О том, как обстоят дела на нижегородском рынке недвижимости, чего добились и к чему пришли в марте 2016, рассказали профессионалы, работающие на рынке недвижимости.
Сначала о госприсутствии и господдержке на рынке недвижимости. Что делает для людей государство, городская областная власть.
– Нельзя сказать, чтобы был кризис развития жилищного строительства, - объяснил генеральный директор ГП НО «НИКА» Андрей Гнеушев. – На сегодня государство в лице правительства РФ продлевает программу господдержки и оставляет в силе все меры, которые предоставлялись операторам и банкам в рамках субсидирования процентной ставки.
По словам Гнеушева, «НИКА» как региональный оператор предоставляет кредитный продукт от 10 до 12%.
Недавно «НИКА» вошла в состав министерства строительства Нижегородской области. Однако на основном направлении ее работы это не слишком сказалось. Это по-прежнему будет ипотечное кредитование. Однако, вполне возможно более тесное сотрудничество с застройщиками.
Рынок вернулся в 2001?
– Самое главное в кризис – не допустить банкротства застройщиков, – считает заместитель директора департамента строительства администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов. – Не будет доверия на рынке – не будет ничего.
По словам Каразанова, практически ни одного банкротства застройщиков на территории области не зафиксировано.
– Застройщики приостановили многие проекты, но уже строящиеся дома они все равно будут вводить. Закон очень жестко стоит на стороне дольщиков. В будущем, безусловно, будет наблюдаться сокращение рынка жилья. Этот рынок инерционный, и через два-три года изменения станут заметны.
Тенденция сокращения ввода жилья видна уже сейчас.
– Если в прежние годы могло вводиться 800 тыс. кв.м жилья в год, то в прошлом году эти значения упали до 500 тысяч кв.м, - уточнил Артем Каразанов. - В 2015 застройщики специально не стали начинать новые проекты. В нынешнем году уже заметно некое оживление на фоне года прошлого, застройщики выходят на рынок с новыми, хотя, может быть, не столь масштабными продуктами.
Однако ситуация складывается парадоксальная.
– Нельзя сказать, что на рынке жилья глобальный кризис, но уменьшение объемов продаж и снижение покупательской способности привели к тому, что рынок просто вернулся к положению, по разным оценкам, 2001 или 2006 года, - пояснил Каразанов.
Говорит застройщик
– Ипотека с господдержкой спасла рынок жилья, – считает заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко. – Как мы помним, в начале прошлого года рынок ипотеки встал, жилищный кредит был практически недоступен. И именно благодаря господдержке люди смогли массово приобретать жилье. Один простой пример: как известно, месяц самого ажиотажного спроса – декабрь, но нынешний февраль его перекрыл. Почему? В феврале должна была заканчиваться программа ипотеки с господдержкой.
– Теперь наши ожидания не те, что были до кризисных моментов, - признает застройщик. - Объемы ввода жилья мы снизили до более скромных величин. В этом году планируем ввести порядка 87 тысяч кв. м. Когда ситуация на рынке улучшится, нам несложно будет наверстать упущенное, с имеющимися мощностями мы можем вводить гораздо больше. Но все зависит от платежеспособного спроса. А пока предпосылок к тому, что резко поменяется что-то на рынке, не видно.
– Ситуация тяжелая, ее можно не называть кризисом, но от этого она не перестанет быть негативной, – считает заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса ООО «Столица Нижний» Борис Замский. – Рынок сократился существенно, на это, с одной стороны, повлияло сокращение доходов населения. С другой, хотя господдержка и помогла, но ипотека в 2015 в сравнении с 2014 подорожала. Нижегородцев, которые могут себе позволить купить жилье, стало меньше.
При этом, по мнению эксперта, неоднородны продукты, выставляемые на рынок. Предпочтения потребителей в кризис изменились, и, если застройщику удастся удешевить свое предложение каким-либо способом, он может рассчитывать на успех.
Кроме того, как отметил Замский, рынок разделен территориально:
– Если угадать с территорией, запроектировать жилье в удачном месте, то можно рассчитывать на продажи и в кризис. Яркий пример тому - начало строительства микрорайона «Аквамарин» в прошлом году. В январе начались продажи, и нужно сказать, что потребителями проект оказался востребован. «Аквамарин» – микрорайон с уровнем благоустройства районов «Седьмое Небо» и «Цветы». А стоимость жилья здесь начинается от 49 тысяч за кв.м: цена квартиры идет от чуть ниже 2 миллионов. Не уходя в компактные размеры, в проекты квартир, в которых сложно жить, мы создали вполне комфортное и доступное жилье. Это тот уровень, который устраивает наших покупателей.
– По статистике, лишь 10 % семей Нижнего могут позволить себе ипотечный кредит, - объяснил Борис Замский. - По нашим расчетам однокомнатную квартиру в «Аквамарине» могут позволить себе 60% нижегородских семей.
Господдержка с изменениями
А как банки помогают людям обрести жилье в кризис?
– На протяжении прошлого года действовала следующая формула - ключевая ставка Центрального Банка плюс 3% минус 12% годовых, – рассказал управляющий филиалом «Нижегородский» АО «ГЛОБЭКСБАНК» Николай Русов. – В итоге получается 2.5% годовых: столько государство доплачивало банку при условии, что банк выдает кредиты под 12% годовых. До февраля не было понятно, продолжится ипотека с господдержкой или нет. Позже выяснилось, что продолжится, но формула 2016 будет несколько иной: ключевая ставка плюс 2.5 (а не 3)%, остальное без изменений. В итоге банкам будут доплачивать не 2,5%, а 1,5. Для потребителя это означает увеличение ставки.
– По итогам 2015 года банком выдано 1949 ипотечных кредитов на 3 млрд. руб.,- рассказали представители банка ВТБ24. - Из них 689 кредитов на общую сумму более 1 млрд. руб. выданы по программе ипотеки с господдержкой. Всего же с момента запуска госпрограммы банк выдал 941 такой кредит, и пик пришелся на февраль 2016, когда стало ясно, что с 1 марта правила будут изменены.
Для целого ряда застройщиков - партнеров ВТБ24 установлен дисконт по ставке 0,25%. То есть при покупке жилья у этих застройщиков клиент получает в банке кредит не под 12, а под 11.75%.
Новая реальность для риэлтора
– Я не люблю слова кризис, для нас, риэлторов, это новая реальность, мы должны привыкать к ней и работать в ней, - считает вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Елена Недоспасова. – Акцент, безусловно, сместился на рынок вторичного жилья.
По данным внутренней статистики Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, 80% всех сделок - одно-двухкомнатные квартиры с бюджетом до 3,5 млн. В заречной части средний размер сделки – 3 миллиона, в верхней – до 5 миллионов рублей. Причем такой разброс цен вызван вовсе не территориальными причинами.
– В последние годы разница в ценах по типовым квартирам в разных частях города выравнивалась, - считает Елена Недоспасова. – Люди покупают квартиры там, где им комфортно, где у них среда обитания. Ипотечные сделки на сегодняшний день составляют порядка 25% от общего числа. Если взять данные по 2014 году, там средний показатель был порядка 40%. Но на риэлторской деятельности такое падение отразилось мало.
По данным Елены Недоспасовой, в прошлом году отмечалось падение цен на жилье в среднем на 20%, – причем в большей степени пострадало жилье премиум- и элит-класса, в меньшей степени – эконом-класса.
– Рынок смещается в сегмент эконом-класса не столько по комфортности, сколько по цене, – считает Елена Недоспасова. – Разница доплаты между квартирами уменьшается. В 2014 году средние цифры доплаты межу однокомнатной и двухкомнатной квартирами составляли 600 тысяч рублей, при этом платеж по кредиту с комфортной ставкой составлял около 8 тысяч рублей в месяц. Когда разница сократилась до 500 тысяч, плата по кредиту даже без господдержки снизилась до 7 тысяч. Учитывая такое сокращение доплаты, все более активно ведется работа с привлечением материнского капитала. Люди с рождением ребенка могут очень комфортно поменять жилищные условия.
В среде риэлторов, по мнению Елены Недоспасовой, пессимистического настроения не наблюдается.
– Нижегородская область - экономически очень развитый регион с неплохими инвестициями и перспективами проведения ЧМ. Упаднического настроения нет. Люди продолжают улучшать свои жилищные условия и обращаются за помощью к риэлторам.
