если остановить внимание на разных сегментах рынка коммерческой недвижимости, я думаю, все находятся в более-менее одинаковом положении. И среди торговых, и среди производственнно-складских помещений чаще требуются небольшие площади (30 – 50 - 100 кв.м.). Единственное исключение – сохраняется очень низкий спрос на большие земельные участки. Особенно это касается земель сельхозназначения. Частично это объясняется тем, что для них очень сложно определить цену: рынок земли практически не сформирован.
Сейчас часто приходят клиенты с небольшими суммами (3-4 миллиона), которые намереваются купить помещение, чтобы впоследствии сдавать его в аренду. Рынок аренды коммерческой недвижимости стабилизировался. Ставки за аренду полгода остаются примерно на одном уровне: не растут и не падают. По-прежнему спросом пользуются небольшие офисы площадью 20-50 кв. м.
Что ожидает коммерческую недвижимость в ближайшем будущем? Любой прогноз сбывается с вероятностью 50/50: либо сбудется либо нет. Скорее всего, осенью придет небольшое оживление. Но некоторый всплеск будет связан не столько с активизацией экономики, сколько с естественными причинами - возвращением людей из отпусков. Если никаких катаклизмов не случится, рынок до 2011 года сохранится примерно в том же состоянии, что и сейчас.
Торговля пошла в рост
Руслан Рамазанов, менеджер АН «Чекни», отвечал на мои вопросы сразу после сделки (что уже говорит само за себя):
- По сравнению с весной, рынок коммерческой недвижимости – несмотря на аномальную жару - оживился. В первую очередь движение ощущается на рынке аренды. К сожалению, покупки-продажи пока стоят на прежнем уровне. И, как в кризис, подобные сделки совершаются редко, только в случаях, когда цена выставляется процентов на 20 ниже рыночной.
Несмотря на то, что желающих арендовать помещения достаточно, арендные ставки выросли незначительно. Больше всего повысились цены на маленькие помещения – площадью от 20 до 50 кв.м. Для них арендная ставка увеличилась процентов на 10. Говорить о средней цене квадратного метра сложно. Она зависит от назначения помещения, района, месторасположения, близости «красной линии», наличия парковки и прочих условий. По нашим данным, аренда может колебаться от 200 до 1500 рублей за кв.м. Понятно, что за 200 сдается обычно производственное помещение, за 1500 – торговое в людном месте. Средняя цена офисов в Нижегородском районе – 650-750 рублей. При этом клиенты обращают внимание не столько на высокий класс отделки, сколько на изолированность, транспортную доступность и узнаваемость места. В центре города предъявляются требования к паркингу.
Наибольшим спросом сегодня пользуются торговые площади. Хотя крупных помещений в магазинах до сих пор переизбыток, небольшие торговые площадки почти стали дефицитом. В первую очередь сдаются проходные места, те, что находятся в центре города или в легко узнаваемых местах. Если в период кризиса многие залы в крупных торговых центрах пустовали, этим летом число простаивающих помещений заметно сократилось. В среднем торговые площади сдаются по цене от 800 до 1500 рублей за кв.м. в зависимости от местоположения. Если заглянуть в перспективу, то будущее, мне кажется, принадлежит все же магазинам «шаговой доступности». Поскольку крупных торговых центров в городе много, а добраться до них, с учетом нашей транспортной ситуации, сложно.
Что ожидает рынок недвижимости в ближайшие месяцы? По-моему, в сентябре-октябре оживление на рынке будет еще более значительным. А в ноябре, как обычно, наступит затишье до декабря.
Ритейл-парк против торгового центра
Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов, управляющий партнер Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия», тоже говорит об оживлении на рынке:
- Восстановление экономики региона ожидаемо привело к росту спроса на офисные площади. В первую очередь востребованы небольшие (до 100 кв. метров) помещения. Если в конце весны подобрать подходящие качественные площади было достаточно легко, то сейчас приходится обзванивать десятки объектов. Арендодатели отреагировали на изменение конъюнктуры рынка – цены начали расти, а скидки можно получить теперь только после переговоров и в небольшом размере, на уровне 5%.
Вместе с тем, конкуренция на рынке офисной недвижимости, связанная с резким снижением спроса во время кризиса, остается достаточно жесткой. Потребители теперь считают деньги и хотят получить на них возможно лучшее предложение. Поэтому для них важно иметь достоверную информацию об уровне сервиса и качестве площадей – сейчас как никогда становится актуальным вопрос о независимой сертификации офисных центров на соответствие заявляемому классу. К сожалению, сегодня объективной информации нет. Например, декларировать принадлежность к тому или иному классу в рекламных целях начинают даже строящиеся объекты. При этом многие характеристики, по которым ведется классификация, у них еще отсутствуют.
Интересно отметить, что владельцы самых престижных офисных центров и во время кризиса не шли на снижение ставок. Благодаря такой позиции они, конечно, потеряли деньги из-за пустующих площадей, но сохранили репутацию торговой марки объекта. В более благоприятных рыночных условиях такая политика позволяет быстро наверстать упущенное.
Наряду с ростом региональной экономики, влияние на рынок офисной недвижимости оказывает фактор снижения транспортной доступности, связанный с ограничением движения по мостам через Оку. Современные офисы концентрируются в основном в историческом центре города, а производство и большая часть населения находится в заречной части. В таких условиях востребованность качественных офисных площадей за рекой растет.
Что касается ситуации в сегменте торговой недвижимости, то в отличие от некоторых владельцев нижегородских торгово-развлекательных центров, я считаю, что предложение площадей здесь (особенно в нагорной части) излишнее, и таким оно было еще до кризиса. Право на появление имеют небольшие объекты типа «магазин у дома», а также новые форматы, отсутствующие в регионе. В этом плане уместным является проект строительства так называемого «ритейл-парка», о начале реализации которого на Московском шоссе заявила ГК «Октябрь». Ритейл-парк - это комплекс отдельных малоэтажных крупноформатных объектов розничной торговли, образующих единый узел. Операторами ритейл-парка, как правило, являются продавцы непродовольственных товаров.
Кроме того, перспективы есть и у единичных проектов крупных торгово-развлектельных центров в заречной части города в районах, где интенсивно ведется застройка и развита дорожная сеть. В качестве примера такой территории можно привести Мещерское озеро.
Также мне непонятны сетования ряда экспертов рынка на дефицит крупных торговых площадей в центре города. С моей точки зрения, данная территория абсолютно не приспособлена для больших торговых центров, их строительство здесь создает огромные проблемы, связанные с движением и стоянкой транспорта.
Фото: dic.academic.ru
