О результатах года прошлого, текущей ситуации на рынке нижегородской недвижимости и прогнозах на будущее мы поговорили с директором Нижегородского центра научной экспертизы Татьяной Романчевой.
Не лучший, но и не худший
Сначала о том, к чему готовиться.
- Если мы посмотрим на показатели 2015 года, то становится ясно, что по уровню ввода жилья, год был явно не лучшим, - объяснила Татьяна Романчева. – Многоквартирного жилья было введено 442, 1 тыс. кв. м - на 45% меньше, чем в 2014. Думаю, что и в 2016 показатели не порадуют: примерный прогноз ввода многоквартирного жилья в наступившем году составляет 568,8 тыс. кв. м, что также меньше объемов 2014.
Прогноз на текущий год прост – нового жилья появится не меньше, чем в 2015, но и не намного больше.
- Сейчас время небольших изменений, - считает Татьяна Романчева. - Из крупных жилых проектов в этом году начал строиться ЖК «Маршал Град», введен он будет, как минимум, в следующем году. Если говорить про менее масштабную застройку, то в первом квартале, в частности, на рынок вышли «Дом на Сусловой» и жилой комплекс «Авиа» от компании «Сокольники» – два дома на Автозаводе.
Сейчас идут не столько стройки, сколько подготовительные мероприятия: согласования, общественные слушания и т.д. Застройщики, конечно, готовятся реализовывать новые проекты, но разрешение на строительство они будут получать летом-осенью, примерно в это же время выходить на площадки. Строительство - дело долгое, и сдачу жилья уже в этом году они обеспечить не смогут.
Скорее всего, в течение 2016 г. на первичном рынке жилья будет формироваться отложенный спрос, что повлияет на стоимость жилья в последующие годы.
По словам эксперта, в прошлом году на первичном рынке жилой недвижимости преобладало жилье эконом-класса (69% объема рынка). Годовое увеличение цены составило 1%, правда, в условиях инфляции, это означает снижение стоимости.
- Если говорить о вторичном рынке, то раньше разница в стоимости между вторичным и первичным рынком составляла в среднем 10%, причем вторичный рынок был дороже, - пояснила Татьяна Ивановна. - В кризис эта разница сократилась. Рынок нижегородского вторичного жилья упал в цене в среднем на 6,1%.
В первом квартале 2016 года средняя цена на первичном рынке выросла на 2,5%. На вторичном рынке повышение значительнее, но ситуация выровняется, ведь играет роль эффект сезонности. Недорогие жилищные варианты были распроданы к новому году, сейчас на экспозиции остались более дорогие квартиры.
Смена лидеров
Чего же ждать в ближайшей перспективе?
- Первичный рынок, вводя меньше площадей, будет поддерживать цену в районе текущего уровня, - считает Татьяна Романчева. – Это тем более верно, что себестоимость строительства не уменьшается. Ну, а, учитывая, что в себестоимость входит, помимо возведения «коробки», еще и покупка права аренды земельного участка, и расселение людей (в рамках развития застроенных территорий), можно с уверенностью сказать, что цены на рынке первичного жилья упасть значительно не смогут.
А вот районы – лидеры по вводу жилья в Нижнем Новгороде, скорее всего, сменятся. До кризиса локомотивом был Нижегородский район, много жилья было введено в Печерах. Лидерами кризисного 2015 стали Приокский и Канавинский районы – активно застраивались «Седьмое Небо» и «Цветы», реализовывались многие другие проекты, масштабные и не очень.
В этом году (а, возможно, и в несколько ближайших) флагманами могут стать Сормовский и Советский районы. Последний, кстати, может вырваться в абсолютные лидеры: здесь планируются к сдаче 113 тыс. кв.м жилья. Правда, вполне вероятно, что не все они будут введены именно в текущем году. Например, ЖК «Белый город» уже должен быть закончен, но у СУ-155 проблемы, выйти на запланированные 20 610 кв. м жилых площадей они едва ли смогут. Другие новостройки Советского района: ЖК «Высоково» - 10 500 кв. м, ЖК «Подкова» - 11 700 кв. м, ЖК «Олимп» - 11 150 кв. м. Всего, без СУ-155, планируется ввести в районе порядка 90 000 кв. м жилья.
Сормовский район вырвался в лидеры довольно неожиданно. Хотя, ничего удивительного нет. В этом году там могут быть введены объекты в ЖК «Сормовская сторона», ЖК «Преображенский», ЖК «Союз», ЖК «Удачный», а также последняя очередь ЖК «Планетарий».
Рекорд торговых площадей
В сегменте коммерческой недвижимости прослеживается целый ряд тенденций, характерных для столичных городов.
- Во-первых, продолжается снижение инвестиционной активности, особенно в сегменте офисных центров, - отмечает Татьяна Романчева. - Арендные ставки в области офисов не выросли, они упали за год в среднем на 12%.
По словам специалиста, в основных офисных центрах цены стабильны и их не поднимают уже второй год.
- Наиболее тяжелая ситуация складывается в офисах класса А. Такие офисы - имиджевые, их снимали (и могли себе позволить) крупные развивающиеся компании. Сегодня их на рынке не так уж и много.
В прошлом году рекорд поставила «торговля».
- Появилось такое количество торговых площадей, что по вводу этого вида недвижимости Нижегородская область заняла первое место в России. Среди введенных огромные торговые центры «Небо» и «Жар-птица», целый ряд объектов поменьше – всего более 300 тысяч кв.м торговых площадей.
В данном сегменте преобладают три основные тенденции.
Первая - падение ставок аренды и цен продажи объектов. Это произошло как в связи с экономических спадом, так и благодаря насыщению региона «коммерческими метрами».
Вторая - перепрофилирование и реконцепция торговых площадей. Некоторые торговые центры устарели по времени, у многих возникают сложности с заполнением и они будут перепрофилировать площади под другие виды деятельности.
Третья - развитие защищенных форматов офисной и складской недвижимости.
- Сейчас проекты по коммерческой недвижимости начинают реализовываться в основном лишь тогда, когда имеют потенциального «якорного» арендатора, - подчеркнула Татьяна Романчева. - Это особенно касается складов. Они всегда старались сначала найти «якоря» процентов на 30 площадей, а уже потом строиться. Сейчас тенденция усиливается.
Окажет влияние на сегмент и изменение состава игроков продуктового ритейла.
- Например, в связи с приобретением X5 Retail Group торговой сети «Райцентр» и «Seven» многие нижегородские магазины поменяют бренд, «Пятерочка» и «Перекресток» будут встречаться чаще, - сделала вывод Татьяна Романчева.
Правда, есть и особенности «образца 2016».
- Раньше федеральные арендаторы с удовольствием заходили на рынок потому, что в это время ставки комфортные, а договоры длительные. Сейчас значительная часть федеральных компаний, зачастую имеющих европейские корни, просто не имеют планов развития в регионах, в том числе, в нашем. В связи с этим с заполнением целого ряда вновь введенных торговых центров возникнут проблемы.
Кроме того, тенденция «якорей» – переход с арендных ставок на договор оплаты с товарооборота. Достаточно успешно покажут себя формат «у дома» (street retail) и торговые центры районного уровня с удобным месторасположением.
Что год грядущий нам готовит?
Проанализировав рыночные тенденции, становится понятно, что ни в 2016, ни в 2017 ожидать гигантского роста спроса на недвижимость не приходится. Это, в особенности, касается недвижимости жилой.
- Спрос будет отложенным, а покупки умеренными, причем, вне зависимости от ипотеки, - считает Татьяна Романчева. - Само по себе это застройщиков не остановит, многие будут возводить вне зависимости от количества продаж в текущий период. Такие примеры в регионе уже были, когда в кризисной ситуации вводили ЖК «Зенит», значительная часть его квартир еще не была куплена. Ничего страшного не произошло, все жилье разошлось вполне бойко, но чуть позже. Крупного застройщика не пугает, что есть непроданные квартиры. Они все равно рано или поздно будут реализованы.
Скорее его страшит перспектива остаться без дела. Предполагаемый закон об отмене долевого участия в строительстве может положить конец существованию значительной части средних и мелких застройщиков.
Впрочем, до принятия закона (если он вообще будет принят), еще далеко. По некоторым данным, 3-4 года.
- Нововведение коснется, прежде всего, мелких и средних застройщиков. В основном, именно эта категория, за неимением достаточного количества средств, строила дома с привлечением средств дольщиков. Если закон примут, то это послужит серьезным сигналом - правительство готово видеть в сегменте только крупных игроков.
Подобная законодательная инициатива, безусловно, скажется на рынке жилья. С одной стороны, она исключит для людей, вложивших деньги, риск оказаться в рядах обманутых дольщиков. С другой, может повлиять на состав игроков рынка. Но каким этот рынок будет, зависит не только от данного закона.
- Другим немаловажным инструментом влияния будет развитие программ льготной ипотеки. Рынок будет серьезно зависеть от финансовых возможностей граждан, а льготная ипотека как раз направлена на их расширение.
Однако, даже если закон будет принят, а программа льготной ипотеки продолжена в ближайшие годы, все это может оказаться просто бурей в стакане воды.
- В прошлом году объемы ввода жилья упали настолько, что даже если мы выйдем в этом году на обычную норму, отложенный спрос все равно сохранится, - считает Татьяна Романчева. – На этом фоне социальные показатели - демография и материальное положение населения, выглядят не лучшим образом.
Нижегородский рынок не расширяется за счет увеличения рождаемости или способности людей «с нуля» купить новую квартиру. Основной тренд развития другой - люди, у которых уже есть жилье, продают его, берут кредит и покупают другое, то есть попросту улучшают жилищные условия.
Пять фактов, которые характеризуют возможную емкость рынка:
- среднестатистический нижегородец меняет квартиру раз в 19 лет.
- Чаще всего ипотечные кредиты берут для улучшения жилищных условий те, у кого какое-то жилье уже имеется.
- В прошлом году в Нижнем Новгороде было введено менее 1 кв. м жилья на жителя города.
- Средняя площадь жилья на душу населения по городу составляет 25,9 кв. м. В расчет включены все метры, от крошечных «гостинок» и комнат в коммуналке, до вилл и роскошных элитных квартир площадью в сотни квадратов.
- По опросам Левада-Центра, 70% россиян тратят более половины дохода на еду. В Нижегородской области показатели несколько иные, но пропорция сохраняется. Получается, людям явно не до новых квартир.
